|
|
 |
נושא המאמר: העתיד הוא בקבוצות רכישה
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected] שמור מאמר למועדפיםאלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]
מידי יום גוברת ההתעניינות של רוכשי דירות במכשיר העסקי החדש - "קבוצות רכישה". השמועות המבטיחות חיסכון של כ- 20% במחיר הדירה הסופי אותו יאלצו לשלם במסגרת קבוצת רכישה לעומת מחירה של דירה דומה שתירכש מקבלן, מעניקה ניצחון "בנוק-אאוט" לאותן קבוצות על פני "הקבלנים המסורתיים".
בישראל יכול אדם לרכוש מגרש באופן פרטי, לשלם מס רכישה בגובה 5% ממחיר הקרקע בלבד (לעומת 5% ממחיר הדירה הסופי ברכישת דירה מקבלן) ולבנות לעצמו את בית חלומותיו על ידי נותן שירותי בנייה (בצירוף מע"מ כחוק לעלות שירותי בנייה אלו). במצב שכזה חוסך לעצמו אותו אדם את הרווח הקבלני הגלום במחיר דירה דומה הנמכרת על ידי קבלן.
הגאות במחירי הקרקעות בישראל גרמה לכך שפחות ופחות אנשים יכולים לרכוש לעצמם מגרש פרטי ולבנות עליו יחידה בודדת עבורם, מצב שהוביל ללידתו של מושג חדש ושמו "קבוצות רכישה".
הרעיון שמאחורי הקמת קבוצת רכישה דומה לרכישת מגרש ובניית בית מגורים באופן פרטי. ההבדל היחידי הינו שמעורבים עוד מספר אנשים אשר רוכשים את המגרש יחד ובונים עליו גם הם את ביתם, אם בבנייה רוויה ואם בקבוצת מבנים צמודי קרקע.
הצטרפות לקבוצה רכישה, משמע חבירה לקבוצת רוכשים (בדרך כלל קבוצה הומוגנית של רוכשים בעלי מעמד-חתך סוציו-אקונומי או מקצוע דומה), המחפשים מגרש לשם בניית דירות מגורים עבורם. למעשה, אותו אדם שרצה לבנות את ביתו באופן עצמאי ולא מצא קרקע מתאימה, יכול להגשים את חלומו כחלק מקבוצה הבונה יחד.
מורת רוח הקבלנים מהמהלך החדש מובנת. רוכש אשר מבקש לקנות דירה מקבלן, יאלץ לשלם מס רכישה על מחיר הדירה (המגלם בתוכו את מחיר המגרש), לעומת תשלום מס רכישה על מרכיב הקרקע בלבד כאשר אותו אדם קונה מגרש במסגרת קבוצת רכישה ובכך בעצם מתייקרת עסקה לרכישת דירה מקבלן (יש לציין כי כאשר מדובר על רכישת דירת מגורים ראשונה עד לסכום של 907,000 ש"ח, יש פטור ממס רכישה, מעבר לכך מדובר במדרגות במס הרכישה, כך שלעיתים יתרון זה מתבטל).
נוסף על כך, המחיר הסופי בו הקבלנים מציעים את הדירות טומן בחובו גם חיוב עבור מס ערך מוסף בגובה 15.5% על עלות הקרקע, מס זה אינו קיים עבור אדם אשר בונה בית לעצמו באופן פרטי. רשויות המס מנסות להוכיח שמהותה האמיתית של העסקאות במסגרת קבוצות הרכישה הן בעצם עסקאות קבלניות ובכך לחייב גם אותן במע"מ על רכיב הקרקע.
לאור נתונים אלו, בהתמודדות על רכישת מגרש פרטי, בין קבלנים קטנים (ללא יכולת פיננסית גדולה וכוח מיקוח על מחיר הקרקע ועליות הבניה) לבין קבוצת רכישה, ההפסד של הקבלן צפוי מראש. התמחור המקסימאלי של המגרש אצל הקבלן, יהא תמיד נמוך מזה של קבוצת הרכישה, אחרת עשוי הקבלן למצוא עצמו בהפסד פיננסי בעת שיווק הדירות. במצב זה, יתכן שעוד ועוד קבלנים קטנים ימצאו עצמם בחוסר כדאיות כלכלי לביצוע עסקאות ואת מקומם יתפסו קבוצות הרכישה.
כיום, לאור הפרסומים הרבים אודות חדלות פירעון בקרב קבלנים, כדוגמת חברת "חפציבה", התברר לציבור כי גם ברכישת דירה מקבלן קיימים סיכונים לא מבוטלים ואותם מתלבטים החלו לנהור גם הם לכיוון עסקה במסגרת קבוצות הרכישה. (יש לזכור שבעקבות תיקון חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעת רוכשי דירות), הסיכונים ברכישת דירה מקבלן מוזערו).
אומנם, לרכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה קיימים חסרונות מספר, כגון מחיר סופי לא ודאי לדירה הנרכשת, "בעיית הנציג" לפיה עלול בעל הסמכויות בקבוצה לפעול שלא לטובת הכלל, הסיכון שרשויות המס יראו בפעילות כעסקה קבלנית ויחייבוה במע"מ, חוסר מקצועיות של יוזמי הקבוצה ועוד.
בעבר חסרונות אלו העצימו את הכדאיות לרכישת דירות מקבלן, גם במחיר תשלום גבוהה יותר. יחד עם זאת, לאור הפריחה במודעות לנושא קבוצות הרכישה, החלו גופים רבים להתמקצע בנושא, נצבר ניסיון וידע רב המאפשר את מיזעור סיכוניהם של הרוכשים והבטחת הפחתת עלויות המיסוי.
הניסיון המשפטי שנצבר, מאפשר להתמודד עם העובדה שרשויות המס מחמירות יותר ויותר עם קבוצות הרכישה, במטרה למנוע מעסקנים לבצע פיצול עסקאות פיקטיבי במסווה של קבוצות רכישה. טיפול זהיר ואחראי בבניית התוכנית להוצאת קבוצת הרכישה אל הפועל, ממזער את הסיכונים הכרוכים בה.
מאמר זה אינו ממצה את הסוגיה שבנדון עד תום ומאמר זה אינו נועד לשמש תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית. אנו ממליצים לכם להיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום המיסים, בכדי שיפרוש בפניכם את הסוגייה העולה על כל היבטיה.
רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´: 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
[email protected]
מאמר זה נוסף לאתר "ארטיקל" מאמרים ע"י אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected] שאישר שהוא הכותב של מאמר זה ושהקישור בסיום המאמר הוא לאתר האינטרנט שבבעלותו, מפרסם מאמר זה אישר בפרסומו מאמר זה הסכמה לתנאי השימוש באתר "ארטיקל", וכמו כן אישר את העובדה ש"ארטיקל" אינם מציגים בתוך גוף המאמר "קרדיט", כפי שמצוי אולי באתרי מאמרים אחרים, מלבד קישור לאתר מפרסם המאמר (בהרשמה אין שדה לרישום קרדיט לכותב). מפרסם מאמר זה אישר שמאמר זה מפורסם אולי גם באתרי מאמרים אחרים בחלקו או בשלמותו, והוא מאשר שמאמר זה נוסף על ידו לאתר "ארטיקל".
צוות "ארטיקל" מצהיר בזאת שאינו לוקח או מפרסם מאמרים ביוזמתו וללא אישור של כותב המאמר בהווה ובעתיד, מאמרים שפורסמו בעבר בתקופת הרצת האתר הראשונית ונמצאו פגומים כתוצאה מטעות ותום לב, הוסרו לחלוטין מכל מאגרי המידע של אתר "ארטיקל", ולצוות "ארטיקל" אישורים בכתב על כך שנושא זה טופל ונסגר.
הערה זו כתובה בלשון זכר לצורך בהירות בקריאות, אך מתייחסת לנשים וגברים כאחד, אם מצאת טעות או שימוש לרעה במאמר זה למרות הכתוב לעי"ל אנא צור קשר עם מערכת "ארטיקל" בפקס 03-6203887.
בכדי להגיע לאתר מאמרים ארטיקל דרך מנועי החיפוש, רישמו : מאמרים על , מאמרים בנושא, מאמר על, מאמר בנושא, מאמרים אקדמיים, ואת התחום בו אתם זקוקים למידע.
|
|
|
להשכיר רכב
הזמנת מלון בחו"ל
הזמנת מלון בישראל
אתר איי יוון
מדריך איטליה
מלונות בניו יורק
מדריך לאס וגאס
המלצות על נופש
המלצות על פריז
נדל"ן ביוון
|
