12391 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: מחזור משכנתא
מאת: אלי דהן - כלכלן - יועץ משכנתאות   שמור מאמר למועדפים

מהו מחזור המשכנתא ולמה אני צריך את זה ?

מחזור המשכנתא הינו תהליך שבו מסלקים משכנתא קיימת ע"י לקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר.

צעד זה נעשה לרוב כאשר הריבית במשק יורדת בהשוואה לריבית שהייתה במועד נטילת המשכנתא.

הסיבות העיקריות שבגינן נרצה למחזר את המשכנתא :

1. הקטנת התשלום החודשי של המשכנתא הקיימת.
2. צמצום מספר השנים שנותרו למשכנתא הקיימת.

וכל זה תוך ניצול מרבי של ירידת הריביות במשק על מנת לקבע ריבית משכנתא חדשה.

מחזור בכל מחיר ?

על מנת לחשב את הכדאיות הכלכלית ממחזור המשכנתא יש לבחון כמה פרמטרים:

1. יש לבדוק בשלב הראשוני את גובה הריבית המשולמת כיום לעומת גובה הריבית שתשולם במשכנתא החדשה.

2. יש לבדוק בשלב השני האם קיימת עמלת פירעון מוקדם במשכנתא הקיימת. במידה וקיימת עמלת פירעון מוקדם, על הלווים לדעת את גובה העמלה בכדי לחשב את כדאיות המחזור.

עמלת הפירעון המוקדם מחולקת למספר חלקים :

1. עמלת אי הודעה : על הלווה להודיע לבנק לפחות עשרה ימים לפני מועד סילוק המשכנתא, במידה והלווה אינו מודיע, עליו לשלם עמלה בגובה 0.1% מגובה המשכנתא הנפרעת.

2. עמלת פיצוי מדד : במקרה שבו נפרעת משכנתא אשר צמודה למדד המחירים לצרכן, בתאריכים 1-15 לחודש, הלווה ישלם את מחצית המדד הממוצע של 12 החודשים האחרונים.
לדוגמא – אם ב-12 חודשים האחרונים המדד הממוצע לחודש היה 0.3%, יהיה על הלווה לשלם את מחצית המדד, שזה 0.15%
3. עמלה תפעולית : עמלה בגובה עשרות שקלים שמשתנה מבנק
לבנק.

4. עמלת הפרשי היוון : עמלת הפרשי ההיוון הינה העמלה המשמעותית ביותר בחישוב כדאיות מחזור המשכנתא, עמלת הפרשי ההיוון בהלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן, העמלה מפצה את הבנק במידה והריבית הממוצעת כיום לאותה תקופה, עפ"י פרסום של בנק ישראל נמוכה יותר מהריבית המשולמת במשכנתא הקיימת.

חשוב לציין כי, ישנם מקרים רבים שבהם למרות שהריבית ירדה בצורה ניכרת, עדיין תהליך המחזור אינו משתלם מכיוון שעמלת הסילוק גבוהה יותר מהחיסכון המתקבל.