12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: הצעה למימון, באמצעות לקיחת משכנתא הפוכה על המשק החקלאי
מאת: גלעד שרגא, עו"ד   שמור מאמר למועדפים

העליה בתוחלת החיים ורצונם של בני הגיל השלישי לחיות חיי רווחה, להנות משירותי בריאות מתקדמים ועזרה בסיעוד, מחייבים קיומם של מקורות מימון נוספים, מעבר להסדרי הפנסיה ותשלומי הביטוח הלאומי הקיימים כיום. המציאות בה כל הונם ורכושם של בעלי זכויות במשק חקלאי, הינו המשק החקלאי עצמו בו הינם מתגוררים, וללא שיש מקורות כספיים נוספים זולת המשק, הינה תופעה רחבת היקף במגזר החקלאי.
מציאות זו, מונעת מההורים בעלי הזכויות בנחלה לחיות בעצמם חיי רווחה ולהנות מהשווי הכלכלי האמיתי של הנחלה במהלך חייהם, ומקשה על מתן סיוע כלכלי לילדים במהלך החיים ועל קיומם של הסדרי חלוקת זכויות הנחלה בין ילדיהם לאחר פטירתם.
הקשר ההדוק לאגודה ומשך שנות המגורים הארוכות במושב, קושרות את המתיישב בעבותות אל בית מגוריו, אל הקהילה והחברה אליה היה קשור משך עשרות שנים, באופן בו המתיישב אינו מעוניין לוותר על מקום מושבו, על קהילת חבריו ובית מגוריו, וזאת גם בעבור מימושו הכלכלי של המשק, קבלת תמורה ראויה ומציאת מקום מגורים חלופי.
מצב זה, מותיר את המתיישב כשהוא ממשיך להתגורר בבית מגוריו, ובהעדר מקורות כספיים אחרים אין באפשרותו להנות מחיי רווחה, מאיכות חיים, וללא אפשרות לסייע לילדיו.
הפתרון המוצע אשר יובא במאמר זה, אמור לתת מענה חלקי לבעיה רחבת היקף, המצויה בקרב רבבות מבעלי הנחלות בארץ, ולנסות ולהציע דרכים ורעיונות למימוש הפתרונות הקיימים כיום בשוק המשכנתאות בארץ ביחס לנכסי נדל"ן.
משכנתא הפוכה - המדובר במתן הלוואה באמצעות בנקים וחברות מימון אשר יאפשרו לבני הדור השלישי, לקבל את דמי המימוש של הנחלה (בניכוי ההוצאות ומשך שנות המגורים בבית), ללא כל חשש מאיבוד קורת הגג והמשך המגורים במשק עד אחרית ימיהם, באופן בו הבנק רוכש למעשה כבר בעת מתן ההלוואה את הזכויות במשק מאת בעלי הזכויות.
ההלוואה הניתנת כיום ע"י גופים פיננסיים שונים, מאפשרת למי שמתגורר במשק חקלאי וגילו מעל 60 שנה, אשר ברשותו נכס מגורים בו הינו מתגורר בשווי של 100,000$ לפחות, להשתמש בנכס הנדל"ן המצוי ברשותו, ולהפוך אותו לנכס פיננסי המהווה מקור הכנסה.
סכום ההלוואה נקבע לפי שווי הנכס (בין 15% ל- 50% משווי המשק כפי שמוערך ע"י שמאי). כאשר חשוב לציין, כי הלוואת משכנתא זו הינה ללא החזרים חודשיים לאורך כל חיי ההלוואה, היא נפרעת רק כאשר הלווה מעונין בכך או כאשר הוא עוזב את הבית מכל סיבה שהיא, והטעם העיקרי - היא מאפשרת ליהנות מרווחה כלכלית ללא התחייבות לתשלומים וללא חשש מקנסות או מפינוי (סנקציות הקיימות בלקיחת בהלוואת משכנתא רגילה).
יתרונה של הלוואה זו הינה בכך שהיא מאפשרת לבעלי המשק להמשיך ולהיות בעלי הזכויות, למשך כל ימי חייהם, ולהמשיך להתגורר במשק כל זמן שמעוניינים בכך, ולהנות מעליית ערך המשק.
בעוד שבהלוואת משכנתא רגילה נבדק גילו ומצבו הפיננסי והבריאותי של נוטל ההלוואה, הרי שבמשכנתא הפוכה, גילו המבוגר של נוטל ההלוואה, מהווה יתרון ומצבו הבריאותי של נוטל ההלוואה אינו נבדק.
כמו כן, ניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת ללא קנס. ההלוואה נפרעת כאשר הלקוח מודיע שהוא מעוניין, או בעת עזיבת המשק ובמקרה של מעבר לבית אבות יש לפרוע אותה בתוך 7 שנים ממועד קבלתה.
כידוע, בנקים למשכנתאות מערימים קשיים על בעלי נחלות (שהינם לווים בגיל מבוגר), ליטול הלוואת משכנתא, ובכך מונעים מבעלי הזכויות בגיל השלישי לקבל סכום כסף כנגד שיעבוד הזכויות בנחלה וקבלת ליווי מימוני למיזמים בנכס שברשותם. לעומת זאת, לקיחת המשכנתא ההפוכה, מאפשרת קבלת הלוואה לכיסוי חובות המשק, ללא צורך בעזיבת המשק או מימושו.
כיום, מתאפשרת לקיחת משכנתא הפוכה רק לבעלי נחלות אשר בידם חוזה חכירה ישיר מול מינהל מקרקעי ישראל, אולם נראה, כי בעתיד הנראה לעין לאחר שיעוגנו זכויותיהם של המתיישבים במסגרת הסכמי חכירה ארוכי טווח עם מינהל מקרקעי ישראל, וזכויותיהם לא יוגדרו עוד כברי רשות, לא תהיה מניעה מצד המוסדות הבנקאיים, לאפשר נטילת משכנתאות גם לבעלי נחלות אשר זכויותיהם מוגדרות כיום כזכויות נחותות של "בר רשות".