12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: היבטי מע"מ במכירת מניות באיגוד מקרקעין - מיסוי מקרקעין - איגוד מקרקעין
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]    שמור מאמר למועדפים

היבטי מע"מ במכירת מניות באיגוד מקרקעין - מיסוי מקרקעין - איגוד מקרקעין

אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected] "איגוד מקרקעין" מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") כאיגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין. זאת, למעט נכסים חריגים שצוינו במפורש, ובכללם מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך ומיטלטלין, שהינם טפלים ולא משמשים למטרות העיקריות של האיגוד. על כן ניתן להבין כי מכר מניות באיגוד מקרקעין משמעותן, הלכה למעשה, מכר מקרקעין. בפסק הדין שניתן בע"א 91/76 פולינווסט אסטבלישמנט נ´ מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לא(1) 361 הכיר בית המשפט העליון בקביעה זו ובפסק הדין נקבע כי המחוקק יצר פיקציה משפטית שלפיה יש לראות בעושה פעולה באיגוד מקרקעין כמי שמוכר מקרקעין. מתוך כך, היות ומדובר הלכה למעשה במכר מקרקעין - חל בעניין זה חוק מיסוי מקרקעין. יובהר כבר עתה כי עד לכניסתו לתוקף של תיקון 50 לחוק, רוב הפטורים ממס שבח החלים על מכירת מניות באיגוד מקרקעין נקבעו בחוק מיסוי מקרקעין עצמו. מיום 7.11.01 (יום תיקון 50 לחוק) חוקק סעיף 7א´ לחוק. סעיף זה קבע לראשונה כי לצורך חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה´ וחלק ה´2 לפקודת מס הכנסה. משמעות קביעה זו היא שעל פי חוק מיסוי מקרקעין יובא בחישוב המס הסכום שבו נמכרו המניות, סכום המביא לידי ביטוי גם את התחייבויותיו של האיגוד (בדומה לחישוב רווח הון בפעולה באיגוד רגיל). החלת הוראות חלק ה´ על עסקאות במניותיו של איגוד מקרקעין, מחייבות התייחסות לשאלה אילו פטורים יחולו במכירת מניותיו של איגוד כאמור – האם הפטורים שבחוק מיסוי מקרקעין או אלה המנויים בחלק ה´ לפקודת מס הכנסה. כאן המקום לציין כי בסוגיה זו גישת נציבות מס הכנסה בהתאם להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין משנת 2003 (9/2003) קובעת שהוראות חלק ה´ לפקודת מס הכנסה חלות על פעולה באיגוד מקרקעין רק לעניין חישוב השבח, הרווחים הראויים לחלוקה וקביעת יום המכירה והרכישה במכירת המניות של אותו איגוד. הוראת ביצוע זו קובעת חד משמעית כי הפטורים ממס השבח נותרו אלה הקבועים בחוק ויתרה מכך, הפטורים ממס רווחי הון שבחלק ה´ לפקודה לא יוחלו על פעולות באיגוד. על כן, עניין החלת המע"מ בעת מכירת מניות עלול להופיע עת מדובר בעסקת מכר מניות של איגוד מקרקעין, בניגוד למכר מניות רגילות, אשר אינן "טובין" ואינן "מקרקעין" כהגדרתן בחוק מע"מ ועל כן, מכירתן אינה חייבת בתשלום מס ערך מוסף. ידוע כי במסגרת חוק מיסוי מקרקעין תחול על המוכר החובה לתשלום מס שבח ומס מכירה. אולם, עלינו תמיד לבחון גם את מעמדו של המוכר (ולמעשה גם את מעמדו של הקונה) מבחינת חוק מע"מ, על מנת לבדוק עם על המכירה שבה מדובר חל גם מע"מ. בסעיף 28 לחוק מס ערך מוסף נקבע כי בעסקת מקרקעין חל החיוב במס עם העמדת המקרקעין לרשות הקונה או עם רישום המקרקעין ע"ש הקונה בפנקס המתנהל על פי דין, לפי המוקדם. מקרקעין מוגדרים בחוק ככוללים גם מניות וזכויות באגוד מקרקעין, כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין. משמעותה הכלכלית של מכירת מניה באגוד מקרקעין הנה במובן מסויים - מכר המקרקעין עצמם. באותם המקרים שבהם מכירת מקרקעין על ידי אותו מוכר, היתה מתחייבת במס ערך מוסף, תתחייב גם מכירתן של מניות באגוד מקרקעין, על ידי אותו מוכר, לקונה מאותו סוג, במס ערך מוסף, כאילו נמכרו מקרקעין לכל דבר ועניין. רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446, פקס: 03-6127449 חיפה: שדרות המגינים 58 טל': 04-8526693 פקס: 04-8555976 שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל: [email protected]