12391 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: כל מה שרצית לדעת על גרוזיה
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]    שמור מאמר למועדפים

אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]




רקע

גאורגיה, או בשמה השני גרוזיה, קבלה את עצמאותה עם פירוקה של ברית המועצות בשנת 1991, וביום 9.4.1991 חגגה את עצמאותה כמדינה עצמאית. לאחר הכרזת עצמאותה של גאורגיה חל מהפך בכלכלת גאורגיה, אשר נהפכה לכלכלה קפיטליסטית המעודדת שוק חופשי. יחד עם זאת יש לציין, מדינת גאורגיה ממשיכה לחוות בעיות תקציביות, כאשר הסיבה העיקרית לכך היא שחיתות אשר נפוצה במדינה.



גרוזיה מונה כלמעלה מחמישה מיליון תושבים, שטחה הוא 69,700 קמ"ר והמשטר הנהוג בה הוא משטר רפובליקני נשיאותי. לאחר הכרזת עצמאותה של גרוזיה כאמור ולאחר שהתסיסה האזרחית בגרוזיה שככה, החלו משקיעים זרים מכל העולם לגלות את גרוזיה. בנוסף, מאמציה האדירים של גרוזיה לפתח את כלכלתה באמצעות השקעות נדל"ן זרות, נושאים פרי, וממש בתקופה הנוכחית שוק הנדל"ן הגיאורגי נחשב לאחד השווקים הנחשקים ביותר באירופה.

השקעות ישראליות בגיאורגיה

קשת הישראלים הפועלים ומשקיעים בגרוזיה הינה קשת רחבה ביותר, המתחילה מאנשים פרטיים אשר מחפשים להשקיע את כספם בכמות קטנה ביותר של נכסים, ומסתיים בחברות ענק ישראליות המשקיעות בכמות גדולה ובאופן מסיבי ביותר. עוד נציין, כי קבוצת משקיעים עיקרית הינם ישראלים יוצאי גיאורגיה אשר רוכשים דירות מגורים ושטחי קרקע במקומות מרוחקים מהבירה. על סמך היכרותם האישית עם מדינת מולדתם הם משקיעים במקומות מרוחקים אילו, מתך הערכה אישית כי בעתיד יהיו אזורים מבוקשים ביותר.

בין המשקיעים הגדולים בגיאורגיה ניתן למנות את חברת הנפט לפידות, המתעתדת לבנות שכונה בטביליסי בת 800 וילות, קבוצת וגנר הבונה כעת 200 וילות בטביליסי וקניון בעיר הסמוכה מצחתה, אלביט, שפיר הנדסה, חברת הנדל"ן דן דיוור ועוד.

הבנייה בגרוזיה

לצד מבנים עתיקי יומין בעלי ארכיטקטורה מיוחדת מסוף המאה ה-19 ומתחילת המאה ה-20, נבנים בגרוזיה רבי קומות, מלונות, בנייני מגורים ועוד. הבנייה בגאורגיה מתאפיינת בבניית בנייני מגורים, משרדים ותעשיה תוך התאמתם לסטנדרט בנייה מודרני, הנהוג ביתר מדינות אירופה. תנופת הנדל"ן בגרוזיה הביאה עמה גם דרישות לבנייה בתקנים בינלאומיים ונראה, כי חברות הבנייה בגאוריגה עושות לאל ידם בכדי לעמוד בדרישות אילו.

עסקאות נדל"ן אחרונות בגרוזיה

אחת מהעסקאות נדל"ן הגדולות שנערכו לאחרונה בגרוזיה היא עסקה הקשורה ליזם הנדל"ן איל עופר, אשר לפי הפרסומים האחרונים משקיע בסכום עתק של כ- 78 מיליון דולר בבניית קניון ובנין משרדים בטביליסי, בירת גאורגיה.

חברת ב.ס.ר אירופה, מקבוצת ב.ס.ר הנדסה חתמה לאחרונה על שתי עסקאות חדשות לביצוע פרויקטים בהיקף של כ-105 מיליון אירו. האחת, עסקה לפיתוח פרויקט מגורים בטביליסי, בשטח של 80 דונם, וכן עסקה נוספת להקמת פרויקט בהיקף של 75 דונם, שיכלול משרדים, שטחי מסחר ודירות יוקרה.

אחת הסיבות העיקריות לתנופת הנדל"ן בגרוזיה היא עלייתו לשלטון של הנשיא הנוכחי, מר מיכאל סאקאשווילי. הנתונים שנרשמו בגרוזיה לאחר עלייתו לשלטון לא השאירו את הגרוזינים אדישים כלל - תקציב המדינה גדל פי ארבעה, ל-2 מיליארד דולר. המדינה מקבלת תמלוגים מצינור הגז הרוסי-אירופי העובר בשטחה. הנדל"ן קיבל תנופה.

מחיריר הנדל"ן בגרוזיה

מגרש לבניית נכס מניב במרכז טיביליסי עולה בין 1.5 ל-8 מיליון דולר לדונם. דמי השכירות למשרדים נעים בין 15 ל-50 דולר למ"ר לחודש, ודמי השכירות לחנויות נעים בין 20 ל-100 דולר למ"ר לחודש. בגרוזיה נרשמו בעת האחרונה מחסור חמור בדירות, המביא לעליה חדה במחירים. דירות במרכז טיביליסי נמכרות ב-2,000 עד 6,000 דולר למ"ר. מחירי המשרדים במקומות מרכזיים נעים בין 1,500 ל-5,000 דולר למ"ר. הרבית על משכנתאות עומדת לרדת מ-15% ל-8%, והדבר יגביר את הביקוש לדירות.

מגרש ששטחו 300 מ"ר בטיבילסי הבירה באיזור העיר העתיקה מוערך בסך של 600,000$, בית פרטי בן 5 חדרים המשתרע על דונם אחד בעיר בטומי (אזור כפרי הררי), במרחק הליכה מהים השחור, מוערך בסך של 120,000$ בלבד, דירת מגורים בעיר טיביליסי בת 2 חדרים ששטחה 51 מ"ר מוערכת בסך של 39,000$ בלבד.


שיטת המס בגרוזיה

בהתאם לדין הגרוזיני, תאגיד ייחשב לתושב גאורגיה באם הוא מקיים פעילות בגאורגיה ו/או יש לו מקום ניהול אפקטיבי בגאורגיה. יחיד ייחשב לתושב גיאורגיה אם הוא שהה בגאורגיה פרק זמן של 183 יום ומעלה בכל תקופה של 12 חודשים רצופים המסתיימת בשנת המס.

הן תאגידים זרים והן יחידים שאינם נחשבים כתושבי גרוזיה לצורכי מס, מחויבים בתשלום מס על הכנסותיהם ממקורות בגרוזיה מכל מקור שהוא, לרבות הכנסה ממקרקעין.

החל מיום 1.1.2008, מוטל על תאגידים בגאורגיה מס בשיעור אחיד של 15% (בניגוד לשיעור המס הקודם שעמד על 20%), ועל יחידים מוטל מס בשיעור אחיד של 25% (בניגוד לשיעור המס הקודם שעמד על 12%). נציין, כי רווחי הון בגרוזיה הנם בשיעורים זהים לשיעור המס על ההכנסה.

ניכויי מס במקור- דיבידנדים או תמלוגים המשולמים ע"י חברה גרוזינית לחברה אחרת תושבת גאורגיה אינם כפופים לניכוי מס במקור. יחד עם זאת, בהיעדר הסדר שונה באמנות למניעת כפל מס, דיבידנד או תמלוגים המשולמים ע"י חברה גרוזינית לחברה זרה, שאין לה מוסד קבע בגאורגיה, נתונים לניכוי מס במקור בשיעור של 10%. ריבית המשולמת ע"י חברה תושבת גאורגיה לחברה אחרת ללא קשר לזהותה (חברה גרוזינית או חברה זרה) ממוסה במקור בשיעור של 10%.



רכישת קרקע על ידי ישראלים באופן פרטי - הדין הגרוזיני מעניק ליחיד אשר רוכש קרקע באופן פרטי יתרון גדול ומשמעותי, לפיו יחיד שמכר קרקע שרכש על שמו הפרטי, יכול למכור את הקרקע לאחר תקופת אחזקה מינימאלית בת שנתיים בפטור ממס . לשם השוואה, בישראל ניתן למכור בפטור ממס שבח רק דירת מגורים ולאחר תקופת אחזקה מינימאלית של ארבע שנים או בתוך שנה וחצי בלבד אם אין בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת.

לסיכום - השקעות פרטיות של משקיעים ישראלים בנדל"ן במדינות מתפתחות כבר הפכה להיות תופעה. באם אותם ישראלים רוכשים קרקע באופן פרטי בגרוזיה, ומחזיקים בה במשך שנתיים, בסופה של תקופה זו יוכלו הם למכור את הנכס בריווח וללא תשלום מס עבורו בגרוזיה.


רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´: 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
[email protected]