12384 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: התחדשות עירונית כפתרון למצוקת הדיור, בראי המחאה החברתית
מאת: יריב בר- דיין   שמור מאמר למועדפים

התחדשות עירונית כפתרון למצוקת הדיור, בראי המחאה החברתית

כותב : עו"ד יריב בר -דיין , מבעלי חברה לפיתוח והתחדשות עירונית בע"מ ובעל משרד עורכי הדין המתמחה בנדל"ן

דומה, כי אף שחלף פרק זמן קצר מיום הצבת האוהלים הראשונים בשד' רוטשילד ועד היום, הוסט הדיון הציבורי, מהמטרה המקורית שלשמה הונף הפטיש הראשון על היתד הראשונה בשדרה.
נזכיר,כי המחאה החברתית בראשיתה לבשה אופי מובהק של מצוקה הנובעת מהאמרת מחירי הדיור בשנים האחרונות. צעירי השדרה ראו בהצבת האוהלים כלי שימחיש את חוסר יכולתם לרכוש דירה במקרה הטוב וחמור מכך אף לשכור אותה במחיר סביר, אשר יתאים לכושר ההשתכרות שלהם.
בחלוף הזמן וכתוצאה טבעית של ריבוי המצוקות,עטפה את הזעקה המקורית שרשרת אותנטית של קשיים ומצוקות, אשר כל אחת מהן דרשה דיון וכמובן פתרון (או ניסיון לפתרון). מצוקת הדיור,לא הייתה עוד במרכז הדיון והיא נדחקה לשולי השיח כשהיא ממתינה לתורה ביחד עם נושאים חשובים אחרים.
בגל הראשון של המחאה, כאשר מצוקת הדיור הובילה את המחנה הועלו חדשות לבקרים רעיונות ופתרונות מסוגים שונים למיגור המצוקה.
אחד הכלים המרכזיים, אשר לגביהם הייתה תמימות דעים, שיש בו כדי לגרום לכך, כי ניתן יהיה להוזיל באופן ממשי (אם כי לא באופן מידי) את מחיר הדירות בישראל ובכך לצמצם את המצוקה, היה שחרור חסמים לצורך הגדלת הצע יחידות הדיור לבניה בישראל.
כלל בסיסי בכלכלה חופשית הוא, כי ככל שהיצע של מוצר מסוים עולה ביחס לביקוש של אותו מוצר, כך יורד מחירו של המוצר זה.
הנחת עבודה זו הביאה את מקבלי ההחלטות במדינת ישראל,בעיקר בדרג הפולטי-ביצועי, לפעול ככל הניתן ובמהירות האפשרית להגדלה משמעותית של קרקעות ליח"ד דיור מתוך תקווה כי ככל שיגדל היצע הקרקעות הזמניות לבניה ובעקבות כך היציע הדירות, ילך ויתמתן מחירן של דירות אלו.
כתוצאה מהאמור לעיל ,ראינו בחודשים האחרונים בין היתר מהלכים של שיווק מוגבר של קרקעות מדינה ע"י מנהל מקרקעי ישראל ( בעיקר בפריפריה), ועדות לשחרור חסמים וכן התרחשויות שונות סביב הודל"ים.
אולם, קרקע ליחידות דיור לבניה אינה מוצר מדף זמין, אשר בעת ביקוש ניתן להגביר את יצורו ע"י רכישת מכונה חדשה או עבודה במשמרות. הליך "יצור" המוצר המורכב הזה (קרקע ליח"ד) הינו ארוך והוא ניזון ממרכיבים שונים, אשר רק כאשר כולם חוברים יחד ניתן לראות בחלוף זמן לא קצר את המוצר מוכן לשיווק.
על מנת, שההיצע יגבר על הביקוש ויגרום בסופו של דבר להתמתנות או לירידה במחיר הדירות, חובה כי המוצר יהיה מבוקש. לטעמנו אין בשיווק אגרסיבי של יחידות דיור בפריפריה כדי למתן את הביקוש הקשיח למגורים באזורי הביקוש, אשר כשמם כן הם.
הבניה בפריפריה שהינה בעלת חשיבות לאומית ובעלת ערכים ציוניים משמעותיים,לא תוכל למרבה הצער למתן את הביקוש הקשיח לדירות באזורי הביקוש, אלא בשוליים וקצרה היריעה מלדון בנושא כאוב זה של חיזוק הפריפריה, עתה.
אנו סבורים, כי בתנאים הנוכחים הדרך המהירה והנכונה להגביר את ההיצע הדירות היא בהתחדשות עירונית (פינוי בינוי) באזורי ביקוש.
מקריאת דו"ח ועדת טרכטנברג ודו"ח הנגדי של ועדת ספיבק-יונה עולה, כי שתי הועדות גם יחד אשר היו חלוקות בנושאים רבים רואות עין בעין את ההתחדשות העירונית כמכשיר אפקטיבי ונכון במאבק המסובך במחירי הדיור הגבוהים.
קיים מחסור אמיתי של קרקעות זמניות לבניה באזורי הביקוש.חמור מכך קיים מחסור בעתודות קרקע משמעותיות באזורי הביקוש.המשאב היקר כל כך בארצנו הקטנה אינו יודע להגדיל את עצמו והוא מכוסה רובו ככולו בשכבות של בטון ומלט וחלק הארי שלו בנוי ומאוכלס בצפיפות נמוכה ובזבזנית.
על רקע זה עולה צורך בפיתרון, אשר ידע לשלב בין האינטרסים השונים , מחד גיסא עליו לנהוג בכללים תכנוניים וסטטוטוריים מקובלים ומאידך גיסא עליו לקחת בחשבון כי הקרקע איננה פנויה והיא מאוכלסת בדיירים, אשר מתגוררים בדירותיהם בדרך כלל שנים ארוכות.
לא דומה הליך תכנוני וביצוע עסקה בקרקע פנויה להליך דומה בשכונת מגורים מאוכלסת.
על מנת שנוכל להגיע לתוצאה המתבקשת של יצירת יחידות דיור חדשות במרכזי הביקוש, לא די,כי נפעיל כלים תכנונים וסטטוטוריים שגרתיים, שכן באותה נשימה עלינו לקחת בחשבון את בעלי הקרקע, הם דיירי אותן שכונות.
עם ניסיון השנים מצאנו, כי מקום בו הדיירים הותיקים לוקחים את גורלם ועתידם בידיהם ופועלים במודל החברתי בו הדיירים יוזמים את ההליך השינוי בעצמם ומעוניינים לבצע עסקה של פינוי בינוי בשכונת מגוריהם, ניתן בפרקי זמן קצרים יחסית להגיע לתוצאה המתבקשת ובסיכויי הצלחה גבוהים.
מצד אחד, הדיירים מתגבשים תחת מטריה מקצועית, אשר מאחדת אותם הן מבחינה חברתית והן מבחינה מקצועית ומצד שני לאחר גיבוש זה ובמקביל אליו ניתן להחיל על מקרקעי השכונה תוכניות בנין עיר חדשות אשר מקובלות ומסוכמות על הרשות המקומית ועל הדיירים עצמם והגדיל באופן משמעותי את היצע יחידות הדיור.
כאשר מבשיל ההליך הזה , ניתן לאשר את התוכנית בועדות המחוזיות ובשלב הבא לבנות דירות חדשות.
במודל החברתי לא נעשה שימוש בכספי ציבור והיוזמה הינה פרטית לחלוטין.
נוסיף, כי מעבר ליצירת הזכויות באזורים המבוקשים ומתן מענה לביקוש אמיתי ולא מלאכותי, זוכים הדיירים בעלי הקרקע להשבחה משמעותית באיכות חייהם בדירה ובשכונה החדשה ולהשאה ניכרת בערך דירתם, אשר תהא מעתה חדשה ומודרנית בעלת תקנים עדכניים ועמידה בין היתר בפני רעידות אדמה ובאותה עת והעיר זוכה במתיחת פנים משמעותית ובשידרוג תשתיות ברמה גבוהה.
המחאה החברתית לא נעלמה, שכן המצוקה האמתית לא נמוגה באורח פלא עם הקמת הועדות השונות ועם פרסום הדוחות, אולם כאשר עברה המחאה לפסים " רגילים" והפתרונות הופכים להיות "רגילים" בחזקת מה שהיה הוא שיהיה , יש לעשות שימוש בכלים הזמנים והקיימים היום אשר מוכחים את עצמם ולרכז מאמץ ביצירת זכויות בניה באזורי הביקוש, על דרך של פרויקטים של פינוי בינוי במודל החברתי.
להערכתנו ניתן ליצר בדרך זו אלפי יחידות דיור זמניות בתוך פרקי זמן קצרים, ללא צורך בתקציב ציבורי או בחקיקה משמעותית חדשה ולשנות חייהם של תושבי השכונות ושל צרכני הדיור , מחוללי המחאה החברתית , אשר דבר בינתיים לא קרה בעניינם.