12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: פטור מלא מהיטל השבחה במסגרת תמ"א 38 עד שנת 2010 - היטל השבחה - תמ"א 38 - מס הכנסה - פטור ממס
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]   שמור מאמר למועדפים

פטור מלא מהיטל השבחה במסגרת תמ"א 38 עד שנת 2010 - היטל השבחה - תמ"א 38 - מס הכנסה - פטור ממס מאמר

אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected] תוכנית מתאר ארצית 38, או בשמה המוכר "תמ"א 38", מעוררת עניין רב הן בקרב יזמים והן בקרב דיירים הגרים במבנים מתאימים. התמריצים המוצעים לדיירים וליזמים המוציאים את התוכנית מן הכוח אל הפועל מגלמים רווח נאה ליזם והשבחת נכסו של הדייר מנגד. כך לדוגמא התכנית, אשר חלה על מבנים בעלי 2 קומות או יותר ואשר היתר לבנייתם הוצא טרם ה- 1 בינואר 1980, מאפשרת את חיזוקם של מבני מגורים ישנים ובד בבד מבטיחה את שיפוצו של המבנה, ללא כל עלות מצד הדיירים כאשר בתמורה ניתנות ליזם זכויות בדירות מגורים אשר יווספו למבנה, זאת במטרה לממן את העלויות הכרוכות בהליך. מטרת העל של התוכנית הינה לעודד יזמים לחזק מבנים קיימים ישנים, כך שבמקרה של רעידת אדמה שעלולה לפקוד את ישראל, לא יקרסו. מטבע הדברים, חיזוק מבנים כאמור כרוך בעלויות רבות, ולפיכך הוחלט על מתן תמריצים כלכליים ותכנוניים ליזמים ולדיירים המהווים צדדים להליך. מתן התמריצים יוצר איזון בין הצורך לחיזוק המבנים לשם עמידותם בפני רעידות אדמה, מימון התוכנית ושמירה על שיקולים עירוניים אחרים. במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק ניתנות הטבות מיסוייות כפי שיפורט להלן ובמקביל מאפשרת התוכנית תוספת בניה למבנים קיימים כגון תוספת יחידות דיור למבנה והרחבתן (תוך התנאה בבניית ממ"ד כנדרש בחוק), מתן אפשרות להתקנת מעלית במבנה, עיצוב המבנה ושיפוצו. התמריצים מאפשרים הקלות מס משמעותיות, כאשר מלבד הפטור ממס שבח ומס מכירה המנויים בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין, נקבע בחוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח – 2007, כי בתקופה של שלוש שנים מיום תחילת ההוראה- היינו עד שנת 2010, ינתנו גם הקלות המס הבאות: 1. שיעור האגרה המשתלם עבור היתר לשינויים המוצעים במבנים יהא מחצית מסך ההיתר הרגיל. 2. שיעור היטל ההשבחה שחל כתוצאה מהחלת תוכנית כאמור, יעמוד על עשירית בלבד משיעור היטל ההשבחה הרגיל. לכאורה, נראה כי כל הצדדים הנוגעים לעניין מרווחים, אך בפועל אנו נוכחים ביישום דל של התוכנית הלכה למעשה. ההליכים הבירוקראטיים הכרוכים במתן היתר לביצוע התוכנית מסכלים את הכדאיות הלכאורית ביישום התוכנית. היבטי המס הנובעים מעסקה שכזו אינם בהירים דיים ויוצרים לאקונות משפטיות אשר מובילות לחשש רב, בעיקר בקרב הדיירים להן מוצעת התוכנית, חשש המסכל את ביצועה. בישיבת ועדת הפנים של הכנסת מיום 29.6.08 נידונה הבעייתיות ביישום התוכנית וניתן דגש על משמעות ההקלה שניתנה לגבי היטל ההשבחה החל על יישום תוכנית כאמור. הועדה קבעה שהחלת פטור חלקי בלבד מהיטל השבחה הינו אחד הגורמים המעכבים את ביצוע התוכנית, לכן הוחלט על החלת פטור מלא מהיטל השבחה למשך שלוש שנים על כל הישובים הפריפריאליים (במחוז צפון ודרום) ובישובים בעלי סיכון גבוהה לרעידות אדמה. כמו כן, הוחלט על מתן פטור מלא לכל שאר הישובים, פרט למחוז תל אביב, למשך שנה אחת. השינויים הרבים ביישום תמ"א 38 מבחינת סוגיות המס, מקשות על הוודאות המשפטית והתוצאות הכלכליות הנגזרות מעסקה שכזו. דיירים רבים להם מוצע שיפוץ הבניין ושדרוג דירתם, מהססים ושוקלים את השלכות הסכמתם במשנה זהירות. נראה כי בכל עסקה מסוג זה, בהן פועלים שני כוחות מנוגדים, היזם מחד והדיירים מנגד, יש צורך בהתערבות של גורם משפטי מוסמך מתחום המס. אותו גורם פועל על מנת להבטיח שהדיירים לא יחוייבו בסכומים בלתי צפויים, אשר הוסתרו מעיניהם בעת חתימתם על העסקה. גורם מקצועי אשר מודע לכל עדכוני החקיקה ויישומם בפועל, יוכל לפרוס בפני הדיירים את העלויות העלולות לחול עליהם בעת ביצוע התוכנית ואף לעזור מבעוד מועד בניסוח הסכם המבטיח שכל העלויות הנלוות הללו יחולו על היזם. לפיכך, בעת בחינת כדאיות עסקה מסוג זה, אנו ממליצים בחום להיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום המס בכדי שיפרוש בפניכם את הסוגייה העולה על כל היבטיה. בכל מקרה אין להשתמש באמור לעיל כתחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית. רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446, פקס: 03-6127449 חיפה: שדרות המגינים 58 טל': 04-8526693 פקס: 04-8555976 רומניה: רח' סטפאן פרוטופופסקו 6 בוקרסט שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל: [email protected]