12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: רכישת דירה מקבלן
מאת: עו"ד יריב רשף   שמור מאמר למועדפים

רכישת דירה מקבלן

מאמר מאת : יריב רשף , עורך דין ומגשר

מומחה לנדל"ן ולענייני משפחה וירושה 052-8262215

מייצג בתביעות נדל"ן בפני כל הערכאות המשפטיות.

גירושין – מזונות – משמורת – חלוקת רכוש

רכישת / מכר דירות / קוטג'ים ומגרשים.

תביעות פינוי וסילוק יד.

הגנה מפני השתלטות עוינת על רכוש.



עיסקת הנדל"ן הנפוצה ביותר במדינת ישראל, הינה רכישת יחידת המגורים. במרוצת השנים תרמו לכך היבטים שונים, ובחובם מניעים כלכליים,חברתיים,ופסיכולוגיים המאיצים בתושבי המדינה לרכוש דירות.

ראשית, הבעלות בדירת מגורים מספקת בטחון כלכלי, שכן בהיותה נכס דלא ניידי אשר החזקה בה נתפסת על-פי רוב על-ידי בעליה, קלושים הסיכויים כי הדירה תיגנב מאת הבעלים. כמו כן במידת הצורך יכולים בעלי הדירה להשיג אשראי רב, בדרך של מישכון הדירה, או כסף נזיל בדרך של מכירתה.

שנית, במסגרת כלכלה אשר היתה מאופיינת בתנודתיות רבה, ובמשק שסבל מתקופות של גאות ושפל באופן מחזורי, כאשר בצידה הצמדת מחירי הנדל"ן לשער הדולר, שמרו הדירות למגורים על ערכן.
גם המצוקה הבטחונית בה היה שרוי עם ישראל בגולה ובמדינתו, תרמה לכך שיעדה המרכזי של כל משפחה בישראל הינו להיות בעלי-בית, ולשפר את תנאי הדיור באופן מתמיד. התוצאה הנגזרת מכך הינה שכמעט כל בתי האב בישראל, רוכשים ומוכרים את דירותיהם פעמים אחדות בחיי המשפחה.

רכישת דירה יד שניה מאופיינת בדרך כלל ביחסי כוחות שווים בין המוכר לקונה, באשר על-פי רוב שני הצדדים אינם מנוסים די הצורך בשוק הנדל"ן ובעסקי המקרקעין. לעומת זאת, מערכת היחסים שבין קבלן לרוכש דירה, מאופיינת בחוסר נסיונו של הרוכש, אל מול הקבלן שהינו בעל מקצוע, ועל-פי רוב איש עסקים ממולח, אשר בקיא בנדל"ן עשרות מונים מעל ומעבר לבקיאותו של הרוכש המצוי, ומודע היטב לתנאים אשר מכתיב שוק הנדל"ן. בניגוד לרוכש המצוי, הקבלן רואה לנגד עיניו את התמונה במלואה, באשר הוא קובע בעבור הרוכש את זהות האדריכל והמהנדס, קבלני המשנה, והספקים, טיב החומרים בהם ישתמש וכיוצ"ב. הקבלן יודע מה מצב הקרקע והאם בכוחו הכלכלי לסיים את הבניה, או שמא עליו לכסות גרעון תקציבי הנוצר בפרויקט או בבניין אחר. [יוצא דופן בהקשר זה הוא מימון הבניה בשיטת ה"פרויקט הסגור", ראה פרק נפרד].

על מנת להגן על הרוכש המצוי אשר אינו בקיא בנבכי הנדל"ן, ואשר אינו בעל מקצוע בתחום הבניה, נחקקו שני חוקים העוסקים במכר הדירות ומטילים חובות על הקבלן ביחסיו עם רוכש הדירה. הראשון הינו חוק המכר דירות, העוסק בעיקרו בהתאמת הדירה לציפיות שנוצרו ולהבטחות שהרעיף הקבלן על רוכש הדירה בעת החתימה על חוזה הרכישה וההתקשרות בעיסקת הנדל"ן. חוק מכר הדירות השני הינו חוק הבא להבטיח את השקעותיהם של רוכשי דירות, בהתאם לכך קובע החוק בטוחות אשר על הקבלן להעניק לרוכש הדירה, ואת פריסת התשלומים הרצויה במהלך שלבי הבניה ועד למסירת החזקה והעברת הבעלות בדירה ליידי הקונה.

1. חוק המכר דירות - תשל"ג 1973.


I. מבוא.

מטרתו של חוק המכר דירות, כפי שהוצגה בפסיקת בתי המשפט, הינה להביא לידיעת הקונה בצורה ברורה ומובנת את טיב הנכס ואת טיבן של הזכויות אשר הוא רוכש, וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות, המסתירות הוראות בעלי משמעות כספית נכבדה הגורעות מזכויותיו, בתוך ריבוי של מלל הנראה טפל לכאורה.

כדי להבטיח כי הובאו לידיעת הרוכש בטרם החתימה על חוזה המכר כוונותיו האמיתיות של הקבלן, מחייב חוק המכר את הקבלן לצרף לחוזה מפרט, ובו תיאור הדירה על כל מרכיביה והמתקנים הכלולים בה.

הצורך בהגנות המיוחדות שמעניק חוק המכר, דירות לרוכש הדירה נובע ממעמדו הנחות של הרוכש מבחינת כח המיקוח, יכולת התמרון וניסוח החוזה לעומת הקבלן שבונה את הדירה, וכן מהיות הדירה מצרך חיוני ובר-קימא, והממון המושקע בה מצידו של הרוכש הינו רב.

II. תחולתו של חוק המכר דירות, על מוכרי הדירות.

חוק המכר דירות חל כאמור על מערכת היחסים שבין קבלן לרוכש הדירה. החוק אינו חל על מוכריה של דירת יד-שניה, אך מרחיב את תחולתו גם על מי שמוכר דירה שבנה או עתיד לבנות, באמצעות אדם אחר, על מנת למכרה. וכן על מוכר דירה שקנה אותה על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור.

בכך מרחיב החוק את תחולתו גם על בעלי קרקע שקיבלו במסגרת עיסקת קומבינציה, דירות מן הקבלן על מנת למוכרן.

כאשר בעלי הקרקע בעיסקת הקומבינציה מוכרים את הדירות שנמסרו להן, או שעתידות להיבנות ולהימסר להם על-ידי הקבלן, הם מחויבים כלפי הרוכש באותה מידה כמו הקבלן בכל החובות אשר מטיל חוק המכר דירות כלפי מוכר.

ב. אבחנה בין "מוכר" דירה, שחל עליו חוק המכר דירות, לבין מוכר שחוק המכר אינו חל עליו.

כאמור חוק המכר חל על קבלן ועל מי שבנה, או רכש דירה על מנת למכרה.
האבחנה בין "מוכר" – עליו חל חוק המכר דירות, לבין מוכר שאינו כפוף לתחולת החוק, טמונה בשאלה האם מי שמוכר את הדירה בנה, או רכש אותה על מנת למכרה.

לכן כאשר אדם שרכש דירה, במסגרת עיסקת מזומנים, או קומבינציה, שלא על-מנת למכרה אלא על מנת להשכירה, או לגור בה, או על מנת שתשמש למגורי ילדיו בעתיד, הוא אינו נחשב ל"מוכר" וכאשר ימכור את הדירה לא יחול עליו חוק המכר דירות.

ג. מהן האינדיקציות לכך שאדם רוכש דירה על-מנת למכרה:

1. דירה שנמכרת לאחר שהשתמשו בה לזמן קצר – חזקה שנרכשה על-מנת למכרה.

חוק המכר קובע חזקה שבדין, לפיה במידה והדירה היתה תפוסה ביידי אדם פחות משנה מעת גמר הבניה, או שבעלי הדירה עצמם התגוררו בה פחות מ 6 חודשים מיום גמר הבניה, חלה חזקה כי הדירה נבנתה או נרכשה על-ידי בעליה על מנת-למכרה, אלא אם יוכיח ההפך.

חזקה שבדין – חזקה שקמה באופן אוטומטי על-פי חוק כאשר מתרחש אירוע נתון. חזקה זו ניתנת לסתירה אם יוכיח המוכר כי המקרה שלו הוא יוצא דופן והוא רכש את הדירה שלא על-מנת למכרה.

דוגמא:

אדם רכש דירה והתגורר בה פחות מחצי שנה מגמר הבניה, ואז מכר את הדירה לאדם אחר. כל עוד המוכר לא יוכיח שלא רכש את הדירה על-מנת למכרה, יחול עליו חוק המכר והוא יהיה מחויב למסור לרוכש מפרט ולתקן עבור הרוכש אי התאמות שיתגלו במהלך תקופת הבדק והאחריות.

אותו הדין חל על דירה אשר המוכר לא התגורר בה ולא עשה בה כל שימוש, דוגמת השכרת הדירה לאחר, לפני שמכרה.

במידה וטרם המכירה הדירה היתה בשכירות, אזי אם השכירות נמשכה שנה ומעלה, לא תקום חזקה שבדין שהמוכר בנה את הדירה על מנת למכרה.

במידה והדירה היתה תפוסה על-ידי המוכר במשך תקופה הפחותה מחצי שנה ממועד מסירת החזקה בו, או על-ידי אדם אחר כגון שוכר או שואל הדירה במשך תקופה הפחותה משנה, על המוכר להוכיח כי לא רכש או בנה את הדירה על-מנת למכרה כיצד יוכל המוכר לשכנע אאת בית-המשפט שאינו סוחר בדירות ולא בנה את הדירה כדי למכרה.

דוגמא:

אדם אשר רכש דירה מקבלן, וכעבור תקופה קצרה נאלץ למוכרה, לעיתים עוד בטרם השלמת הבניה, מפאת אירועים כגון, גירושין וחלוקת רכוש, מעבר למקום עבודה מרוחק, מוות של בן הזוג אשר היה אמור להתגורר עימו באותה דירה, גילוי עובדות שליליות על איזור המגורים אשר לא היה ידוע לו קודם לכן ובעטיו אינו מעוניין להתגורר או להחזק נכס באותו האיזור.

בסיטואציות כאלה יש כדי ליתן אינדיקציה לבית המשפט שרכישת הדירה, ו/או בנייתה לא נעשו לשם מכירתה ועל כן אין חוק המכר דירות אמור לחול ביחסים שבין המוכר לקונה.

הבעיתיות כלפי מוכר הדירה – מוכר דירה שרכש אותה מקבלן על-מנת למוכרה, חייב כלפי הקונה במסירת מפרט בחתימתו, ובתיקון אי ההתאמות שיתגלו במשך תקופת האחריות והבדק, שתחילתן יהיה ביום בו יעמיד את הדירה לרשות הקונה.

המוכר מכוסה חלקית בלבד, על-ידי הקבלן שבנה בעבורו את הדירות, שכן הקבלן מחויב לתקן אי-התאמות אשר ניתן לגלותן בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה, ואי התאמות אחרות שנתגלו במהלך תקופת הבדק והאחריות. מבחינת הקבלן מתחילות תקופות אלו ביום בו העמיד את הדירה לרשות בעליה, לעומת זאת בעל הדירה אשר מוכרה מחויב בתקופת אחריות ובדק ארוכות יותר כיוון שתחילתן מספר חודשים עד שנה מאוחר יותר, ביום בו העמיד את הדירה בפועל לרשות הקונה שלו. המוכר אם כן חשוף למשך תקופה שתחילת בתום תקופות האחריות והבדק ואורכה כמספר החודשים שעברו מיום קבלת הדירה על-ידו ועד יום מסירתה לקונהו.

חשוב להזכיר, כי לא ניתן לגרוע מזכויותיו של קונה בחוזה. ועל-כן גם אם המוכר שרכש דירה מקבלן וחפץ למוכרה, יחתים את הקונה על חוזה לפיו הוא מוותר על תיקונם של סדקים בקירות באם יווצרו, אין לכך תוקף ביחסים בין הרוכש למוכר וזה יהיה מחויב לתקן הפגמים בדירה אשר יתגלו במרוצת השנים, במהלך תקופת הבדק והאחריות שתחילתן כאמור מתאחר עקב הפער שבין מועד רכישת הדירה מאת הקבלן ועד מכירתה לקונה מן השוק.

יחד עם זאת יש לציין כי מעטים הם המודעים לזכותם לדרוש תיקון פגמים שמתגלים בדירה, כאשר רכשו אותה שלא מן הקבלן עצמו.

2. המוכר רכש מספר דירות בעת ובעונה אחת.

כאשר אדם רוכש מספר דירות בעיסקת מזומנים או בקומבינציה, במשך זמן קצר או בעת ובעונה אחת, קמה חזקה שבעובדה שהוא רכש את הדירות על-מנת למכרן, וחוק המכר יחול עליו במוכרו את הדירה.

3. המוכר הינו קבלן אשר מכירת דירות משמשת לפרנסתו.

כאשר המוכר הינו קבלן אשר מוכר דירה שבנה בעצמו או באמצעות אחרים, אף-על-פי שהדירה שימשה אדם אחר למגורים בשכירות או בשאילה, יש בכך כדי להצביע על כך שהקבלן בנה את הדירה על מנת למכרה, אלא אם ישנן נסיבות המעידות אחרת.

ד. מהן האינדיקציות לכך שאדם רוכש דירה שלא על מנת למכרה:

1. הדירה שימשה למגוריו.

כאשר הדירה שימשה למגורי המוכר למשך זמן רב, הדבר מחזק את המסקנה שהדירה לא נרכשה על-ידו לשם מכירתה.

2. הדירה היא דירתו היחידה.

כאשר הדירה הינו דירתו היחידה של המוכר, אשר לשם בנייתה מכר דירה אחרת או גייס את מירב הונו.יש בכך כדי לחזק את המסקנה שהדירה נבנתה לשם מגורי המוכר ולא לשם מכירתה.

3. תדירות עיסקאות המכר, וסמיכות המכירה לרכישה.

כאשר הדירה נמכרת בסמוך לרכישתה, יש בכך כדי לחזק המסקנה כי הדירה נרכשה לשם מכירתה, אלא אם מן הנסיבות עולה אחרת.

דוגמא:

אדם אשר רכש דירה מקבלן, וכעבור תקופה קצרה נאלץ למוכרה, לעיתים עוד בטרם השלמת הבניה, מפאת אירועים כגון, גירושין וחלוקת רכוש, מעבר למקום עבודה מרוחק, מוות של בן הזוג אשר היה אמור להתגורר עימו באותה דירה, גילוי עובדות שליליות על איזור המגורים אשר לא היה ידוע לו קודם לכן ובעטיו אינו מעוניין להתגורר או להחזק נכס באותו האיזור.


בסיטואציות כאלה יש כדי ליתן אינדיקציה לבית המשפט שרכישת הדירה, ו/או בנייתה לא נעשו לשם מכירתה ועל כן אין חוק המכר דירות חל ביחסים שבין המוכר לקונה. אלא רק כל עוד הקבלן מחויב כלפי המוכר, ורק במידה בה מחויב הקבלן כך שהמוכר יוכל להפנות את טענות הרוכש אל הקבלן וזה יבצע התיקונים וישא באחריות.

V. האם הקבלן מחויב בהוראות חוק המכר כלפי בעלי הקרקע במסגרת עיסקת קומבינציה.

סוגיה זו מקבלת משנה חשיבות כאשר, המוכר הוא אדם שקיבל את הדירה מן הקבלן כתמורה בעד הקרקע, במסגרת עיסקת קומבינציה, במקרים כאלה חלוקות הדעות באשר לשאלה האם הקבלן מחויב כלפי בעל המגרש עצמו מכח חוק המכר,דירות. או שמא חוק המכר דירות אינו בא להגן על בעלי המגרשים שהם על-פי רוב בקיאים בנבכי שוק הנדל"ן ונמצאים במסגרת ההסכמים עם הקבלן לא אחת בעמדת כח חזקה מזו של הקבלן, הואיל ובלעדי הסכמתם הקבלן לא יוכל לבנות על אותה הקרקע.

בתי המשפט נחלקים בסוגיה זו, ואולם מטעמים שבטובת ציבור רוכשי הדירות יש לפרש החוק כחל גם על קבלן הבונה דירה עבור בעל הקרקע בקומבינציה.

אומנם לרשות בעל הקרקע עומדים בדרך כלל כלים מתאימים להבטיח את זכויותיו ולפקח על הקבלן כך שהדירה על מרכיביה תהיינה תואמות את הציפיות בעת כריתת חוזה הקומבינציה, ואולם טבע הדברים מחייב את המשפטן המפרש את תכולת חוק המכר דירות, החפץ בהגשמת תכלית החוק קרי, הבטחת ציבור רוכשי הדירות מפני ליקויי בניה וביצוע תיקונים במידת הצורך, להטיל חובה זו על כתפיו של הקבלן וזאת מן הסיבות הבאות:

אין ספק כי על בעל הקרקע שקיבל דירות בקומבינציה ומעוניין למכרן חל חוק המכר דירות, שכן הוא בנה דירות באמצעות אחר על-מנת למכרן. במידה ורוכש אשר ירכוש דירתו מבעל הקרקע, יתלונן על פגמים המהווים אי-התאמה, כגון חדירת נזילה מן התקרה ביימי החורף, בעל הקרקע אינו האדם המתאים ביותר לביצוע התיקונים, אלא הקבלן הוא הגוף המתאים ביותר לכך. ועל כן הסיכוי שהרוכש יקבל את המוצר המוגמר, קרי תיקון הליקויים, הוא גבוה יותר כאשר הקבלן מחויב כלפי בעל הקרקע בתיקונים. במקרה כזה בעל הקרקע שמכר את דירותיו שקיבל בקומבינציה, יעביר את תלונת הדייר ישירות לקבלן וזה יבצע הטעון תיקון.

לעומת זאת אם יפורש חוק המכר דירות באופן בו קבלן אינו מחויב בתיקון אי התאמות, כלפי בעל הקרקע רק משום שבעל הקרקע נמצא בעמדת כח גדולה משל הרוכש המצוי, הרי שנמצא עצמנו חוטאים כלפי כל אותם רוכשים אשר ירכשו דירותיהם מבעלי קרקע שקיבלו את הדירות בקומבינציה. באשר פניית הרוכש אל המוכר שאינו הקבלן, לא תענה באותה היעילות והמקצועיות, וליקויי הבניה לא יבואו על פתרונם.

בהשאירנו את האחריות רובצת הן ביחסים שבין בעל הקרקע לרוכש הדירה, והן על הקבלן כלפי בעל הקרקע, נתרום לכך כי בעל הקרקע אשר יקבל את פניית הרוכש, יפעיל את כל כובד משקלו אל מול הקבלן אשר מחויב כלפיו בתיקון הליקויים ,וזאת על מנת שלא יאלץ לממן בעצמו את עליותו התיקונים בהם הוא חייב כלפי הרוכש. בכך תוגשם תכלית החוק להגן על ציבור הרוכשים בצורה הטובה ביותר, באופן שאינו מפלה בין רוכשים אשר קנו דירותיהם ישירות מן הקבלן, לבין רוכשים שקנו את דירותיהם מבעלי הקרקע.

VI. ניתן להוסיף על זכויות הרוכש שמכח חוק המכר, אך לא לגרוע מהן:

לא ניתן לגרוע בחוזה מזכויותיו של הרוכש על-פי חוק המכר דירות, אלא רק להוסיף עליהן. במידה שהחוזה שנערך ונחתם בין הקבלן לבין רוכש הדירה גורע מזכויותיו של בעל הדירה לפי חוק המכר דירות, לא יחולו במערכת היחסים שבין הקבלן והרוכש הסעיפים הגורעים מזכויות שהחוק מקנה לרוכש, ובית המשפט יתעלם מאותם סעיפים כאילו לא היו.


ו. על אילו דירות חל חוק המכר דירות.

החוק מגדיר דירה, כחדר או מערכת של חדרים שנועדו למגורים, לעסק, או לכל צורך אחר. ובכך פורש את ההגנה גם על רוכשי יחידות דיור ונופש, וילות, ומבנים המיועדים לשמש לעסק, לפעילות פנאי ונופש, לאחסון טובין, או לצרכים אחרים.


ז. חוק המכר חל גם על חכירה לדורות.

חוק המכר חל הן על מכירת דירות אשר נבנו למטרה זו, והן על החכרתן לדורות. זאת, מאחר שדירות רבות בישראל ניבנות על קרקעות מינהל מקרקעי ישראל, אשר נמצאות בבעלות הקרן הקיימת לישראל, המדינה, או רשות הפיתוח, ולא ניתן למוכרן לבעלות פרטית אלא רק להשכירן לתקופה ארוכה בדרך של חכירה לדורות. מסיבה זו מוגדרת מכירה בחוק המכר דירות, לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנה ומעלה.


ח. חובת מסירת מפרט לרוכש.

1. חוק המכר דירות, מטיל על הקבלן חובה למסור לכל רוכש העתק חתום של המפרט לדירה.
אם בעבר בטרם כניסתו לתוקף של חוק המכר,דירות, היה כל קבלן יכול לבחור האם למסור מפרט חתום ללקוח אם לאו, הרי שהיום החוק מחייב את הקבלנים למסור ללקוחותיהם העתק מן המפרט כאשר הוא חתום בידו, וזאת על-מנת למנוע אי בהירות באשר לפרטים המדויקים שהובטחו לרוכש בעת החתימה על חוזה הרכישה.
כל תיקון במיפרט טעון חתימת שני הצדדים.

2. הפרטים שחייבים להיות כלולים במפרט.

הקבלן אינו רשאי למסור ללקוח מפרט בנוסח העולה על רוחו של הקבלן. אלא, על המפרט להיות ערוך בהתאם לטופס מיוחד שקבע שר השיכון והבינוי.

על הקבלן, או מוכר הדירה שאינו קבלן, למלא את המפרט בדייקנות, ובמפורט, ואם פריט כלשהו הכלול במפרט הרשמי שפרסם שר השיכון, אינו מופיעעל המוכר לציין זאת במפורש.

3. פרטים שהקבלן משאיר לבחירתו של הלקוח.

המפרט שנקבע על-ידי שר הבינוי והשיכון, הינו מיפרט מדויק ומפורט במידה ניכרת. יחד עם זאת במקרים רבים משאיר הקבלן ללקוחותיו אופציות לבחור עד תאריך מסוים את סוגי הפריטים אשר יותקנו בדירותיהם.

דוגמא:

חרסינות במטבח במקלחת וחדרי השירותים בצבעים ובדוגמאות לבחירת הלקוח, סוגי הדלתות והמשקופים בחדרים, וכך הלאה.


במקרה שהרוכש משתהה בבחירת הפרטים.

במידה והלקוח אינו בוחר את הפריטים במסגרת הזמן הסביר שהוקצב לכך מראש על-ידי הקבלן, רשאי הקבלן לקבוע נתונים אלה בעצמו בהתחשב בצרכיו של הקונה במידה והם ידועים לו. על הקבלן לשלוח תחילה הודעה לקונה כי במידה והקונה לא יקבע את הנתונים בעצמו ללא דיחוי לאחר קבלת ההודעה, קביעת הקבלן תהא מחייבת.



4. מה דין העיסקה כאשר המוכר לא מסר מפרט.

מוכר שלא מסר לקונה מפרט, יהיה חייב ללא קשר לאמור בחוזה, למסור את הדירה לרוכש כשכל דבר אליו מתייחס המפרט הסטנדרטי בנוסח שקבע שר הבינוי, תואם את המקובל בנסיבות הענין. כך גם במקרה שהקבלן מסר מפרט אשר אינו עונה באופן מפורט ובמדויק, על כל הסעיפים הכלולים במפרט הרשמי שקבע השר.
חובת ההוכחה שהדירה על מרכיביה תואמים את המקובל בנסיבות הענין תחול במקרה כזה על מוכר הדירה.

דוגמא:

מוכר אשר לא פירט איזה סוג חרסינה, וכמה נקודות חשמל יהיו בחדרים השונים כפי שמחייב המפרט הרשמי שקבע שר השיכון, יראה כאילו התחייב למסור הדירה כשמותקנים בה סוג החרסינה המקובל בדירות מסר גודל דומה שנמכרו בעד מחירים דומים באותו האיזור בתקופת הרכישה. במידה והרוכש יטען כי הפריטים אשר מצויים בדירה נחותים מן המקובל, בית המשפט יטה לצידו של הדייר, כל עוד הקבלן לא יוכיח אחרת.

ההגנה שפורש חוק המכר על רוכשי הדירות הינה אחת הסיבות לפיהן לא כדאי לרוכש להתחייב בחוזה לפנות לבוררות חובה במקרה של מחלוקת עם הקבלן, וזאת מאחר שעל-פי רוב הבורר בניגוד לבית המשפט אינו חייב לפסוק על-פי הדין, ודרכי ההוכחה, מבחינה זו בבית המשפט ידו של הרוכש על העליונה.


אי מסירת מפרט – עבירה פלילית.

בנוסף לאמור לעיל, קבלן או מוכר שחל עליו חוק המכר,דירות, אשר לא מסר מיפרט לרוכש, הינו עבריין, באשר אי מסירת מפרט הינה עבירה פלילית אשר העונש המוטל בגינה הינו קנס גבוה, המתעדכן מפעם לפעם.

ט. אי התאמה בין המפרט לבין הדירה.

על הדירה, ומרכיביה להתאים לכתוב במפרט.

I. אי התאמה מהי - כאשר הדירה, או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי, או בתקנות הבניה מדובר באי התאמה.

גם כאשר על המוכר היה לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס, או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שניתנו הוראות שאינן מתאימות, הרי שמדובר באי התאמה לכל דבר ועניין.

II. אי התאמה יסודית מהי – כאשר אי ההתאמה היא בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת אותו ואי ההתאמה נוגעת ליציבותו ובטיחותו של הבניין, מדובר באי התאמה יסודית.

III. משמעותה של אי התאמה.

החוק קובע מספר מצבים בהם יחשב המוכר כמי שלא קיים את חיוביו כלפי הקונה ואלו הם:

1. אם בתוך תקופת ה"בדק", התגלתה אי התאמה בדירה, נחשב הקבלן / המוכר, כמי שלא קיים את חיוביו כלפי הקונה, אלא אם כן הוכיח המוכר שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.

תקופת ה"בדק" - היא תקופה המתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, ומסתיימת כעבור פרק זמן אשר אורכו הממוצע הוא 3 שנים. אורכה של תקופת ה"בדק" משתנה בהתאם לחלקי הבניין בהם מתגלית אי ההתאמה.

א. לגבי ליקויים בחלקי הצנרת, במערכת ההסקה, ובמזרבים. תקופת הבדק נמשכת שנתיים.

ב. לגבי חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – תקופת הבדק נמשכת שלוש שנים.

ג. לגבי מכונות, מנועים ודודים – תקופת הבדק נמשכת שלוש שנים.

IV. בנוגע לפגמים של קילוף חיפויים בחדרי המדרגות – תקופת הבדק נמשכת שלוש שנים.

V. בנוגע לקילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – תקופת הבדק נמשכת שבע שנים.

VI. בנוגע לפגמים של שקיעת מרצפות בקומת הקרקע, בחנויות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין – תקופת הבדק נמשכת שלוש שנים.

VII. לגבי סדקים העוברים בקירות ובתקרות – תקופת הבדק נמשכת חמש שנים.

VIII. ואילו לגבי כל אי התאמה אחרת שאינה כלולה ברשימה דלעיל, ואף אינה נוגעת לחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים לקרקע הנושאת את הבניין ו/או ליציבותו ובטיחותו של הבניין – תקופת הבדק היא שנה אחת.


2. הדין במידה שהרוכש מגלה את אי ההתאמה רק לאחר שחלפה תקופת ה"בדק".

מה הדין, כאשר הרוכש מגלה את אי ההתאמה בדירה שרכש או במרכיביה, רק כעבור מספר שנים, לאחר שכבר חלפה תקופת ה"בדק", וזאת מסיבות שאינן תלויות ברוכש, וכאשר מדובר באי התאמה אשר תוצאותיה ניגלות לעיין רק לאחר שנים, כגון סדקים בקירות, להבדיל ממצב בו הרוכש לא בדק את הדירה, כיוון שמייד לאחר קבלתה עזב את הארץ והשכיר אותה לאדם אחר.
במקרה זה החוק מאפשר לרוכש במידה ואי ההתאמה נתגלתה בתקופה שאינה עולה על 3 שנים נוספות מעבר לתקופת הבדק, להוכיח כי אי ההתאמה נבעה מליקויים בתכנון, בעבודה, או בחומרים.

דוגמא:

אדם רכש דירת פנטהאוז וחתם לקבלן על פרוטוקול מסירה בו הוא מאשר שקיבל את הדירה לשביעות רצונו. כעבור חמש שנים, הבחין הרוכש בחדירת רטיבות מן הגג, ובסדקים העוברים לאורך הקיר בסלון ועד לתקרה.

במקרה כזה, נטל ההוכחה שמקור אי ההתאמה הינו החומרים, בתכנון, או בעבודה, מוטל על כתפי הרוכש.

תקופת האחריות – תקופה של שלוש שנים נוספות המתחילה מיום בו מסתיימת תקופת הבדק. במהלך תקופת האחריות זכאי הרוכש לקבל סעד, כאשר הוא מוכיח כי מדובר באי התאמה אשר תוצאותיה ניגלו לו רק כעת ולא ניתן היה לגלותן בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה, ומקור אי ההתאמה בליקויים בתכנון, בחומרים, או בעבודה.

3. הדין כאשר אי ההתאמה נתגלתה לאחר תום תקופת האחריות.

כאשר אי ההתאמה בדירה או במרכיביה נתגלתה רק לאחר תום תקופת האחריות (בחלוף למעלה משלוש שנים מתום תקופת ה"בדק"), המוכר לא יראה כמי שהפר חיובו כלפי הרוכש, אלא אם אי ההתאמה היא כזו שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה.

III. מסגרת הזמן במהלכו על הרוכש להודיע לקבלן /למוכר הדירה על דבר אי ההתאמה.

על הרוכש להודיע לקבלן על אי ההתאמה בתוך שנה ממועד מסירת הדירה, אם אי ההתאמה היתה כזו שניתן להבחין בה בעת קבלת הדירה.
באשר לאי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה, על הרוכש להודיע עליה לקבלן או למוכר הדירה, תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

IV. מה דינו של רוכש שלא דיווח לקבלן/למוכר הדירה, על אי ההתאמה בזמן.

במקרה בו הרוכש לא הודיע למוכר על אי ההתאמה, בתוך שנה ממועד קבלת הדירה, במקרה של אי התאמה שניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה, ובתוך זמן סביר לאחר שגילה אי התאמה אשר לא ניתן לגלותה במעמד קבלת הדירה, הוא לא יהיה רשאי להסתמך על אי ההתאמה, והקבלן לא יהיה חייב לו דבר.

דוגמא:

הרוכש גילה עם קבלת הדירה, שצבע הרצפות בסלון שונה מן הצבע שהוזמן על-ידו ואשר נרשם במפרט, אולם לאחר שהתיעץ עם אשתו הם החליטו לחכות זמן מה, מפני שאולי הם יתרגלו לצבע שקיבלו. לבני הזוג ישנה שנה תמימה להודיע בה לקבלן. כעבור חצי שנה ממועד קבלת הדירה הגיעה החותנת לארץ, ראתה את צבע הרצפות והזדעזעה, הבעל ואשתו החליטו שהם מעוניינים לקבל בחזרה את הצבע שהזמינו. האם יכולים בני-הזוג רוכשי הדירה לבוא כעת בטענות אל הקבלן, או שמא עליהם להחליף הרצפות על חשבונם.

הפתרון: כל עוד לא עברה שנה ממועד קבלת הדירה לרשותם, ניתן להודיע לקבלן על אי ההתאמה וזה יהיה חייב לתקנה.

V. זכות לתיקון אי התאמה.

על הרוכש לאפשר לקבלן, או למוכר שחל עליו חוק המכר,דירות, הזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה, והקבלן / המוכר, חייב לתקנה בתוך זמן סביר.


י. נושאים הנוגעים לבית המשותף, החייבים להיכלל במפרט.


סעיף 6 לחוק המכר דירות קובע כי מוכר אשר חפץ להחיל על הבית המשותף תקנון שונה מן התקנון המצוי בעניינים הקשורים בהוצאת חלקים מן הרכוש המשותף, בסדרי קבלת ההחלטות בבית המשותף, בשיעורו של החלק המשותף הצמוד לדירה, או בכל ענין ששר השיכון קבע בצו כי הוא טעון התיחסות במפרט, חייב לכלול הוראה מתאימה בחוזה או במפרט.

התקנון המצוי.

על יחסי בעלי הדירות, חובותיהם וזכויותיהם במסגרת הבית המשותף, חלות הוראותיו של תקנון הבית המשותף. לכל בית משותף יש תקנון. לעיתים התקנון הינו מסמך שנערך והוסכם על-בעלי הדירות בבית המשותף, ולעיתים התקנון החל על הבית המשותף הוא התקנון המצוי. כאשר בעלי יחידות הדיור לא ערכו תקנון מוסכם ורשמוהו בטאבו, חל התקנון הסטנדרטי המצוי הקבוע בתוספת לחוק המקרקעין.
בין השאר קובע התקנון המצוי, כי מלבד החלקים שרשומים כדירות, כל חלקי הבניין מהווים רכוש משותף של כל בעלי הדירות ובכלל זה המעלית, המרתף, הקרקע, הגג, החניה, חדרי המדרגות, חדרי המכונות, וכך הלאה. לפיכך כל עוד לא נרשם לגבי הבית בטאבו תקנון מוסכם הקובע אחרת, מהווים כל חלקי הבית והקרקע עליה הוא בנוי כחלק מן הרכוש המשותף. עוד קובע התקנון, את דרכי קבלת ההחלטות על-ידי נציגות הבית המשותף, ואת אופן ניהול גזברות ההוצאות וההכנסות של הבית.


2. שינויים שמבקש הקבלן לעשות בתקנון.

קבלן אינו יכול להוציא חלקים מן הרכוש המשותף, או להחיל על הבית תקנון מוסכם שונה מן התקנון המצוי באופן הגורע מזכויותיהם של רוכשי הדירות, מבלי שנתנו בעת החתימה על חוזה הרכישה הסכמתם המפורשת לעשות כן.

בעבר אירעו מקרים רבים בהם קבלנים, היו מוציאים חלקים מן הרכוש המשותף על מנת למכור אותם בנפרד [ראה דיון בפרק העוסק בבתים משותפים]. במקרים קיצוניים ביקש הקבלן לבנות על הגג דירה נוספת ולמכרה, במקרים אחרים היה זה מרתף, חניה, חדרי עגלות, או מחסנים, אשר הוצאו מכלל הרכוש המשותף ונשארו בבעלות הקבלן או בעלי הקרקע, על מנת שהיזם יוכל לעשות בם עיסקאות, או להצמיד אליהם חלקים מן הרכוש המשותף.


3. שינויים בתקנון הגורעים מזכויות הדיירים, טעונים פירוט בחוזה המכר או במפרט.

חוק המכר, דירות קובע, כי כל אימת שהקבלן מתכוון להחיל על הבית תקנון שונה מן התקנון המצוי, אשר גורע מזכויותיהם של הדיירים או משנה את סדרי הבית המשותף, עליו לציין במפורש במפרט או בחוזה המכר פרטים לאותו העניין.

ואלו הם הנושאים אשר שינוי בם טעון פירוט מראש בחוזה המכר או במפרט.

I. הוצאת חלק מן הרכוש המשותף.

II. שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה.

כאשר לא מפורט שיעור החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירות השונות אזי, לכל בעל דירה יש חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף (באחוזים) לפי היחס בין שטח רצפות דירתו לבין השטח הכולל של הרצפות בכל הדירות.

III. שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו.

שיעור ההשתתפות בהוצאות גם הוא נקבע על פי היחס שבין שטח הרצפות של הדירה לבין השטח הכולל של רצפות כל הדירות יחד. קבלן /יזם הרוצה לשנות הסדר זה, חייב לכלול השינוי מראש באופן ספציפי בחוזה המכר או במפרט.

כאשר ישנן הוצאות חריגות לאחזקת הבית המשותף וניהולו, אשר יוטלו על בעלי הדירות, כגון דמי טיפול ואחזקה של בריכת שחיה או של מתקנים בלתי שגרתיים אחרים, על הקבלן לציין עובדה זו במפורש ובפירוט בחוזה המכר או במפרט.

IV. סדרי קבלת ההחלטות בדבר ניהול הבית המשותף.

V. הוראה הנוגעת לענין הכלול במפרט שקבע שר השיכון.

עיתוי החתמת הרוכש על ההוראה.

בכל מקרה בו הקבלן מעוניין להחיל בעתיד על הבית הוראות השונות מהוראות התקנון המוסכם המתיחסות לנתונים לעיל, הוא חייב לציין זאת במפורש מראש בחוזה או במפרט אחרת הרוכשים יפנו לבית המשפט ויוציאו צו מניעה כנגד החלת השינוי שהקבלן מתכוון לבצע.

במקרים בהם קבלנים החתימו רוכשים על נספח המאפשר הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף, חודשים ספורים לאחר חתימת החוזה, קבע בית-המשפט שלא התמלאה דרישת חוק המכר לכלול ההוראה בחוזה או במפרט, ועל כן השינוי טעון הסכמת כל בעלי הדירות.

דוגמא:

פרשת ברוכים.

ע"א 213/80 שמעונוב נגד ברוכים.

בפרשה זו רכשו אחד עשר קונים, דירות בבניין שבנה הקבלן שמחיוב שמעונוף, ברחוב פינסקר 4 בעיר ראשון לציון, וחתמו כעבור מספר חודשים בסמוך לכניסה לדירה על נספח המאפשר לקבלן לגרוע חלקים מן הרכוש המשותף, וכי לא תהיינה להם תביעות לגבי הוצאת הגג וקומה מפולשת שהייתה אמורה לשמש כחלל ריק בכניסה לבניין, מן הרכוש המשותף.
בית המשפט קבע כי הגג והקומה הנ"ל הם חלק מן הרכוש המשותף, השייך לכלל דיירי הבית.


השופט אילון: סוקר את מטרות חוק המכר דירות, ומפרש את הוראת חוק המכר דירות, כמחייבת את הקבלן להחתים הרוכש על הוראה המאפשרת הוצאת החלקים מן הרכוש המשותף, במעמד עריכת חוזה המכר ולא במועד מאוחר יותר, וזאת לאור מטרותיו של חוק המכר, דירות.

" הטעם לכך הוא שהקונה צריך לדעת את אשר נעשה ואת אשר הוא קונה בשעת עריכת חוזה המכר, היינו כאשר הוא יכול להחליט, תוך חופש מירבי, אם מוכן הוא להסכים לשינויים המוצעים לו על-ידי המוכר בדבר צמצום זכותו ברכוש המשותף, ולא כעבור זמן, כאשר הוא כבר קשור בטבורו וממונו למוכר, ומכל שכן שלא לאחר שכבר שילם חלק גדול וניכר ממחיר הדירה ומצפה לכניסה אליה ולשם כך הוא מוכן לוותר על זכויות ברכוש המשותף בדלית ברירה ובכוח הנסיבות. " [ראו בעמוד 813 לפסק הדין].

לגישתו של השופט אילון, נוהג זה של קבלנים לכלול סעיף המתיר להם שיקול דעת מוחלט ובלעדי, באשר להוצאת חלקים מן הרכוש המשותף, הינו נוהג פסול.

" ...זהו נוהג פסול לאפשר שיקול דעת מוחלט ביידי המוכר ולאפשר לו לקבוע בשלב כלשהו, לאחר חתימת החוזה מהו השטח, אשר יעלה מלפניו להקציב לדיירי הבניין. יש להניח שעל מנת למנוע אחת ולתמיד חוזים בלתי רצויים מסוג זה, בא המחוקק וקבע בסעיפים 5 ו 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג 1973-, כי חייב המוכר לפרט במפרט הטכני המצורף לחוזה פירוט מדויק של החלקים שיוצאו מהרכוש המשותף של הבניין שאם לא כן ישארו אותם חלקים רכוש משותף של הדיירים.."
[ראו בעמוד 814 לפסק הדין].

מידת הפירוט הנדרשת.

קבלנים רבים כוללים בחוזה המכר, ולעיתים במיפרט פיסקה לפיה, הרוכש יודע ונותן הסכמתו לכך שהמוכר יוציא מן הרכוש המשותף חלקים כראות עיניו כגון גג, לרבות זכויות הבניה עליו, חניה, מרתף וכך הלאה.
נשאלת השאלה האם די בהסכמה גורפת המאפשרת למוכר לגרוע מן הרכוש המשותף ולהצמיד לדירה או לתא בבניין חלקים כראות עיניו. התשובה לכך שלילית, קבלן אשר אינו מפרט בחוזה המכר או במפרט איזה חלק מן הרכוש המשותף בדיוק מאשר הרוכש לגרוע, וירצה בבוא העת להחיל על הבנין תקנון הגורע מן הרכוש המשותף למשל חניה, או מחסן, עלול להתקל בצו מניעה שיוציא בעל דירה המתנגד לכך.

הואיל וחוק המכר דירות קובע כי על הקבלן לצרף למפרט או לחוזה המכר "פרטים על אותו ענין" והמונח עניין מוגדר בחוק כ "הוצאת חלק מן הרכוש המשותף" פירושו של דבר שכאשר הקבלן או בעל הקרקע, מעוניין לשמור לעצמו את האופציה לגרוע חלק מן הרכוש המשותף, עליו לציין פרטים על אותו חלק ספציפי ועל הוצאתו מן הרכוש המשותף. ולא ניתן להתבסס על סעיף החוזה המכר המציין כי באופן כללי המוכר שומר לעצמו את הזכות להוציא חלקים מן הרכוש המשותף. מטרת הוראה זו בחוק המכר, הינה להטיל על המוכר המתכוון לגרוע מן הרכוש המשותף חובה להבליט עובדה זו באופן שיהא נהיר לרוכש הקורא את המסמך