12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: קניית דירה - בדיקות לפני הרכישה
מאת: עו"ד רותם שפירא   שמור מאמר למועדפים

רכישת נכס מקרקעין הינה פעולה משפטית מורכבת הנושאת בחובה סיכון מסוים. אצל מרבית האנשים מדובר בעסקה בעלת השפעה משמעותית על חייהם, ובדרך כלל עסקה המהווה את העסקה הגדולה ביותר בחייו של אדם. לאור מורכבותה של העסקה נוהגים לבצעה לאחר בדיקות מקיפות של הנכס הנרכש ותוך שימוש במנגנוני הגנה הבאים להבטיח במידת האפשר את הנכס והזכויות לרוכשים, ואת קבלת הכסף למוכרים.

טוב יעשה כל רוכש דירת מגורים ו/או נכס מקרקעין אחר אם ייתן את דעתו למספר בדיקות מקדמיות טרם ביצוע עסקת מקרקעין, ויכיר את הבדיקות שנדרש עורך דינו לבצע לשם שמירה על זכויותיו והבטחת ביצוע העסקה באופן שיביא לסיכון מינימאלי של הרוכש, תוך התייחסות ראויה לסיכון המסוים הכרוך בעסקת מקרקעין, על מורכבותה והצורך של הרוכש להגן על זכויותיו וכספו בצורה הטובה ביותר. לאור הסכומים הגבוהים הכרוכים בעסקאות מקרקעין, עסקאות אלו מהוות כר אטרקטיבי לרמאים ושרלטנים, אשר מנצלים את מורכבות העסקאות על מנת להונות קונים תמימים, ועל כך כל רוכש צריך לתת את הדעת.

טרם אמשיך, חשוב לציין כי ישנן מגוון רחב של עסקאות מכר דירות בעלות מאפיינים שונים, אשר דורשות בדיקות שונות, על כן רשימה זו נועדה לשרטט קווים כללים לבדיקות מקדמיות טרם רכישת דירה או כל נכס מקרקעין, ואינה מתיימרת להוות רשימה סגורה וממצה. בנוסף, חלק לא מבוטל מהבדיקות מומלץ לבצע באמצעות עו"ד, אשר יוכל לעמוד על משמעות ממצאי הבדיקות המתוארות ברשימה זו.
בפירוט שלהלן אגע במקרה הפשוט ביותר של רכישת דירת מגורים, כאשר הדירה רשומה במרשם המקרקעין (טאבו) והרכישה מתבצעת מאדם פרטי (לא חברה). המקרה לעיל הוא מקרה יחסית פשוט, בדרך כלל, היות והזכויות רשומות וניתן לבדוק ולהגן עליהן יחסית בקלות.

בדיקת רישום בטאבו

הוצאת נסח טאבו (נסח רישום) מלשכת רישום המקרקעין היא בדיקה מקדמית והכרחית בכל תהליך של רכישת דירה. בדיקת הרישום בלשכות רשם המקרקעין היא בדיקה פשוטה מהירה וזולה, אשר מקנה לרוכש ודאות גבוהה לגבי מצב הרישום והבעלות בדירה. ניתן ואף מומלץ לבקש לעיין בנסח הרישום בשלב המקדמי והראשוני של המו"מ. חשוב לציין, לעדכניות נסח הרישום יש חשיבות רבה, ולכן היה ומוכר הדירה "שולף" נסח רישום ישן, אין להסתפק בכך ויש להוציא נסח רישום חדש. הוצאת נסח רישום היא תהליך פשוט מאין כמוהו וניתן להוציא העתק של נסח הרישום דרך אתר האינטרנט של רשם המקרקעין בעלות של כ- 10 ש"ח באופן מיידי. בנקודה זו יש להוסיף, רישום בטאבו הוא בעל מעמד חוקי מחייב, קרי, ניתן להסתמך עליו בוודאות גבוהה. עם זאת, נסח רישום המוצא דרך האינטרנט אינו מהווה מסמך בעל מעמד מחייב, לכן הוצאת נסח מספיקה בשלב הראשוני של המו"מ, אך בהמשך רצוי להוציא גם נסח רישום חתום בלשכת רשם המקרקעין.

בנסח הטאבו ניתן לקבל מידע רב לגבי הבעלות בנכס ומצבו המשפטי ותכנוני. בנוסף, באמצעות עיון בנסח הרישום של הנכס ניתן לדעת האם רשום על הנכס משכון, עיקול, שיעבוד, חובות לרשויות המס וכדומה. בנוסף, ניתן לראות האם חלות על הנכס הערות אזהרה, ולבדוק האם חלות על הנכס התחייבויות שונות. אף על פי כן, גם בדיקת הרישום במרשם המקרקעין אינה מספקת ולא מבטיחה ודאות לגבי מצב רישום הנכס וישנן מספר בדיקות נוספות אותן יש לבצע.

בדיקת ההצמדות והרכוש המשותף

אקדים ואומר, בדיקה זו רלוונטית בעיקר לדירות בבתים משותפים רשומים.

כאשר בניין מהווה בית משותף, הוא נרשם אצל רשם המקרקעין בפנקס המכונה פנקס הבתים המשותפים. במסגרת הרישום בפנקס הבתים המשותפים, מוגשים לרשם המקרקעין מסמכים שונים אשר נועדו להסדיר את היחסים וחלוקת הרכוש בין הדירות השונות. בין המסמכים הנדרשים לשם הרישום כבית משותף, יש את תקנון הבית המשותף, תשריט הבית המשותף וחלוקת הרכוש המשותף בין הדירות.

המסמכים המתוארים לעיל חשובים על מנת לבדוק את הזכויות והחובות בהתאם לתקנון הבית המשותף, וחשוב מזאת, בחינה של התאמת ההצמדות במציאות ובחוזי המכר למפורט בתשריט הבית המשותף. לדוגמא – בדיקה של התשריט הכרחית על מנת לוודא כי החניה שהמוכר אומר לקונה היא החניה ששייכת לדירה, היא באמת החניה השייכת לדירה.

עלות בדיקת מסמכי הבית המשותף אינה גבוהה ומסתכמת בכמה עשרות שקלים בודדים, אך הבעייתיות של בדיקת המסמכים היא העובדה שבדרך כלל הזמנת המסמכים מלשכת המפקח על הבתים המשותפים אורכת כימים עד שבועות ספורים, היות ואלו מסמכים המוזמנים מארכיון. כידוע, במציאות העסקית מדובר בפרק זמן ארוך מדי מכדי להמתין לסגירת עסקה, אך מומלץ, למצער, לסייג בחוזה רכש דירה את קיום החוזה בכך שבדיקת מסמכי הבית המשותף בהמשך תהיה תנאי לקיום החוזה.

בדיקות בעירייה וועדות התכנון

היה ועולה חשש כי קיימות בבניין חריגות בניה ו/או בניה לא מאושרת, ניתן לבדוק את תוכנית הבניין במחלקת ההנדסה של העירייה וכן לבדוק אילו תוכניות חלות על חלקת המקרקעין. באמצעות בדיקה זו ניתן, בין השאר, לבחון האם בוצעה בנכס בנייה בניגוד להיתרי הבנייה. בדיקה זו רלוונטית גם בבתים משותפים, אם כי היא רלוונטית בעיקר בבתים פרטיים – לא כולם מודעים לעובדה שבדרך כלל בניית פרגולה קבועה או קירוי של חניית הרכב מחייבים הוצאת היתר. רוכשי דירות אשר אינם בודקים פרטים אלו עלולים למצוא עצמם מחויבים בקנסות ואף להיות מואשמים בעבירות פליליות. בנוסף, בדיקה חשובה נוספת היא מה היעוד של הנכס – היה ובעלי נכס הפכו את המחסן למשרד ללא קבלת היתר, במקרים מסוימים יתכן ומדובר בעבירה העלולה לגרור קנסות ואף מעבר לכך.

בהמשך לבדיקות הנ"ל חשוב לבדוק שאין בעירייה ובועדות התכנון מיסים, חבויות והיטלים החלים על הנכס. לעיתים נותרים חובות בגין היטלי פיתוח שונים ויש לוודא שהחובות הוסדרו, או שהמוכר מודע לחובות ומשלם אותם טרם המכירה. אחת הבדיקות החשובות היא בדיקה האם יש חבות בהיטל השבחה. היטל ההשבחה הוא היטל החל על מקרקעין שהושבחו, בדרך כלל עקב שינוי זכויות הבניה במקרקעין. היטל זה, שבדרך כלל חל על המוכר, יכול להגיע לסכומים משמעותיים וחשוב לוודא שהיה ויש חיוב בהיטל השבחה, המוכר מודע לחיוב הצפוי. בנוסף, יש לקחת בחשבון שתשלום היטל ההשבחה לעיתים מהווה קרקע למחלוקות קשות וארוכות בין החייבים בהיטל לועדות התכנון, ועל כן עלול לעכב את העברת הזכויות בטאבו.

בדיקה ברשם המשכונות

למרות שכאשר הדירה רשומה בטאבו, משכון, היה ויש כזה, אמור להיות רשום במרשם המקרקעין, רצוי לבדוק גם ברשם המשכונות שאין שיעבוד ו/או משכון שחל על הדירה.

מנהל מקרקעי ישראל

כאשר מדובר בנכס מקרקעין אשר נמצא בבעלות של מדינת ישראל, הקרן הקיימת או רשות הפיתוח, יש לבדוק את הסכם החכירה מול מנהל מקרקעי ישראל. בהסכם החכירה יש לבדוק את תנאי החכירה, הם החכירה מהוונת והאם ההצמדות המפורטות זהות להצמדות המפורטת בתיק הבית המשותף. בנוסף לזאת, רצוי גם לעיין גם בתיק המנהל עצמו ולא להסתפק בסקירת חוזה החכירה.

סיכום

רשימה זו אינה מתיימרת להוות "צ'ק ליסט" הממצה את הבדיקות שיש לבצע טרם רכישת דירה או כל נכס מקרקעין אחר. ראשית, מדובר בבדיקות בסיסיות שיש לבצע כשמדובר בנכס מקרקעין הנקנה ברכישת "יד שנייה", כשהנכס רשום בטאבו והמוכר הוא אדם פרטי, שזהו אחד המקרים הפשוטים ביותר מבחינת הגנה ובדיקת הזכויות בנכס, שנית גם כשמדובר על נכס העונה לתנאים המתוארים לעיל, עדין כל נכס דורש את ההתייחסות הספציפית והמיוחדת בהתאם לסיטואציה והנפשות הפועלות.
אף על פי כן, למרות שרשימה זו אינה מקנה את הידע הנדרש לשם בחינת הממצאים בדיקות המפורטות, לפחות רשימה זו יכולה לאפשר לכל אדם לוודא שעורך דינו מבצע את הנדרש ממנו לשם הבטחת זכויות הרוכש.


כל האמור לעיל מהווה מידע אינפורמטיבי בלבד, ואין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי. בחינת זכויות בנכס מקרקעין הינה פעולה שיש לבצע בהתאם למצב הנכס הפרטני.