נושא המאמר: תמ"א 38/2 – שחרור חסם המיסוי
מאת: יריב בר-דיין שמור מאמר למועדפים
תמ"א 38/2 – שחרור חסם המיסוי
מאז אושר תיקון מספר 2 לתוכנית מתאר ארצית 38 בפברואר 2010, אשר אפשר את הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו, תוך שימוש בזכויות הבניה עפ"י תמ"א 38, הולך ותופס ענף זה של תמ"א 38 מקום מרכזי בעסקאות מכח התמ"א.
בקליפת אגוז יוזכר, כי עסקת תמ"א 38/2 הינה במהותה עסקת פינוי בינוי.השוני המרכזי בעסקאות מסוג זה לעומת עסקאות פינוי בינוי הוא בעובדה, כי מקור זכויות הבניה בעסקאות תמ"א 38/2 הינו בתמ"א 38 ובזכויות הבניה הקיימות על כל מגרש (בהתאם לנתוניו) בעוד שבעסקאות פינוי בינוי, יש צורך בהגדלת זכויות הבניה באמצעות הליך סטטוטורי של עריכת תב"ע חדשה בסמכות ועדה מחוזית, הליך שמשך הזמן הדרוש לו ארוך.
מכאן עולה האטרקטיביות הרבה בביצוע עסקאות מכח תמ"א 38/2 שכן הדרך למימוש העסקה קצרה ובטוחה בהרבה.
יחד עם זאת, כאשר בוחנים לעומק את נתוני העסקאות, עולה תמונה מדאיגה שכן בחלק מן הבניינים (בהתאם לנתוני המגרש והזכויות שהעיר העניקה לו) אין כדאיות כלכלית בביצוע העסקה.
אחד מהגורמים שיש בהם בעת הזו, כדי להכביד על מימוש העסקאות הוא עמדת רשות המיסוי כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטת מיסוי5887/11 (מפברואר 2011) על-פיה במקרה של הריסת בניין קיים ובניית בניין חדש במקומו לא יחולו על העסקה במתווה זה הפטורים החלים על עסקה בה מחוזק הבניין לפי תמ"א 38, כשהמשמעות האופרטיבית המרכזית לעניין זה היא, כי לא יתקבל פטור מחובת תשלום מס שבח בעסקה שבין הדיירים לקבלן.
בעסקאות אלו אנו נדרשים לבדוק ולחשב את חבות המס של כל אחד מן הדיירים באופן אישי תוך השענות על כללי הפטור ממס שבח "הרגילים" הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג- 1963.
הוספת נטל מס השבח על העסקה פוגעת בעוגת הזכויות העומדות לרשות העסקה, אשר מלכתחילה הינה מוגבלת.
עד לשינוי חקיקה בנושא זה ,אנו מצעים פתרון חלקי לבעיה, אשר יכול להתאים לחלק מן העסקאות.
עמדת הועדה הבינמשרדית למתחמי פינוי בינוי ועמדת רשות המיסים היא, כי במתחמים אשר עומדים בכללי ההכרזה על מתחם כמתחם להתחדשות עירונית במסלול מיסוי, ניתן יהיה לפנות בבקשה מתאימה למשרד הבינוי והשיכון באמצעות הוועדה הבינמישרדית למתחמי פינוי בינוי בבקשה להכריז על המתחם הנ"ל כמתחם להתחדשות עירונית, אף אם מקור הזכויות הינו בתמ"א ובזכויות בניה נוספות המוענקות עפ"י תוכניות בנין עיר תקפות ולא בהכרח מכח תב"ע חדשה.
במקרה כזה יחולו על העסקה כללי הפטור החלים על עסקאות פינוי בינוי מוכרזות, אשר בין היתר מעניקים פטור משמעותי מחובת תשלום מס שבח.
יש לזכור, כי פתרון זה אינו מתאים בדר"כ לבניין בודד, אלא לקבוצה של בניינים בהם לפחות 24 יח"ד- כמות שהינה כמות סף להכרזת מתחם כמתחם פינוי בינוי, אולם יש בו כדי לקדם עסקאות רבות וזאת עד לשינוי חקיקה מתבקש אשר מקודם בימים אלו .
כותבים : עו"ד יריב בר -דיין, מבעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית בע"מ ועו"ד מוקי גורפיין ממשרד עוה"ד גורפיין ,פורר בר-דיין .
מאמר זה נוסף לאתר "ארטיקל" מאמרים ע"י יריב בר-דיין שאישר שהוא הכותב של מאמר זה ושהקישור בסיום המאמר הוא לאתר האינטרנט שבבעלותו, מפרסם מאמר זה אישר בפרסומו מאמר זה הסכמה לתנאי השימוש באתר "ארטיקל", וכמו כן אישר את העובדה ש"ארטיקל" אינם מציגים בתוך גוף המאמר "קרדיט", כפי שמצוי אולי באתרי מאמרים אחרים, מלבד קישור לאתר מפרסם המאמר (בהרשמה אין שדה לרישום קרדיט לכותב). מפרסם מאמר זה אישר שמאמר זה מפורסם אולי גם באתרי מאמרים אחרים בחלקו או בשלמותו, והוא מאשר שמאמר זה נוסף על ידו לאתר "ארטיקל".
צוות "ארטיקל" מצהיר בזאת שאינו לוקח או מפרסם מאמרים ביוזמתו וללא אישור של כותב המאמר בהווה ובעתיד, מאמרים שפורסמו בעבר בתקופת הרצת האתר הראשונית ונמצאו פגומים כתוצאה מטעות ותום לב, הוסרו לחלוטין מכל מאגרי המידע של אתר "ארטיקל", ולצוות "ארטיקל" אישורים בכתב על כך שנושא זה טופל ונסגר.
הערה זו כתובה בלשון זכר לצורך בהירות בקריאות, אך מתייחסת לנשים וגברים כאחד, אם מצאת טעות או שימוש לרעה במאמר זה למרות הכתוב לעי"ל אנא צור קשר עם מערכת "ארטיקל" בפקס 03-6203887.
בכדי להגיע לאתר מאמרים ארטיקל דרך מנועי החיפוש, רישמו : מאמרים על , מאמרים בנושא, מאמר על, מאמר בנושא, מאמרים אקדמיים, ואת התחום בו אתם זקוקים למידע.
