12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: האם עדיף למכור את הנכס שרכשתם ברומניה או שמא להשכירו?
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]    שמור מאמר למועדפים

אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]

במאמרים קודמים מטעם משרדנו ניתחנו את שיטת המס ברומניה, ואף כתבנו אודות הכדאיות בהשקעות נדל"ן ברומניה. במאמר זה נצעד צעד אחד קדימה, וננסה לפתור את ההתחבטות של בשאלה שבנדון. בכדי לענות על שאלה זו נדון במאמר זה בשיעורי המס בגין השכרה ומכירת נכס הן ברומניה והן בישראל, תוך התייחסות להוראות האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לבין רומניה.

שיעור המס מהשכרת נכס ברומניה: הכנסתו השנתית של יחיד מדמי השכירות נקבעת לצורך חישוב שיעור המס ברומניה, בהתאם לשיעור דמי השכירות הנקוב בחוזה השכירות אשר נרשם על ידי היחיד אצל רשויות המס ברומניה. חישוב שיעור ההכנסה החייבת מדמי שכירות נעשה על ידי ניכוי כהוצאה סך של 25% מסך ההכנסה השנתית הכוללת מדמי השכירות. לאחר שנוכו 25% כאמור, תחויבו במס בגין דמי השכירות ברומניה בשיעור של 16%. נציין, כי עליכם לשלם לרשויות המס ברומניה אחת לרבעון במשך השנה את המס בגין הכנסה מדמי השכירות שניצמחה לכם.

שיעור המס ממכירת נכס ברומניה:
על ריווח הון שנצמח ליחיד ממכירת נכס מקרקעין אשר הוחזק על ידו פחות מ- 3 שנים בטרם נמכר, יחול מס בשיעורים המפורטים להלן:
1. על חלק ההכנסה עד 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 3%.
2. על חלק ההכנסה העולה על 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 6,000 RON בתוספת 2% מהשווי העולה על 200,000 RON.

על ריווח הון שנצמח ליחיד ממכירת נכס מקרקעין אשר הוחזק על ידו יותר מ- 3 שנים בטרם נמכר, יחול מס בשיעורים המפורטים להלן:
1. על חלק ההכנסה עד 200,000 RON יחול מס הכנסה בגובה 2%.
2. על חלק ההכנסה העולה על 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 4,000 RON בתוספת 1% מהשווי העולה על 200,000 RON.

שיעור המס בישראל מהשכרת הנכס ברומניה: יחיד תושב ישראל יכול לבחור באחד מבין שני מסלולי מיסוי בגין הכנסותיו מדמי שכירות, הנצמחים לו מהשכרת נכס מקרקעין מחוץ לישראל:

1. מיסוי מכוח הוראות סעיף 121 לפקודה – במסלול זה ישלם היחיד מס בשיעורים הקבועים בסעיף 121 לפקודה (מס פירותי המגיע לשיעור מקסימאלי של 47%), ויהיה זכאי לנכות הוצאות שהוצאו על ידו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, וכן יהא זכאי לקיזוזים, לזיכויים או לפטורים הקבועים בחקיקת המס בישראל.
2. מיסוי מכוח הוראות סעיף 122א לפקודה – במסלול זה ישלם היחיד מס בשיעור של 15% אך לא יהיה זכאי לנכות הוצאות שהוצאו על ידו בייצור ההכנסה מדמי השכירות (לרבות הוצאות מימון), למעט פחת, וכן לא יהא זכאי לקיזוזים, לזיכויים או לפטורים הקבועים בחקיקת המס בישראל (לרבות הזיכוי הקבוע בסעיף 200 לפקודה לעניין מיסי חוץ, כמפורט להלן, ושתכליתו מניעת תשלום מיסי כפל). נדגיש, כי זכאותו של נישום לבחור במסלול האמור מותנית בכך שההכנסה שנצמחה לו מדמי שכירות בגין השכרת נכס מקרקעין מחוץ לישראל אינה הכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה.
שיעור המס מהשכרת הנכס ברומניה בישראל - ריווח הון ריאלי של יחיד מנכס שיום רכישתו חל אחרי יום 1.1.03 ימוסה בשיעור של 20%.

מה לאמנה למניעת כפל מס בין ישראל לרומניה יש לומר בעניין? ישראל ורומניה קשורות ביניהן באמנה למניעת כפל מס, אשר מטרתה למנוע הטלת מס כפול, הן בישראל והן ברומניה, על הנישום בגין אותה הכנסה. אמנה זו תקפה החל מיום 1.1.1999.
סעיף 6(1) לאמנה קובע שהכנסה שמפיק תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין (לרבות הכנסה מחקלאות וייעור) הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת, ניתן לחייבה במס באותה מדינה אחרת. סעיף 6(2) לאמנה מציין, כי משמעותו של המונח "מקרקעין" לצורך האמנה יקבע על פי דיני המדינה המתקשרת שבה נמצאים המקרקעין הנדונים. עוד קובעת האמנה בסעיף 6(2), כי בכל מקרה, יכלול המונח נכסים הנלווים אל המקרקעין, משק חי וציוד המשמשים בחקלאות וייעור, זכויות שעליהן חלות הוראות החוק הכללי בעניין מקרקעין, זכות להנאת השימוש במקרקעין וזכויות לתשלומים משתנים או קבועים כתמורה בעד ניצול מרבצי מחצבים, מקורות ואוצרות טבע אחרים, או בעד הזכות לנצלם; אוניות, סירות, כלי-טיס, רכבות וכלי רכב המשמשים להובלה יבשתית - לא ייראו כמקרקעין.

סעיף 6(3) לאמנה קובע כי הוראות סעיף 6(1) לאמנה, בדבר חיוב הכנסות שהופקו על ידי תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת, יחולו גם על הכנסה המופקת משימוש ישיר במקרקעין, מהשכרתם או משימוש בהם בכל דרך אחרת.סעיף 13(1) לאמנה קובע כי רווחים מהעברת מקרקעין כהגדרתם בסעיף 6(2) לאמנה יהיה ניתן להטיל עליהם מס הן במדינה המתקשרת והן במדינה המתקשרת האחרת.

לאור הוראות סעיפים 6 ו- 13 לאמנה למניעת כפל מס שנחתמה בין ישראל לרומניה ניתן למסות ברומניה את הכנסותיו הצפויות של המשקיע הישראלי מהשכרת הדירה ברומניה וממכירתה הן בישראל והן ברומניה.

נציין, כי לאור הוראות סעיף 200 לפקודה וסעיף 24(2) לאמנה, יהיה המשקיע הישראלי זכאי לזכות את סכום המס שישולם על ידו ברומניה, בגין הכנסותיו מהשכרת ומכירת הדירה ברומניה אל מול סכום המס בו יחויב בישראל בגין ההכנסות האמורות, בכפוף למגבלות הקבועות בסעיף 24(2) לאמנה ובסעיפים 122א ו- 204 לפקודה, כאמור מעלה.

"שורה תחתונה" – מה עדיף? לאור האמור לעיל נראה, כי לאור העובדה ששיעורי המס ממכירת נכס ברומניה קטנים יותר מהשכרתו, הרווח הצפוי מרכישת נכס ברומניה יהא ממכירתו ולא מהשכרתו.

לסיום נציין, כי אין לראות באמור לעיל כייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית כלשהיא. שכן, מאמר זה אינו ממצה את הסוגיה שבנדון, הן לגבי הדין בישראל והן לגבי הדין ברומניה, וכן מאמר זה אינו מתייחס למשקיע הישראלי אשר עוסק דרך קבע לשם הפקת הכנסה, בהשכרת ו/או מכירת נכסי דלא- ניידי ודירות.

רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל': 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל': 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
[email protected]