12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: בדק בית – כמה יקר יכול להיות הפתרון הזול
מאת: אינג יוחנן ג'רבי - מימד מהנדסים   שמור מאמר למועדפים

בדק בית הינו תהליך מסורתי ומקובל מאוד בעולם המערבי הרחב, אשר מבטא את החשיבות הרבה הניתנת לעניין בדיקת הטיב ההנדסי של נכס – דירות חדשות, דירות מיד שנייה ומבני מסחר ומשרדים – אותו המזמין עומד לרכוש. לבדיקה זו ישנה חשיבות רבה בהשפעתה (1) על שוויו הכלכלי הנכס, (2) על עלות התחזוקה השוטפת של הנכס, (3) הקיים של הנכס לאורך השנים, ומכאן גם שמירה על ערכו הכלכלי של הנכס.

בארצנו הקטנה, נושא הבדיקה ההנדסית לנכסים החל לפני כ- 20 שנה, ובמשך השנים המודעות הציבורית לנושא חשוב זה גדלה מאוד. מצב זה השפיע מאוד על שני צידי המטבע: המוכר והקונה.

בצד המוכר - במידה ומדובר בקבלן – הוא הבין מהר מאוד שהוא עשוי להיתבע כספית ע"י רוכשי הדירות ולהיכנס לתהליך משפטי ארוך, מתיש ומטריד מאוד והדבר מאוד לא היה רצוי כלל. לכך גם ישנה השפעה עקיפה, הכרוכה בשמירה על שמו הטוב של הקבלן. כתוצאה מכך, בשנים האחרונות חל שיפור בטיבן של הדירות החדשות, והקבלן נזהר יותר באיכות הבניה שלו וברמתן התכנונית וההנדסית. כמו כן, במקרים בהם אופן התיקון של הליקויים הוא בלתי הפיך או שתיקונם של אלה כרוך בעלות כספית גבוהה – הקבלן משתדל מאוד "לסגור" את המחלוקת עם הדייר ב"ארבע עיניים" תוך מתן פיצוי כספי או אחר, אשר בדרך כלל הוא נמוך מאוד בערכו לעומת שווי הנזקים והליקויים. במידה והמוכר הינו מוכר דירה מיד שנייה הרי הוא השתדל מאוד להסתיר את הפגמים הקיימים בנכס, וזאת מתוך רצון לחסוך בעלויות התיקון של הפגמים, אשר בדרך כלל דרכי התיקון לא נהירים לו כלל, ולמהר ולמכור את הנכס במחיר גבוה מערכו האמיתי.

בצד הקונה - חלו אצלו תמורות רבות בשיקוליו הכלליים קודם רכישת הנכס. הוא מודע לכך, שבדיקה הנדסית לנכס עשויה להציל אותו מ"נפילה" בעסקה, אשר תגרום לו הוצאות כספיות ניכרות ולא מתוכננות, ואף לירידת ערכו של הנכס כתוצאה מהפגמים שבנכס.

מצב זה גרם לכך, שאל תחום "בדק הבית" חדרו גורמים לא מתאימים מבחינה הנדסית ומשפטית. גורמים אלה מתקראים "מומחים" למרות שקיים מרחק רב בינם לבין הגדרה זו.

מומחה בתחום "ביקורת הנדסית" צריך להיות בעל כל התכונות הבאות: היכרות טובה ויסודית בתקני הבניה, חוק התכנון והבניה ותקנות התכנון ובניה על עדכוניהם השונים, תואר גבוה בהנדסה אזרחית (התואר "מהנדס" או "אדריכל" אינו מספיק), ניסיון במתן עדות מומחה בבית משפט, ניסיון רב בבניה, ניסיון רב בעבודות פיתוח, ניסיון רב בעבודה מול קבלנים תוך היכרות על שיטות עבודה לא תקינות, הננקטות על ידם, והחשוב ביותר - אישיות מתאימה.

כהדגמה העניין אציג תמונת מצב מקבילה בתחום אחר – התחום הרפואי. נניח וחלילה אנו נזקקים לחוות דעת רפואית בעניין פגיעה בגופנו, כתוצאה חלילה מתאונת דרכים. ברור לנו שבמידה ויוצגו בפנינו 2 מומחים: מנהל מחלקת אורטופדיה בבית חולים "איכילוב" (למשל), ומאידך, רופא אורטופד במרפאה איזורית – אנו בוודאות נעדיף את מנהל המחלקה בבית החולים, אפילו אם עלותו תהא כפולה מעלותו של המומחה האחר. הסיבה לכך פשוטה מאוד: מנהל המחלקה בבית חולים מרכזי הוא בעל ניסיון רב יותר, הוא ניתקל במקרים דומים בתדירות גבוהה יותר מאשר רופא המרפאה, הוא מעודכן יותר בפרסומים המקצועיים המתפרסמים בתחום, והוא בעל ניסיון רב יותר במתן חוות דעת מומחה ובמתן עדות בבית משפט.

סיכויי ההצלחה שלנו כאשר אנו מיוצגים ע"י מומחה בכיר הוא גבוה יותר באופן משמעותי, מאשר ייצוגינו ע"י מומחה לא בכיר. המדובר בהפרשים כספיים גבוהים מאוד, העשויים להיות ההבדל בגובה הפיצוי, אשר יתקבל בייצוג שבין שני המומחים.

בעבודתי השוטפת מול עורכי דין, ובתיקים הנדונים בפני במקרה של הזמנה ע"י בית משפט, אני נתקל במקרים בהם חוות דעת הנדסית בתיק, שהכין "מומחה" בהנדסה אזרחית, היא מאופיינת בחוסר מקצועיות, באי הבנה ובאי ירידה לעומקם של דברים, ואף ב"ניפוח" מלאכותי של הנזק. מצבים כאלה גורמים לנו מיד לנהוג כלפי הדו"ח ההנדסי באי הסכמה ובאי קבלה. מי שמתקרא "מומחה" אינו מהנדס מטעם. תפקיד המומחה הוא לנתח את מה שנדון בפניו בצורה מקצועית, יסודית, אמינה וחסרת פניות. בייחוד כשמדובר בסוגיות הנדסיות בעלות השלכות כספיות כבדות משקל.

רוכש נכס, אשר מתפתה למחיר הזול שנדרש ממנו עבור הבדיקה ההנדסית, עשוי בסופו של דבר להפסיד מכל ההיבטים: (1) בית המשפט יידחה בסופו של דיון ארוך ומתיש את בקשתו, (2) הוא עשוי לשאת בהוצאות כספיות מטעם בית המשפט, (3) הוא הפסיד את שכר הטרחה, ששילם כבר ל"מומחה" שלו, (4) הוא ישלם לעורך הדין מטעמו את שכר טרחתו, והכי חשוב (5) הוא יפסיד את התקבולים האפשריים, אשר היה אמור לקבל מהמוכר שלו, ואשר היו אמורים לכסות את העלויות של תיקון הליקויים שבאמת קיימים בנכס.

מהנדס יוחנן ג'רבי – המנהל של "מימד - ביקורת הנדסית". יוחנן הינו מהנדס אזרחי בעל וותק של מעל 24 שנים. הוא מהנדס מומחה בעל תואר שני בהנדסה אזרחית. הוא שימש כמומחה מטעם כב' בית המשפט בתיקים רבים ובסוגיות הנדסיות רבות ומורכבות.

www.Meymad-ENG.dpages.co.il