12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: דיור לא מוגן
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]   שמור מאמר למועדפים

אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]


מידי שנה צצים כפטריות אחר הגשם עוד ועוד פרוייקטים לבניית דיור מוגן לאוכלוסיה המבוגרת בישראל. רשימות ההמתנה בכניסה לפרוייקטים מסוג זה מעידות על ההצלחה הרבה של אותם יזמים הפועלים בתחום ומצביעה על הכדאיות בענף.

הפרוייקיטים החדשים לדיור מוגן מעלים בהתמדה את רף השירותים הניתנים ללקוחותיהם, כך שההצעה הקוסמת לאיכות חיים גבוהה, פעילות תרבות מגוונת וחיי חברה מעניינים תוך הענקת שירותי בריאות צמודים, מושכים עוד ועוד גמלאים להצטרף לדיור מסוג זה.

הסטנדרטים הגבוהים מאפשרים ליזמים ומנהלי הפרוייקטים לגבות מחירים גבוהים מהמתעניינים בדיור. אותם גמלאים מתבקשים ליתן פיקדון כספי גבוה הנאמד במאות ולעיתים אף במיליוני שקלים, כתנאי למסירת יחידת הדיור אליהם ובנוסף לחוב בתשלום חודשי קבוע בהתאם ליחידה המתבקשת, כך שלמעשה, מדובר בעסקה כלכלית, ממש כמו רכישת דירה.

דא עקא, להבדיל מרכישת דירה, הכספים המועברים ליזמים בפקוייקט מסוג הדיור המוגן, אינם מבוטחים בדרך כלשהי על ידי מנהלי הפרוייקט, כך שהלכה למעשה, אותם לקוחות של הדיור מעמידים עצמם בסכנה ממשית של איבוד אותו הפיקדון במקרה בו הפרוייקט או החברה שבבעלותה הדיור המוגן תקלע לקשיים כלכליים או תעמוד בפני פירוק. אותו יזם יכול לעשות בפיקדון כבשלו, להשקיעו בפרוייקטים אחרים בהם הוא עוסק ולחשוף את הדיירים לסיכון רב.

כידוע, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה- 1974, מבטיח הגנה על כספם של רוכשי דירות מקבלנים באופן בו הוא מחייב את הקבלן, מוכר הדירה, להעמיד לרשות הרוכשים בטוחות לכספם. כך, חוק המכר לא מאפשר למוכר (אף לא אם קבעו הצדדים אחרת בחוזה) לקבל מקונה על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה:

1. מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר.

2. ביטח את עצמו אצל מבטח שאישר המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים האמורים והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש.

3. שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרת כל הכספים האמורים.

4. רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה.

5. העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

אומנם, כאשר עסקינן ביחידות בדיור מוגן, הרי שאין מדובר ברכישת הדירה עצמה, היינו אין הכוונה להעברת בעלות מלאה בטאבו, אלא בהעברת הדירה לידיו של הלקוח לתקופת השימוש, כך שבסיומה מוחזרת היא לידי היזם או החברה. עדיין, הואיל והמדובר בסכומי כסף גדולים, אשר לעיתים מהווים הם את כלל חסכונותיהם של אותם דיירים, אשר עלולים להיוותר חסרי כל במקרה של קריסת אותה חברה, הרי שמן הראוי שהמחוקק ידאג לבטוחות גם כנגד עסקאות מן הסוג האמור.

הצעת חוק שהוגשה על ידי חברת הכנסת אבישי ברוורמן ביום 15.10.07 מכירה באבסורד בו רוכשי דירות מקבלן מוגנים בחוק המכר, אך דיירים במסגרת הדיור המוגן הזקוקים אף הם להגנה של המדינה והחוק, מותרים חשופים לסיכונים עצומים.
הצעת החוק מבקשת להטיל פיקוח על מוסדות לדיור מוגן הגובים פקדונות כאמור, כך שהתנאים להעברת הפיקדון אל היזם או החברה שבבעלותה הדיור המוגן, ישוו לתנאים של העברת תשלום מרוכש דירה למוכרה, היינו אותם תנאים של חוק המכר המנויים לעיל, יחולו גם על עסקאות בדיור המוגן.

חשוב לציין, כי הצעת חוק ברוכה זו טרם אושרה, חרף הזמן הרב אשר עבר מאז הוגשה על שולחן הכנסת. יתכן שהעלויות הכרוכות בהצעת חוק זו אשר הלכה למעשה יושתו על היזמים והחברות המתפעלות את הדיור המוגן, הן אשר עומדות לרועץ בדרך לאישורה.

יחד עם זאת, נהיר כי במדינה מתוקנת לא יתכן מצב בו המחוקק יותיר את כספם של ציבור רב, בשנותיו המאוחרות לחייהם על קרן הצבי ולא ידאג לבטחו כאמור. מכל מקום, ולפחות עד אשר תאושר הצעת החוק כאמור, מאחר ומדובר בעסקה הטומנת בחובה סיכונים רבים, מומלץ להיוועץ עם בעל מקצוע בתחום המשפטי על מנת לבחון חלופות אפשריות להגנה על כספי דיירי הדיור המוגן.

יש לציין, כי לאור העובדה שמאמר זה אינו ממצה את הסוגיה שבנדון עד תום ואינו נועד לשמש תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית.

רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´: 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976
רומניה: רח' סטפאן פרוטופופסקו 6 בוקרסט
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
www.taxlawyers.co.il
[email protected]