12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: הערת אזהרה - הערה הנרשמת בלשכת רישום המקרקעין
מאת: מיקי אדלשטיין - שמאי מקרקעין מומחה   שמור מאמר למועדפים

הערת אזהרה
הערת אזהרה הינה הערה הנרשמת בספרי רישום מקרקעין (טאבו), ובאה להודיע כי על נכס מסוים נעשתה עסקה או התחייבות לביצוע עסקה. הערה זו באה למנוע מצב שבו תהיה התחייבות לעסקה או מכירת נכס ליותר מקונה אחד שלא בהסכמה, ומכאן שאין לבצע עסקאות על נכס זה.
תוכנה של הערת האזהרה ע"פ החוק, מכירה בכך שבעל הנכס או בעל הזכויות בנכס התחייב בכתב על ביצוע עסקה או נמנע מלעשות עסקה. רישום הערת אזהרה בטאבו מתאפשר גם ללא הסכמת המוכר, כלומר די בבקשת הקונה בכדי לרשום את ההערה על הנכס.

חשוב לדעת כי החוק מתייחס רק להתחייבות בכתב על ביצוע עסקה כתנאי לרישום הערת אזהרה, ולא די בהסכמה עקרונית או בכוונה לא כתובה לביצוע עסקה על הנכס בכדי לרשום הערת אזהרה בטאבו.
התחייבות לביצוע עסקה שלא נגמרת ברישום הסופי, אלא רק בהערת אזהרה הינה מצב שכיח ביותר בעסקאות מקרקעין. במקרים אלו נחתם מסמך בין הצדדים על ביצוע עסקה, אולם לא ניתן לרשום את הנכס על שם הקונה ביום חתימת המסמך מסיבות שונות. לדוגמא: התשלום המלא עבור העסקה לא עבר למוכר, חבות של אחד הצדדים לרשויות שונות לרבות רשויות המס, ישנם שעבודים שונים החלים על הנכס וכד'.

הערת האזהרה מבטיחה כאמור כי בתקופה שבין חתימת המסמך ועד לרישום הנכס על שמו של הקונה, לא תתבצענה עסקאות סותרות על הנכס, וזכויותיו של הקונה נשמרות גם על פני נושים או עיקולים למיניהם החלים על בעל הנכס.
חשוב לציין כי אין חובה לרשום הערת אזהרה על נכס מסוים.

הערת אזהרה ע"פ חוק המקרקעין תשכ"ט 1969
נושא הערת האזהרה מקבל ביטוי בחוק המקרקעין בסעיפים 126 ו 127:

ע"פ סעיף 126 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 (תיקון תשל"ג, תשנ"ד) - הערת אזהרה: "(א)הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.
(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור."

ע"פ סעיף 127 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 (תיקון תשל"ג, תשל"ח, תשנ"ד)- תוצאות של הערת אזהרה:
"(א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט. (ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה. (ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין. (ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה."


מטרות הערת אזהרה
רישום הערת אזהרה בטאבו זהו תהליך יחסית פשוט אשר נועד לענות על מס' מטרות:
מטרה אחת של רישום הערת אזהרה בטאבו היא לאפשר לכל החפץ לדעת כי על נכס מסוים התבצעה עסקה, או שישנה התחייבות לביצוע עסקה.
מטרה נוספת לרישום הערת אזהרה היא למנוע מבעל הזכויות במקרקעין אשר התחייב לצד א' על ביצוע עסקה, לקיים עסקה סותרת על אותו הנכס עם צד ב'. רישומה של הערת האזהרה, מבטיחה לצד א' כי רשם המקרקעין לא יאשר עסקה סותרת על אותו הנכס עם צד ב', מבלי הסכמתו (של צד א'), או ללא צו של בית משפט.
מטרה נוספת של הערת אזהרה היא להגן על הקונה מפני עיקול או פשיטת רגל של בעל המקרקעין.

המשמעות של הערת אזהרה
המשמעות הראשונה של הערת אזהרה היא כאמור לידע כי על נכס מסוים התבצעה עסקה או יש התחייבות לביצוע עסקה. כל אדם אשר יבדוק את הנסח של הנכס, יתקל בהערת האזהרה וייאלץ לבדוק את תוכנה בכדי לדעת אם קיימת עסקה על הנכס.
בנוסף, רישום הערת אזהרה מבטיחה לקונה כי במידה וקיימים נושים לבעל הזכויות (המוכר) הם לא יוכלו להטיל עיקולים על זכויותיו בנכס, מכיוון שזכויות הקונים הרשומים בהערת האזהרה, גם אם עוד לא התקיימה העסקה במלואה, עדיפות על זכויות הנושים של בעל הנכס.
ישנן הערות אזהרה אשר נכתבו לטובת רשויות מקומיות שונות למטרת עבודות ציבור (דרך, תשתיות, מדרכות וכד'). הערות אזהרה לטובת הרשויות אינן מונעות בד"כ את האפשרות לבצע עסקה על הנכס, מכיוון שבאם תתקיים עסקה, לא תחשב היא לעסקה סותרת. יחד עם זאת, כשנתקלים בהערת אזהרה מסוג זה, מומלץ לבדוק את תוכן הערת האזהרה שבנסח עוד לפני ביצוע עסקה, ולוודא כי ניתן לקיים עסקה על הנכס.
בנוסף, ישנן הערות אזהרה אשר נרשמו כנגד בעל הזכויות, והן בגין הגבלת הכשרות המשפטית. במקרים כאלו ייתכן כי בעל המקרקעין איבד זכויותיו בנכס או שזכויותיו הוגבלו, ועל כן איננו יכול לחתום על עסקת מכר או עסקאות אחרות הנוגעות לנכס.

תדריך לרישום הערת אזהרה
תדריך זה מתבסס על ההנחיות של לשכת רישום המקרקעין באגף רישום והסדר המקרקעין שבמשרד המשפטים נכון לתאריך 25/5/08.
בכדי לרשום הערת אזהרה בטאבו, יש להצטייד במספר מסמכים:
1. בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה ע"י המתחייב/ת או הזכאי/ת ומאומתת על ידי עורך דין או פקיד/ת הלשכה ומבוילת כדין.
2. התחייבות או ייפוי כוח בלתי חוזר של בעל/ת המקרקעין או בעלי זכויות במקרקעין, לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה.
3. הסכמת הבעלים הרשומים באם ההתחייבות ניתנה ע"י מי שאינו בעל זכויות המקרקעין.
4. מסמכים אחרים הדרושים לרישום, בהתאם לצורך.


רישום הערת אזהרה נועד למנוע מעשי נוכלות. זהו כלי המאפשר צמצום של מכירות פיקטיביות וסותרות של נכסי מקרקעין. חשוב לזכור כי עסקאות במקרקעין הן לרוב מורכבות, כפופות לתקנות ולחוקים רבים ונעשות בסכומי כסף גדולים, כך שלפני כל עסקה מומלץ לבדוק את מאפייני הנכס על בוריים.