12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: שיפורים במושכר כהכנסת המשכיר
מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) - אלי דורון, עו"ד / [email protected]   שמור מאמר למועדפים

עניינם של שפורים במושכר וחיובם במס כהכנסה בידי המשכיר, התגלגל אל פתחו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, במסגרת עמ"ה 1152/00 צבי וייס נ' פקיד שומה רמלה, לאחר שפקיד השומה (להלן גם: " המשיב") סווג את השיפורים שנעשו במושכר כהכנסה חייבת של המערער (להלן גם : " המשכיר") לפי סעיף 2 (6) לפקודת מס הכנסה התשכ"ה - 1965 (להלן : " הפקודה") וצרף את השווי המוערך של הכנסה זו להכנסות המערער לשנת המס שבערעור (1996).

ראשיתה של הפרשה בהסכם שנכרת בין המערער לשוכר, לשם השכרת מבנה בן 1,000 מ"ר במושב גינתון (להלן: " המושכר"), כאשר במסגרת הסכם השכירות נקבע כי המושכר, אשר שימש עד אז כרפת, יותאם לצרכי השוכר (הקמת משרדים ואחסנת מלאי) על פי תכנית מוסכמת ו על חשבון השוכר.

עוד נקבע כי מהנדס מטעם המשכיר יפקח על העבודות, כי השינויים שייעשו במושכר יישארו בבעלות המשכיר עם תום תקופת השכירות וכי עזיבה מוקדמת של השוכר, מכל סיבה שהיא, תזכה את השוכר בתשלומים מאת המשכיר (נקבע מנגנון יחסי שהלם את גודל ההשקעה). להשלמת נסיבות פסק הדין נציין כי השוכר פעל כמוסכם, שיפר ושיפץ את המושכר תוך שהוא מגדר את המתחם, סולל כביש אספלט מוביל, בונה משרדים, משפר תשתיות ועוד.

בדיון שהתקיים בפני כב' הש' ב. אופיר תום טען פקיד השומה כי משום שהשיפוץ נעשה על פי הסכם בין הצדדים והפך לקניינו הבלעדי של המשכיר, יש לסווג את השיפורים שנעשו כהכנסה בידי המשכיר (שהרי לא בוצעו בהתנדבות) וכי ניתן להבחין כי הסכום שהושקע בשיפוץ עולה כדי ההפרש שבין סך דמי השכירות ששולמו על ידי השוכר לשווי דמי השכירות של המושכר לאחר השיפוץ.

השופטת קבלה את טענות אלה במלואן וקבעה כי יש לראות בהשקעותיו של השוכר במושכר כדמי שכירות אשר שולמו למערער בשווה כסף, זאת בהתאם לסעיף 8ב לפקודה ובהסתמך על ההלכה שקבע כב' הש' ויתקון בע"א 375/59 בית אררט בע"מ נ' פשמ"ג.

כן הובהר כי אין הכרח לסווג שיפורים במושכר כהכנסה בידי המשכיר, אלא שבענייננו דובר בהסכם כתוב ממנו עולה בבירור כי השוכר התחייב לשיפוץ המושכר על פי תכנית מוסכמת בין שני הצדדים - התחייבות אשר יכולה היתה להיאכף על ידי המשכיר ובשל כך שוללת קיומה של " התנדבות" וכי ממילא יש בשיפור האובייקטיבי כדי להניב למשכיר דמי שכירות גבוהים מאלה שניתן היה להניב מן המושכר עובר לשיפוץ.

טענה נוספת של פקיד השומה, לעניין גובה ההכנסה, נתקבלה אף היא ונקבע כי בהיעדר בסיס עובדתי אחר, בדין פנה המשיב אל ההסכם בין הצדדים כדי לשום את שווי השיפוץ (הוערך בכשישים אלף דולר שתורגמו לכמאה ותשעים אלף ₪).



טענת המערער לעניין חוקיות השיפוץ, אשר נעשה ללא כל היתר מן המנהל (המערער חוכר את הנחלה עליה הוקם המושכר מן המנהל), לא נתקבלה ונקבע כי אינה רלוונטית לעניין סווג ההכנסה.

טענה אחרת שהעלה המערער ואשר נגעה ליכולת לפריסת ההכנסה המיוחסת לפי הנוסחה שנקבעה בסעיף 8 (א) נדחתה וזאת בשל פגם פרוצדורלי ונקבע כי היות והשיפורים במושכר הפכו לרכושו של המערער מעת ביצועם - בהתאם לסעיף 8ב לפקודה, דין ההכנסה שמקורה בשיפורים שנעשו במושכר, להוות חלק מהכנסתו החייבת של הנישום בשנת המס 1996.

לאחר כל אלה טען המערער כי משהוכרו השיפוצים כהכנסה חייבת, יש לאפשר לו לנכות פחת בגינם וזאת על מנת לתת ביטוי לשחיקת הנכס אגב השימוש בו.

טענה זו התקבלה על ידי השופטת שקבעה כי אין כל ספק באשר להשבחת המושכר בשל השיפוצים ולכן דינה של ההשקעה להיווסף למחיר המקורי של הנכס.

כן נקבע, כי אין בעובדה שהשוכר ביצע את השיפוץ, כמו גם ביכולתו של השוכר לנכות פחת בגין השקעתו זו, כדי למנוע ניכויו של פחת אצל המשכיר לפי שווי בסיס של המחיר המקורי בתוספת ההשקעה בשיפוץ - שאחרת ייגרם כפל מס.


דורון טיקוצקי עמיר מזרחי עורכי דין ונוטריון הינו משרד העוסק במשפט מסחרי-מיסויי.

לשאלות: [email protected]