12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: התא המשפחתי והזכאות להקלה במס רכישה - דירה יחידה - מס רכישה - מיסוי מקרקעין
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]    שמור מאמר למועדפים

התא המשפחתי והזכאות להקלה במס רכישה - דירה יחידה - מס רכישה - מיסוי מקרקעין

אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected] בלב פס"ד בתיק ע"א 3185/03, מנהל מס שבח מקרקעין נ´ שחר פלם ואח´ (טרם פורסם), עומד ערעורו של מנהל מס שבח מקרקעין (להלן: " המנהל") על פסק דינה של ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: " החוק"), בו נצבה לדיון השאלה, האם זכאי בן הזוג האחד, עת רכישת בני הזוג דירת מגורים, למס רכישה מופחת, הניתן לרוכש "דירה יחידה", בעוד קיימת לבת זוגתו דירה קודמת מלפני הנישואין, שנשארה בבעלותה המלאה והבלעדית, ובעוד החוק קובע שיראו "רוכש ובן זוגו כרוכש אחד" (סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק). להלן "סיפור המעשה": בני הזוג פלם רכשו דירת מגורים, כאשר לגב´ פלם היתה דירת מגורים קודמת מלפני נישואיה, שנשארה בבעלותה המלאה והבלעדית כאמור בהסכם הממון שבין בני הזוג. הם דיווחו על הרכישה למנהל, וערכו שומה עצמית של מס רכישה, על פי שיעורי המס הרגילים החלים על רוכש "דירת מגורים" ביחס לחלקה של הגב´ פלם, ועל פי שיעורי המס המופחתים החלים על רוכש "דירה יחידה" ביחס לחלקו של מר פלם. המנהל, שסבר כי מר פלם איננו זכאי לשיעורי המס המופחתים, מאחר ואיננו רוכש "דירה יחידה", דחה את השומה העצמית. בני הזוג השיגו על קביעתו זו של המנהל, וזה האחרון דחה השגתם, בקובעו כי מאחר ובני הזוג רכשו דירה, כאשר לאשה היתה דירה נוספת, גם מלפני הנישואין, הרי שלתא המשפחתי זוהי הדירה השנייה, ובהתאם לכך נערך חישוב מס הרכישה לבני הזוג. ערר בני הזוג בפני ועדת הערר התקבל ומכאן הערעור דנן. לשיטת המנהל, יש לראות בנסיבות המקרה דנן את בני הזג פלם כ-"רוכש אחד", כמצוות סעיף 9 לחוק, וככאלה, רכישתם איננה רכישת "דירה יחידה", שכן הגב´ פלם החזיקה בדירה קודמת. זאת בהתבסס, בין היתר, על הלכת ע"א 3489/99, מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ´ אן מרי עברי, פ"ד נד(5) 589 (להלן: " פרשת עברי"). לדעת המנהל, הפרשנות שמגשימה את תכלית החקיקה היא הפרשנות לפיה ניתן השיעור המופחת לתא המשפחתי שרוכש "דירה יחידה", מבלי לפצל את ההטבה בין יחידי התא המשפחתי. מנגד, טענו בני הזוג פלם, כי על מר פלם חל מס רכישה מופחת, שכן הדירה הנרכשת היא "דירתו היחידה", ואין לו כל זכות בדירה הקודמת של הגב´ פלם. לדידם, הדירה הנרכשת היא גם "הדירה היחידה" הנרכשת על ידי התא המשפחתי כתא, משום שהדירה הקודמת נרכשה בטרם הנישואין, על ידי הגב´ פלם בלבד, ולא על ידי התא המשפחתי, שעוד לא היה קיים. בית המשפט העליון, מפי השופט ברק, קבע כי הרכישה נשוא הדיון בוצעה על ידי בני הזוג פלם ביחד, בהיותם בני זוג. הם רכשו דירת מגורים זו במשותף כיחידה אחת וביחס לדירה זו הם "רוכש אחד", הן על פי הרכישה המשותפת והן מכוח סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק. בגין רכישה זו נתבקש שיעור מס רכישה מופחת ביחס לחלקו של מר פלם בלבד ברכישה, אשר הותנה בכך, שרכישה זו היא רכישת "דירתו היחידה" של מר פלם, ולצורך כך, נדרש בית המשפט לבחון האם יש למר פלם זכויות בדירה הראשונה. יובהר בענייננו, כי לאור קיומו של הסכם הפרדה בין בני הזוג, הרי שמר פלם אינו בעל זכויות קנייניות בדירה הנ"ל. בהיות רוכשת הדירה בת זוגתו של מר פלם, טרם נישואיהם, נדרש בית המשפט לפרשנות התכליתית של סעיף 9 לחוק וקבע כי מבחינה לשונית, ההוראה דנה במס רכישה, על אירוע הרכישה, במועד הרכישה. ובמועד הרכישה של הדירה, לא היה מר פלם "בן זוגה" של הרוכשת ; במועד זה הם עוד לא נישאו ואף לא הכירו זו את זה. פרשנות זו תואמת גם את אחת מתכליות החוק- מניעת תכנוני מס בלתי לגיטימיים. הוראת סעיף 9 ביקשה למנוע מצב בו יירכשו מספר דירות מגורים שייוחסו לבני המשפחה השונים כדי לזכות שלא בצדק בשיעור המס המופחת המוענק ל-"דירה יחידה" תכלית המביאה למסקנה כי אין להחיל את הוראת סעיף 9 על דירה שנרכשה בטרם הנישואין, שכן במועד זה אין חשש לייחוס הדירה לבני המשפחה השונים, וזאת בהעדר בני משפחה שונים ובהיות הרוכש רוכש יחיד. בענייננו, המשפחה כמשפחה זכאית ליהנות משיעור המס המופחת בגין הרכישה כי זו "הדירה היחידה" של המשפחה כיחידה אחת, ואילו הדירה של הגב´ פלם היא דירתה שלה בלבד, שנרכשה על ידה, ואשר אינה מבטאת את עושרה ויכולתה הכלכלית של המשפחה כיחידה אחת. לדעת בית המשפט, סעיף 9 מבקש להתייחס לתא המשפחתי כיחידה אחת ולבחון את מצבו הכלכלי/סוציאלי של התא החל מהמועד שבו נוצר התא המשפחתי וביחס לנכסים שנרכשו במסגרת התא המשפחתי; שכן, נכסים שאינם במסגרת נכסי התא המשפחתי, אלא שייכים לבן זוג אחד בלבד, טרם היווצרות התא המשפחתי, אינם מדד למצבו הסוציאלי של התא כתא משפחתי, אלא מדד למצבו הסוציאלי של בן הזוג המחזיק בנכסים אלה בלבד. מצבו של בן הזוג האחד איננו חלק ממצב התא, במידה ומקורו בנכס מלפני הנישואין שנשאר מחוץ למסגרת התא המשפחתי (למשל, כבענייננו, באמצעות הסכם הממון). קו הגבול המכריע בהתייחסות לתא המשפחתי כיחידה אחת הוא הקו של יצירת התא המשפחתי. בית המשפט הבחין בין פרשת עברי למקרה דנן. בפרשת עברי החיל בית המשפט על בני הזוג עברי את הוראת סעיף 49(ב) לחוק, הרואה בבני זוג "מוכר אחד" לצורך הפטור בגין מכירת דירת מגורים, הן ביחס למכירה שביצע מר עברי והן ביחס למכירה שביצעה הגב´ עברי מכירות שאירעו בתקופת הנישואין, אך שעניינן היה בדירות מלפני הנישואין. במקרה דנן, לעומת זאת, בקש המנהל לצעוד צעד נוסף ולהחיל על בני הזוג פלם את הוראת סעיף 9, הרואה בהם "רוכש אחד" לצורך מס רכישה, אף ביחס לרכישה שביצעה הגב´ פלם עוד בטרם הנישואין ובטרם הכירה את מר פלם- החלה אשר לא נקבעה בפרשת עברי. הנה כי כן, לשון ההוראה של סעיף 9 לחוק ותכליתה מלמדת כי פרשנותה הנכונה היא זו ש ההוראה חלה על רכישה במהלך הנישואין אך לא על רכישה מלפני הנישואין. יש לציין, כי דעת המיעוט בפסק דין זה, מפי השופט ריבלין, גרסה כי השאלה הנדרשת בענייננו היא אחרת, והיא האם היום, בעת שנרכשת הדירה, היא משמשת כדירת מגוריו היחידה של הרוכש. שהרי, באם יש לו דירה אחרת- ואין זה משנה מה מקורה, כיצד הגיעה לידיו ומתי- שוב לא יהא זכאי הרוכש להקלת המס (אלא אם מכר את הדירה הנוספת במהלך שמונה עשר החודשים שלאחר הרכישה). ובענייננו, הרוכש הוא בני הזוג פלם ומשכך יש לבחון האם לבני הזוג דירה נוספת, וזאת ללא נפקות לשאלה האם למר פלם זכויות באותה דירה נוספת. גישה זו דוגלת כי ההבחנה בין התא המשפחתי לבין התאים הבודדים המרכיבים אותו היא מלאכותית, שהרי במציאות החברתית-הכלכלית (להבדיל, מהמציאות החוקית של דיני המשפחה והקניין) מתמזגים התאים המשפחתיים הבודדים- על רכושם- בתא המשפחתי החדש, הכולל את שני בני הזוג, ולא ממשיכים להתקיים שני תאים משפחתיים נפרדים נוספים- התא המשפחתי של בן הזוג הבודד האחד והתא המשפחתי של בן הזוג הבודד האחר- לצד התא המשפחתי אותו מרכיבים בני הזוג שניהם. רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446, פקס: 03-6127449 חיפה: שדרות המגינים 58 טל': 04-8526693 פקס: 04-8555976 שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל: [email protected]