12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: כל מה שרצית לדעת אודות הערת אזהרה
מאת: עו"ד יריב רשף   שמור מאמר למועדפים

הערת אזהרה – הערת אזהרה הינה תרשומת בפנקס המקרקעין המזהירה את כל המעוניין לערוך בנכס עיסקאות.

חשוב להדגיש כי הערת אזהרה אינה זכות קניינית במקרקעין:

מפני מה מזהירה הערת האזהרה – קיימים סוגים שונים של הערות אזהרה, המזהירות מפני איפיונים שונים של הגבלות המוטלות על קיום עיסקאות במקרקעין:

א. סוגי הערות אזהרה ומשמעותן:

1. הערה על קיום התחיבות לעיסקה במקרקעין:

הערת האזהרה מסוג זה, לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, היא הנפוצה ביותר מבין הערות האזהרה הקיימות.

כאשר הוכח להנחת דעתו של רשם המקרקעין, כי בעל המקרקעין או בעל זכות
במקרקעין, התחייב בכתב לעשות בהם עיסקה, או להימנע מלעשות בהם עיסקה, על הרשם לרשום לבקשת אחד הצדדים , הזכאי לעיסקה או החייב לפי ההתחיבות בכתב, הערת אזהרה על כך.



I. מטרות הערת האזהרה.

להערת האזהרה מספר מטרות :

A. להודיע ולהזהיר את כל העולם שנערכה עסקה,
או שעומדת להיות מוקנית זכות במקרקעין לאדם כלשהוא, או לחלופין שנערכה התחייבות להימנע מקיום עיסקה כלשהיא במקרקעין.

II. למנוע מבעל המקרקעין שהתחייב לעשות עיסקה, להתחייב בעיסקה נוגדת מאוחרת, לזו של הזכאי אשר לטובתו נרשמה הערת האזהרה.

III. לספק הגנה מסוימת על רוכש הזכות מפני עיקול, פירוק, פשיטת רגל, או כינוס נכסים של בעל הזכות.



II. רישום הערת האזהרה.

על מנת לרשום את הערת האזהרה על רוכש הזכות במקרקעין לפעול באחת משתי דרכים :

A. להחתים את בעל הזכות שהתחייב כלפיו בכתב, על בקשה לרישום הערת אזהרה.

B. להציג בפני רשם המקרקעין, את החוזה, או המסמך על פיו מבקש רוכש הזכות לרשום הערת אזהרה לטובתו.

III. הערת אזהרה, רק על זכות במקרקעין.

מי שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעל הזכות במקרקעין, אלא למשל מחזיק רק בהערת אזהרה לטובתו, או שרשום לטובתו צו עיקול על המקרקעין, אינו זכאי לרשום על זכותו הערת אזהרה.

רק בעל זכות במקרקעין שרשומה על שמו, דהיינו : בעלות, שכירות, זכות שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה, או משכנתא, יכול לצוות על רישום הערת אזהרה.

דוגמא:

דירה הרשומה בטאבו בבעלות חברה משכנת, כגון , שיכון עובדים, סולל בונה, שיכון ופיתוח, עמידר, רובינשטיין, דנקנר בע"מ וכיוצ"ב. ולטובת מי שמחזיק בדירה על-פי חוזה מכר שנערך ונחתם בינו לבין החברה המשכנת ומתגורר בה, רשומה הערת אזהרה.

כאשר ירצה אותו אדם למכור את דירתו ויתחייב בחוזה בפני הקונה לעשות במקרקעין עיסקת מכר הבעלות. לא יוכל הקונה לפנות אל לשכת רשם המקרקעין ולרשום הערת אזהרה לטובתו, וזאת אף אם המוכר חתם על טופס הבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

מדוע : מפני שהמוכר אינו רשום כבעל זכות במקרקעין, אלא רק כמי שלטובתו רשומה הערת אזהרה. ולא ניתן לרשום הערת אזהרה על הערת אזהרה, אלא רק על גבי זכות קניינית במקרקעין.

במקרה כזה יש להסדיר העברת הזכויות בחברה המשכנת, ורק לאחר מכן תיתן החברה, דנקנר בע"מ במקרה זה, בקשה לרישום הערת אזהרה.

כעת משנתן בעל הזכות, (אשר זכות הבעלות במקרה זה, רשומה בטאבו על שמו) בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, רשם המקרקעין יהא חייב לרשום את הערת האזהרה.

* הערה : אמנם בעבר בעקבות ע"א 68/76 אטיאס נגד הממונה על המרשם , נקבע כי ניתן לרשום הערת אזהרה על גבי הערת אזהרה. אולם מאז שונה חוק המקרקעין, באופן בו ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה רק על גבי זכות במקרקעין.



IV. כאשר ההתחיבות לעיסקה מותנית.

ניתן לרשום הערת אזהרה גם אם ההתחיבות לעשות עיסקה במקרקעין, היא מותנית.

דוגמא: חוזה או מסמך אחר בכתב, הקובע כי במידה ויושג היתר בניה מסוים החוזה תקף, ובמידה ולא יושג אותו היתר החוזה בטל ומבוטל.

הזכאי לרכישת הזכות על-פי החוזה רשאי לפנות אל רשם המקרקעין, והרשם חייב לרשום את הערת האזהרה לטובתו.

וזאת אף על פי שהחוזה מותנה בתנאי מתלה ויתכן שהעיסקה כלל לא תצא אל הפועל.

V. ניתן לרשום הערות אזהרה נוגדות – כל מי שבידיו התחייבות בכתב מבעל הזכות, אשר מעידה על היותו זכאי לעיסקה לטובתו במקרקעין, רשאי לדרוש רישום הערת אזהרה לטובתו.

דוגמא:

רוכש של בעלות במקרקעין המחזיק ביידיו חוזה מכר הבעלות לטובתו שנערך ונחתם עם בעל המקרקעין, רשאי לדרוש ורשם המקרקעין חייב לרשום הערת אזהרה.

שוכר של מקרקעין, או רוכש של זכות קדימה, זיקת הנאה, שאילה, או משכנתא, רשאים גם הם להציג מסמך בכתב המעיד כי בעל הזכות התחייב לעשות עימהם עיסקה בקשר לזכותו במקרקעין, ורשם המקרקעין ירשום הערת אזהרה לטובת רוכש הזכות.

במקרה בו קיימים יותר מרוכש אחד, לאותה זכות, ירשום רשם המקרקעין הערות אזהרה לטובת כל רוכש אשר יציג בפניו התחיבות בכתב לעשות עיסקה, ויבקש רישום הערת אזהרה לטובתו.

סדר רישום הערות האזהרה נרשם על גבי תמצית הרישום של אותו מקרקעין, וכך ניתן לברר מיהו הרוכש אשר רשם את הערת האזהרה ראשון.


VI. הדין במקרה של רישום הערות נוגדות.

כאשר קיימות מספר הערות נגדות לא ניתן יהיה לערוך עיסקה במקרקעין עד אשר תוסרנה כל ההערות הנוגדות.

כאמור סדר רישום הערות האזהרה נרשם על גבי תמצית הרישום של אותו מקרקעין, וכך ניתן לברר מיהו הרוכש אשר רשם את הערת האזהרה ראשון.

על-פי רוב יכריע בית המשפט כי זכותו של בעל הערת האזהרה אשר נרשמה ראשונה בלשכת מירשם המקרקעין תהא עדיפה, והבעלות (או הזכות האחרת הנרכשת) בנכס תרשם על שמו, למעט במקרים בהם הערת האזהרה הראשונה נרשמה בעקבות חוזה או זכרון דברים מחייב, שנערך בין הצדדים רק לאחר שהנכס כבר נמכר, בחוזה, או בזכרון דברים, או בדרך אחרת לרוכש אחר אשר ההתחיבות כלפיו קדמה להתחיבות לרוכש אשר רשם ראשון, הערת אזהרה.

וכמו כן במקרים חריגים ארים של חריגים של קנוניה, ובמקרים בהם הערת האזהרה הראשונה לא נרשמה בהתאם לזכויות על-פי דין.

כך שאדם אשר התקשר בעיסקת מקרקעין שגרתית בתום לב ולטובתו נרשמה הערת אזהרה ראשונה, בדרך כלל מוגן מפני הערות אזהרה מאוחרות אשר תרשמנה על גבי הנכס, למעט במקרים בהם לעיסקה שנערכה בינו לבין בעלי הזכות החוקיים, קדמה עיסקה אחרת ולמעט חריגים אחרים.

ואולם כל עוד לא תמחקנה הערות האזהרה הנוגדות לא יוכל בעל הערת האזהרה הראשון לרכוש את זכות הבעלות במקרקעין. ויהיה עליו להשיג תחילה את ביטולן של יתר הערות האזהרה אשר נוגדות את זכותו על-פי ההתחיבות החוזית.

דוגמא:

מוכרים התקשרו בחוזה עם קונים פוטנציאלים, אשר על סמך החוזה נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונים. בינתיים חלף זמן רב והעיסקה לא יצאה אל הפועל. הצדדים הסכימו לבטל את החוזה ואף סיכמו על כך שדמי הקדימה ישארו ביידי המוכרים כפיצוי.

ברבות הימים, מצאו המוכרים קונה אחר והתקשרו עימו בחוזה, ונרשמה הערת אזהרה לטובתו. אולם הערת האזהרה הראשונה שלטובת הקונים אשר החוזה עימם בוטל עדיין רשומה בלשכת רשם המקרקעין.
כל עוד לא תבוטל ההערה הראשונה, לא יוכלו הצדדים לממש את עיסקת מכר הבעלות ברישום בטאבו.

* הערה: מצב בעייתי מסוג זה אשר יכול להיות מורכב במידה והקונים הראשונים ירדו מן הארץ או מסרבים מסיבה כלשהי לתת הסכמתם למחיקת הערת האזהרה, ולא ניתן להשיג את שיתוף הפעולה עימהם על-מנת למחוק את הערת האזהרה מפנקסי המקרקעין. מצב כעין זה נמנע מראש כאשר הצדדים עורכים את החוזה אצל עורך דין. מפני שבין יתר הפעולות שעושה עורך הדין המייצג את מוכר הנדל"ן בעיסקה, עליו להחתים את הקונה על יפוי כח המאפשר לעורך הדין למחוק את הערת האזהרה, ולהשיב הבעלות במקרקעין ליידי המוכר במקרה שהעיסקה נכשלה והחוזה בוטל כדין.


סוגים נוספים של הערות אזהרה:


2. הערה על צורך בהסכמה לעריכת עיסקה במקרקעין.

סוג נוסף של הערות אזהרה, הינה ההערה על הצורך בהסכמתו של אדם או גוף כלשהו לשם עריכת עיסקה במקרקעין.

I. הסכמה הדרושה על-פי חיקוק.

כאשר עריכת עיסקאות בנכס המקרקעין או בזכות בו טעונות הסכמת אדם, או גוף כלשהו, ניתן לרשום על כך הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין, על-מנת שכל המעיין בתמצית נסח הרישום ידע כי עיסקה במקרקעין הללו טעונה אישור. לדוגמא: אישור אפוטרופסו של קטין, או של פסול דין בטרם עריכת עיסקה לגבי זכויות בנכס במקרה שהמקרקעין הינם בבעלות קטין או פסול דין. עיסקאות הטעונות אישור בית-המשפט, מפרק, כונס נכסים, או ראש ההוצאה לפועל. עיסקאות במקרקעי יעוד אשר טעונות אישור ממשלה על-פי חוק וכך הלאה.

II. הסכמה הדרושה על-פי צו של בית משפט.

במסגרת הליכים המתנהלים בפני בית המשפט בסוגיות של חזקה, שימוש, ובעלות במקרקעין בית-המשפט רשאי ליתן צו לרישום הערה על הצורך בהסכמה. כגון הצורך בהסכמת בן/בת הזוג למכירת הנכס, הצורך בהסכמת האב/האם שהם דיירים מוגנים בדירת בניהם לשם מכירת הדירה.
דוגמא: למשל במקרים בהם האם נתנה הסכמתה בכתב, להעביר דירתה על-שם הילדים בעודה בחיים, אך בתנאי שתהיה לה זכות להתגורר בדירה עד הגיעה לגיל 120. ואילו כיום, הילדים חפצים לעבור למקום אחר ולמכור את הדירה והאם מתנגדת ועותרת לבית המשפט, בית המשפט כסעד זמני ו/או קבוע רשאי לצוות כי לא ניתן יהיה למכור את הדירה ללא הסכמת האם.

III. הסכמה הדרושה על-פי הסכם.

כאשר הצדדים עורכים הסכם לפיו לא ניתן יהיה לערוך עיסקאות בנכס המקרקעין מבלי הסכמתו של אחד מהם, ניתן לרשום על-פי ההסכם הערת אזהרה.
דוגמא: במקרה בו אם/אב מעבירים דירתם על שם ילדיהם בעודם בחיים מסיבות שונות, ומעוניינים להבטיח את זכותם לגור בדירה עד הגיעם לגיל 120, ניתן לערוך הסכם בין ההורה לילדים לפיו להורה תהא זכות לגור בדירה למשך כל ימי חייו, וכי לא ניתן יהיה לערוך בנכס שום עיסקה ללא הסכמתו. במקרה כזה, צד המעונין רשאי לקחת את ההסכם אל רשם המקרקעין ולהגיש בקשה לרישום הערת אזהרה על הצורך בהסכמה.
דוגמא 2: במקרה בו נערך הסכם יחסי ממון בין בני זוג, ומכיוון שהוריו של אחד מבני הזוג שילמו סכומי כסף נכבדים למימון רכישת הדירה, ניתן להסדיר הסכם על-פיו תרשם הערת אזהרה לטובת אותם הורים, אשר על-פיה לא תערך בנכס כל עיסקה, ללא הסכמתם בכתב.


3. הערה על הגבלת כשרות.

כאשר נשללה או הוגבלה על-פי חוק כשרותו המשפטית של בעל זכות במקרקעין, או של בעלי המקרקעין, צד המעונין, וכן היועץ המשפטי לממשלה רשאים לבקש מן הרשם לרשום הערה על כך במירשם המקרקעין. בעת הבקשה יש להוכיח את שלילת כשרותו או הגבלתו של בעל הזכות , על-ידי צו של בית המשפט, או על-ידי תעודה ציבורית כמשמעותה בפקודת העדות.

4. הערה על ביטול הרשאה.

כאשר אדם נתן הרשאה ביפוי כח [שאינו יפוי כח בלתי חוזר],לערוך עיסקה בזכויותיו במקרקעין. הוא רשאי לבטל יפוי הכח , ולהגיש בקשה לרשם המקרקעין לרשום הערה בדבר ביטול ההרשאה. על מנת שלא יבוצעו עיסקאות בזכויותיו מבלי שהוא חפץ בכך.

5. הערה על מקלט או מחסה.

הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאים המקרקעין, וכן מפקדא"גא מחוזי יכולים לבקש מרשם המקרקעין לרשום הערה על כך כי אותם מקרקעין או חלק מסוים בהם, נועדו לשמש מקלט או מחסה ציבורי, כמשמעותם בחוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א1951-.

7. הערה על אי התאמה לחוק התכנון והבניה.

על פי בקשת הועדה המקומית לתכנון ובניה רשם המקרקעין רושם הערה בדבר אי התאמת בנין או מבנה להיתר שנתנה הועדה. במקרה כזה כאשר הרשם שוכנע על-ידי כל אדם המעונין במקרקעין כי אין עוד הצדקה להערה, הוא רשאי למוחקה מן המירשם.

8. הערה על יעודם של המקרקעין.

לפי בקשת יושב-ראש של ועדה לתכנון ובניה מקומית, או מחוזית, או ועדת משנה לתכנון ובניה, רשם המקרקעין ירשום הערה על היעוד או על השימוש שנקבעו לאותם מקרקעין, לפי חוק התכנון, או הוראות תוכנית, או היתר שניתנו לפי חוק התכנון והבניה.

9. הערה על נכסי הקדש ציבורי.

כאשר נרשמים מקרקעין או חלק מהם כנכסי הקדש ציבורי, בפנקס ההקדשים הציבוריים, רשם ההקדשות מודיע על כך לרשם המקרקעין וזה רושם הערה על היות המקרקעין או חלק מסוים מהם נכסי הקדש ציבורי.

10. הערה על היות המקרקעין מקרקעי יעוד.

על כל מקרקעי היעוד הרשומים בפנקסי המקרקעין רשומה הערה המעידה על היותם מקרקעי יעוד.

מקרקעי יעוד - הינם מקרקעי ציבור, המיועדים לתועלת הציבור כגון : שפת הים, שטח הנמלים, נהרות, נחלים וגדותיהם, דרכים ומסילות ברזל, תחנות רכבת, נמלי תעופה, וסוגים שונים של מקרקעין שנקבע בתקנות, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, כי הינם מקרקעי יעוד.

במקרקעי יעוד אין תוקף לכל עיסקה, אלא אם העיסקה או ההתחיבות אושרו על ידי הממשלה, או על-ידי שר שהממשלה קבעה לכך.

ב. הערת אזהרה במקרה של עסקאות נוגדות.

מה הדין לגבי רוכש שנרשמה לזכותו הערת אזהרה, ואולם בסופו של דבר העיסקה לא נסתיימה ברישום הזכות על שמו, אלא נתקימה עיסקה נוגדת.


1. הערת אזהרה לעומת עיסקה חוזית בעסקאות נוגדות.

כאשר רוכש זכות במקרקעין, רושם הערת אזהרה לטובתו בהתאם להתחיבות בעל הזכות כלפיו,למשל בהסתמך על חוזה מכר, ולפני שהעיסקה מסתיימת ברישום, מסתבר בדיעבד שבעל הזכות התחייב בעיסקה נוגדת כלפי אדם אחר.

לשם הכרעה בדבר עדיפות אחד הצדדים יש להבחין בין המצבים הבאים:

I. מצב בו העיסקה החוזית הנוגדת, נחתמה קודם לרישום הערת האזהרה.

דוגמא:

אדם התחייב בכתב כלפי אדם אחר למכור את נכס המקרקעין שבבעלותו, הרוכש רשם על סמך ההתחיבות הערת אזהרה לטובתו בטאבו, ואולם בדיעבד התברר כי עוד קודם לתאריך בו קיבל הרוכש את התחייבות המוכר בכתב ,התאריך הנקוב בזכרון הדברים המחייב, או בחוזה לפי העניין, התחייב המוכר באופן דומה למכור את אותו הנכס, כלפי אדם אחר. פירושו של דבר שלהערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכש המאוחר ולהתחייבות אשר ניתנה לו בכתב, קדמה עיסקה עם רוכש אחר.

על-פי דיני עיסקאות נוגדות במקרקעין, הרוכש בעל העיסקה הראשונה יגבר על הרוכש המאוחר, אלא אם הרוכש המאוחר יעמוד בשלוש תנאים המצטברים הבאים : 1). התקשר בעיסקה הנוגדת בתום-לב. 2). שילם לבעל הזכות תמורה בת-ערך בעבור העיסקה. 3). ירשום גם את הבעלות על-שמו בעודו בתום לב.

הואיל ועל-פי הנתון : הרוכש המאוחר רשם רק הערת אזהרה, ולפני שרשם את הבעלות נתגלה דבר העיסקה הנוגדת, הרי שהוא אינו יכול לרשום את הבעלות בתום-לב, היות והוא יודע כי קיימת עיסקה נוגדת. ועל כן הרוכש הראשון גובר.

תוצאה: הרוכש המאוחר יוצא נפסד אף על-פי שלזכותו היתה רשומה הערת אזהרה, ואילו הרוכש הקודם זוכה בנכס אף על-פי שלא היה כל רישום לטובתו.

II. העיסקה החוזית הנוגדת נחתמה לאחר רישום הערת האזהרה.

במקרה כזה מספקת הערת האזהרה הגנה למוטב על-פיה בפני בעל ההתחיבות הנוגדת, אשר ההתחיבות לעיסקה שנכרתה בינו לבין המוכר נעשתה רק לאחר שכבר היתה רשומה הערת אזהרה לטובת הרוכש הראשון.
הרוכש בעל העיסקה הראשונה שלטובתו רשומה הערת אזהרה יגבר על הרוכש המאוחר.
זאת מכיוון שהקונה המאוחר לא יכול לרשום את זכותו בתום-לב, היות והערת האזהרה הרשומה לטובת הרוכש הראשון שוללת את תום הלב ברישום העיסקה ואף מונעת רישום עיסקה לטובת אחר.

לסיכום: הערת האזהרה מספקת הגנה מפני עיסקה נוגדת רק באשר לעיסקאות מאוחרות לרישום ההערה, אך אינה מגינה על המוטב לפיה, במקרה שנחתמה התחייבות לעיסקה לטובת אדם אחר קודם לכריתת העיסקה בינו לבין בעל הזכויות במקרקעין.



III. הערת אזהרה לעומת עיקול.

I. מהו עיקול:

1. עיקול הינו סעד משפטי אשר בית-המשפט, ו/או ראש ההוצאה לפועל, מטילים על נכס לבקשתו של תובע, או זוכה במשפט, או בעל חוב, להבטחת ביצוע פסק הדין על-ידי החייב.

2. העיקול אינו מעניק לבעל החוב זכות קניינית בנכס המעוקל, ולכן עיקול אינו נחשב לזכות במקרקעין.

3. העיקול מונע דיספוזיציות, העברת הנכס ליידי אחר, במקרקעין
ועל כן מרגע שהוטל עיקול על מקרקעין ועד להסרתו, לא ניתן לבצע במקרקעין עיסקאות הנוגדות את העיקול, כגון מכר המקרקעין, או משכנתא.

ב. מטרת העיקול: למנוע מבעל הנכס מלהוציאו מידיו, למוכרו, או לשעבדו במשכנתא לטובת אחר.

ג. תוצאות העיקול: בניגוד למשכנתא, בעל העיקול אינו רוכש כל זכות חיובית בנכס המעוקל אלא רק זכות שלילית, לאמור: במידה שבית-המשפט, או ההוצאה לפועל יתנו צו למכירת המקרקעין, כדי לפרוע את חובו של הזוכה בעל החוב, יהיה ממה להיפרע שכן העיקול מונע מבעל המקרקעין לערוך בו עיסקאות, עד אשר בית המשפט או ההוצאה לפועל לפי הענין יחליטו על הסרת העיקול.

העיקול אינו מקנה לבעל החוב זכות ראשונים: בניגוד למשכנתא, מי שלטובתו נרשם עיקול ראשון, איו פירושו של דבר שהוא יהא זכאי לזכות ראשונים על מכירת נכס המקרקעין ופדיון התמורה. בעל העיקול להבדיל מבעל זכות משכנתא ראשונה, יאלץ להתחלק בתמורת הנכס שימכר במידה שבית המשפט/ההוצאה לפועל יחליטו על מכירה, עם שאר בעלי החוב, ובעלי העיקולים המאוחרים יותר לפי ערך הנשיה היחסי של כל אחד מהם, וסדר הפרעון על-פי חוק.

ד. רישום העיקול: מהווה תמרור אזהרה בפני המעיינים בפנקסי המקרקעין, על-מנת להזהירם כי המקרקעין עוקלו ולא ניתן לערוך בם עיסקאות עד להסרת העיקול, זאת על מנת שישמרו מפני התחיבות למתן תמורה, אלא בכפוף להסרת העיקול בפועל.

לאחר הטלת עיקול ורישומו אין לבצע בקרקע כל עיסקה לרבות עיסקת מכר הבעלות. יובהר כי אין הדבר פוסל התחיבות חוזית לעריכת עיסקה במקרקעין בכפוף ובתנאי מתלה כי העיקולים יוסרו על-ידי בעל הזכות במקרקעין.

ה. ניתן לרשום הערת אזהרה על נכס מעוקל.

על מנת לרשום הערת אזהרה על גבי נכס מעוקל, נדרש מי שלטובתו נרשמת הערת האזהרה לאשר בפני רשם המקרקעין כי הוא מודע לכך שהנכס מעוקל, וכי זכותו תהא טובה, והעיסקה תוכל להתבצע אך ורק לאחר הסרת העיקול.
חריג: כאשר מדובר בבקשה לרישום הערת אזהרה על גבי זכות בנכס המעוקל בעיקול אשר נרשם על-פי פקודת המיסים (גביה), לא נדרש המבקש לפרט כי ידוע לו שהנכס מעוקל.

ד. תוצאותיה של הערת אזהרה שנרשמה לאחר שהוטל עיקול.

כאשר הערת האזהרה נרשמה לאחר שהוטל עיקול על נכס המקרקעין, לא ניתן יהיה לממש את עיסקת המקרקעין אלא לאחר שיוסר העיקול.

במידה ובעל הזכות במקרקעין לא יסיר את העיקול, העיקול יגבר על הערת האזהרה המאוחרת, ולהערת האזהרה ולעיסקה שנעשתה בניגוד לעיקול לא יהיה כל תוקף כלפי רשם המקרקעין, וכלפי בעלי החוב אשר הטילו ורשמו את העיקול.

בעל הערת האזהרה יצא נפסד, והוא יוכל לתבוע את המוכר, ולנסות להיפרע ממנו.

ה. תוצאותיה של הערת אזהרה שנרשמה לפני שהוטל עיקול.

כאשר הערת האזהרה נרשמה לפני שהוטל עיקול, ברוב המכריע של המקרים, הערת האזהרה תגבר על העיקול המאוחר לה.

1. חוק המקרקעין קובע כי הערת אזהרה שנרשמה לפני שהוטל עיקול על המקרקעין תגבר על העיקול, והזכאי לזכות על-פי ההתחיבות בגינה נרשמה הערת האזהרה, יוכל לממש את העיסקה מבלי שזכויותיו תפגענה.

להלן הוראת הסעיף 127 (ב) בחוק המקרקעין:

"..(ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על זכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת הנכסים בפשיטת רגל, או צו פירוק נגד בעל המקרקעין, או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחיבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העיסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירק אשר היתה עומדת אילו בוצעה העיסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחיבות האמורה. "


בפועל: לשכות רישום המקרקעין אינן רושמות עיסקאות במקרקעין בניגוד לעיקול, אף אם מופיעה הערת אזהרה קודמת לטובת מי שמבקש לרשום את העיסקה על שמו. אלא הזכאי על-פי ההערה מופנה על ידי לשכת הרישום, לבית המשפט/לשכת ההוצאה לפועל, על-מנת שיורו למחוק את העיקול.


2. המצב המשפטי טרם תיקון החוק:

שאלת התחרות בין העיקול לבין הערת האזהרה נדונה בהרחבה בפרשת בוקר, הדיון שהתנהל בפרשה חשוב לעניננו על מנת להבין את רוח הדברים כפי שהם כיום, ועל מנת לצפות פני עתיד.


פרשת בוקר.
בר"ע 178/70 בוקר נגד חברה אנגלו ישראלית:

בפרשה זו בני זוג חתמו על הסכם רכישת דירה, נרשמה לטובתם הערת אזהרה, והם אף קיבלו את החזקה בדירה והחלו מתגוררים בה.

הרוכשים התחיבו לשלם כספים שנותרו חיבים למוכרים, כספים אלו היו אמורים להיות מועוברים על-ידם ישירות לבנק למשכנתאות.

לפני ביצוע תשלומים אחרונים אלו, הוטל עיקול על המקרקעין, לשם תביעת שטרות שזמן פרעונם קדם למועד חתימת חוזה המכר בין המוכרים לרוכשים.

בית המשפט: קבע כי עיקול גובר על הערת אזהרה, אף אם הוטל לאחר רישומה. זאת מאחר שעל-פי חוק מקרקעין עיסקה מוגמרת הינה רישום זכות הבעלות במקרה זה, בלשכת רישום המקרקעין, וכל עוד בני הזוג מחזיקים בחוזה והערת אזהרה בלבד, זכותם הינה זכות חוזית (אובליגטורית) בלבד ואינה קניינית. כך שאין בזכותם החוזית של הרוכשים כדי להשפיע על צדדים שלישיים כגון בעלי החוב אשר הטילו את העיקול על הנכס.

בית המשפט קבע כי מעמדם של הרוכשים עד להשלמת המכירה ורישום זכות הבעלות על-שמם, הוא כמעמד נושים [בעלי חוב] אחרים שיש למוכרים.


3. המצב המשפטי החל היום (פברואר 2001) :

בעקבות פרשת בוקר ופסק הדין אשר קבע כי עיקול שהוטל לאחר הערת האזהרה, גובר עליה, המחוקק דאג לתיקון החוק בשנת 1973, וכיום המצב המשפטי הינו שהערת האזהרה שנרשמה לפני שהוטל עיקול גוברת עליו, אך ההערה נסוגה מפני עיקול שנרשם לפני רישום הערת האזהרה.

יחד עם זאת ניתן לרשום הערת אזהרה על גבי זכות בנכס מעוקל, ואולם במקרה כזה העיקול יגבר על הערת האזהרה, ולשם מימוש העיסקה נשוא הערת האזהרה יש צורך לבטל את העיקול בבית המשפט או בלכשת ההוצאה לפועל.

פרשת אהרונוב.

ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נגד מזל אהרונוב.

פרשת אהרונוב שינתה את הלכה. מאז פרשת בוקר ציפתה קהילת עורכי הדין העוסקים במקרקעין לפסק דין אשר ישנה את ההלכה בהתאם למצב החדש. פרשת אהרונוב ופסק הדין שניתן בעקבותיה שינו את פני הדברים. כך שכיום עיקול מאוחר שהוטל לאחר שכבר נרשמה הערת אזהרה, אינו גובר על הערת אזהרה שקדמה לו.

בפרשה זו רכשו בני זוג נשואים קרקע חקלאית. לאחר שחיי הנישואין עלו על שרטון, החליטו בני הזוג להתגרש, ובהסכם הגירושין שערכו התחייב הבעל להעביר את המקרקעין לבעלות אשתו. לאחר שאושר ההסכם על-ידי בית-המשפט, הטיל הבנק עיקול על הנכס שהיה רשום עדיין בבעלות הבעל, בשל חוב של הבעל שנוצר לטענת הבנק בתקופה שבני הזוג היו עדיין נשואים.

בית המשפט: קבע כי עיקול אשר מוטל על נכס לאחר שנערכה לגביו התחיבות לעיסקה במקרקעין, נסוג מפני ההתחיבות החוזית שקדמה לו, ועל כן הנכס יועבר לבעלות האישה.

העיקול אינו יוצר זכות קניינית בנכס, ואינו יכול לגבור על חוזה שנכרת בטרם הטלת העיקול.


ואולם כפי שנראה להלן, גם לאחר שינוי החוק, אין בהערת האזהרה כדי להגן באופן אבסולוטי, מפני הוראות לכונסי נכסים ומפרקים המתירות להם להיפטר מנכסים ומהתחיבויות מכבידות.




IV. הערת אזהרה בכינוס נכסים בשל פירוק החברה הקבלנית.

כאשר חברה נמצאת בהליך של פירוק והתמנה לה כונס-מפרק, המפרק רשאי לוותר על התחייבויות מכבידות, אשר בגינן החברה הנמצאת בפירוק לא תרוויח ואף תפסיד כספים. מה דין זכות חוזית בה מחזיק רוכש אשר טרם הספיק להעביר את רישום הזכות על-שמו, ואף טרם הספיק לקבל חזקה במקרקעין, אולם נרשמה על שמו הערת אזהרה בטרם נכנסה החברה להליכי הפירוק.

פרשת צוות ר.י.ל - לבניה והשקעות בע"מ.

ע"א 184/77 נוראי שגיב נגד ר.י.ל לבניה והשקעות בע"מ בכינוס נכסים ובפירוק:

פרשה זו עוסקת בזוג רוכשים אשר לטובתם הייתה רשומה הערת אזהרה, והפסידו את זכויותיהם, בשל פירוק חברת הבניה.

חברת הבניה "צוות ר.י.ל. לבניה והשקעות בע"מ", החלה לבנות מספר בניינים וביניהם בניין בן 17 קומות בגבעת הרקפות שבדרך הים בחיפה. בנייתו של הבניין בו מדובר בפרשה, נפסקה בשלב בו הספיקה החברה להקים רק שלד של ארבע קומות, זאת בשל משבר כלכלי שפקד אותה ואשר בעטיו הגיעה החברה למצב של חדלות פרעון ופירוק.

בבנין האמור הספיקה החברה למכור רק דירה אחת בת ארבעה חדרים, לזוג צעיר אשר בעת חתימת החוזה שילם מראש 18% מן התמורה ונרשמה לזכותו הערת אזהרה במירשם המקרקעין.

מאז תחילת הליכי כינוס הנכסים ולאחר מכן הפירוק, עמד שלד הבניין בשממון ולא נעשו כל צעדים מעשיים להמשך הבנייה.

המפרקים פנו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בבקשה למתן הוראות, בה ביקשו לבטל את החוזה, ואת הערת האזהרה שנרשמה בעקבותיו, בשל היותו התחייבות מכבידה אשר מפרק רשאי לוותר עליה. בית-המשפט המחוזי אישר את ביטולו של החוזה ואת ביטול הערת האזהרה. בני הזוג ערערו לבית המשפט העליון אשר דחה את ערעורם וקבע:

שאין זה מתקבל על הדעת שהמפרקים ימשיכו בבנית הקומות הנוספות בבנין, ויעסקו במכירת הדירות ב17- הקומות. בית-המשפט העליון לא ראה מקום לסטות מן הכלל לפיו המפרק רשאי להיפטר מהתחיבויות מכבידות. וקבע כי המפרקים רשאים להמשיך בניהול עסקיה של החברה בפירוק במידה שהדבר דרוש לטובת הפירוק, תוך ויתור על ההתחיבות המכבידה הנדונה. בנוסף הורה בית המשפט על מחיקת הערת האזהרה מן המירשם.

התוצאה: בני הזוג לא יכלו לממש את העיסקה על אף הערת האזהרה.




V. הערת אזהרה בעיסקת קומבינציה.

בעיסקת הקומבינציה, מתקשר בעל הקרקע עם הקבלן בהסכם על-פיו הקבלן ישתמש בקרקע על-מנת לבנות עליה את הבניין, וכאשר תושלם הבניה, בעל הקרקע יקבל בתמורה מספר דירות בבניין, ואילו הקבלן יקבל את יתר הדירות ויוכל למכרן לרוכשים.

הקבלן משקיע משאבים רבים בבניה, ובכדי למנוע עיסקאות נוגדות בקרקע אשר יכשילו את מאמציו לבנות את הבניין ולזכות בפירות טרחתו, נרשמת לטובתו הערת אזהרה, כמו כן מסמיך בעל הקרקע ביפוי כח את עורך הדין המייצג את הקבלן, לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות בבניין.

מהו מעמדה של הערת האזהרה שלטובת רוכשי הדירות כאשר הקבלן ובעל הקרקע אינם עומדים בהתחיבויותיהם, חוזה הקומבינציה מופר ומבוטל.

פרשת חובני נגד דקלה.

ע"א 205/83 סעידה חובני נגד דיקלה חברה לבניין והשקעות בע"מ:

זכריה חובני ואשתו סעידה, היו בעלי חלקה המיועדת לבניה. בני הזוג התקשרו בהסכם קומבינציה עם חברה לבניין והשקעות בשם דיקלה בע"מ.
לפי ההסכם התחיבו בעלי הקרקע להעביר על שם החברה הקבלנית את הקרקע על-מנת שהקבלן יקים עליה בית משותף בן 16 דירות ומתוכן יעביר לבנם של הבעלים 4 דירות בנויות ומושלמות על-פי תיאור שהוסכם בחוזה, כתמורה בעד הקרקע.
הקבלן התחייב לשלם מס שבח ומס רכישה בגין העיסקה.

עם חתימת הסכם הקומבינציה חתמו בעלי הקרקע גם על יפוי כח בלתי חוזר, לפיו הוסמך עורך הדין של הקבלן, לחתום בשם הבעלים ולעשות מטעמם כל הדרוש להעברת החלקה על-שם הקבלן, ולרשום הערות אזהרה על החלקה בלשכת רישום המקרקעין, לזכות אנשים שירכשו מן הקבלן דירות בבנין שיבנה, וכן לזכות הקבלן, ולזכות חברת קידום אשר מבטחת את הפרויקט.

מכאן והילך החלה הפרשה להסתבך כדלקמן:

1. הקבלן לא נזדרז לשלם את מס השבח, ועל כן הבעלות על הקרקע לא הועברה על שמו.
2. בשלב מסוים הקבלן הפסיק את הבניה, מחמת קשיים כספיים, ובעקבות זאת לא קיים את התחייבויותיו כלפי הבעלים והרוכשים כאחד.
3. בעלי הקרקע – הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי, לביטול ההסכם עם הקבלן. ואולם במהלך הדיון הם נתדברו עם הקבלן, והחליטו לשנות את תביעתם מביטול ההסכם למתן צו אכיפה על מנת שהקבלן יבצע את המוטל עליו. בית-המשפט נעתר לבקשה והוציא צו המחייב את הקבלן להשלים את הבניה. אולם בפועל לא היה בכך כל טעם מאחר שהקבלן לא יכל לעמוד בהתחייבות זו.

4. הרוכשים - הגישו תביעה משלהם לבית המשפט המחוזי, ובה ביקשו כי בית המשפט יתן צו להעברת הבעלות על הקרקע מבעלי הקרקע אל הקבלן, ומן הקבלן על שם הרוכשים, וכי בית-המשפט ימנה כונס נכסים להשלמת הבניה. גם הרוכשים נתדברו עם הקבלן במהלך הדיון בתביעתם. והקבלן הסכים לבקשתם, ובית-המשפט נתן צו למינוי כונסי נכסים אשר ישלימו את הבניה וידאגו כי הקבלן לא יעשה דבר בעלול לפגוע בזכויות הרוכשים. יש לציין כי הרוכשים לא טרחו לצרף את בעלי הקרקע כצד להליך.

הרוכשים העבירו מכיסם כספים נוספים רבים לעורך דינו של הקבלן אשר פעל כעת כנאמן והודיע להם כי הקבלן מוכן למכור את כל נכסיו שעדיין ניתנים למימוש. וניגשו להשלמת הבניה.

בעלי הקרקע- לא ניסו למנוע מן הרוכשים להמשיך במלאכת הבניה, ככל הנראה מפני שסברו כי הרוכשים יממנו גם את השלמת 4 הדירות המגיעות להם על-פי עיסקת הקומבינציה. ואולם הרוכשים השלימו רק את הדירות המגיעות להם, ואף נטלו בהם חזקה והחלו מתגוררים בהם.ואילו בניית הדירות המגיעות לבעלי הקרקע לא הושלמה.

סיכום ביניים: * הקרקע רשומה בשלב זה בבעלות בני הזוג חובני.

* דירות הרוכשים הושלמו על-ידם והם מתגוררים בדירות.
לזכותם רשומה הערת אזהרה.

* 4 הדירות שהיו אמורות להימסר לבנם של הבעלים כתמורה בעד הקרקע, נותרו בלתי גמורות ואין מי שישלים את הבניה.


ההסכם בין הקבלן לבין בעלי הקרקע הופר, והקבלן לא עמד בצו שהוציא בית-המשפט לאכיפתו, על כן בעלי-הקרקע זכאים לבטל את ההסכם עם הקבלן.

אף על פי שהרוכשים שילמו את מלוא התמורה בעבור הדירות ואף למעלה מזה, אין הם יכולים לקבל בעלות עליהן.


בעלי הקרקע פנו לבית-המשפט בתביעה להכריז על ביטול ההסכם עם הקבלן שלא עמד בצו האכיפה ולא השלים את הבניה, וכן להורות על ביטול הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים מכח ההסכם בין בעלי הקרקע לבין הקבלן.

תוצאות הפרשה:

בית המשפט העליון דן בסוגיה והוחלט שלאור נסיבות המקרה והתנהגות בעלי הקרקע בפרשה לא יבטל בית-המשפט את הערות האזהרה.

וזאת מן הסיבות הבאות:

1. יפוי הכח לרשום הערות אזהרה לטובת הרוכשים נוסח על-ידי בעלי הקרקע, וכלל הרשאה בלתי מסויגת לרשום הערת אזהרה על כל משמעויותיה.

בנסיבות כאלה כאשר בעלי הקרקע חפצים להבטיח את זכויותיהם עליהם היה להוסיף מראש הן להסכם והן ליפוי הכח, תנאי המאפשר ביטול הערת האזהרה לטובת הרוכשים, למקרה שיבוטל הסכם הקומבינציה עקב הפרה מצד הקבלן.

תניה כזו חייבת להיות מפורשת גם בהסכם וגם ביפוי הכח.

2. בית המשפט רואה ביפוי הכח התחייבות מאת בעלי הקרקע, עליה רשאים הרוכשים לבסס ציפיותיהם, לרישום הערת אזהרה לטובתם לשם הבטחת זכויותיהם בדירות, זאת אף שאינם צד לחוזה בין הקבלן לבין בעלי הקרקע.

3. הבעלים ידעו שהרוכשים מתארגנים להשקיע כספים נוספים על-מנת להשלים את הבניה, ולא נקטו צעדים כלשהם על-מנת למנוע מן הרוכשים להשלים את הבניה מכספיהם, ולא הזהירו אותם כי הם עלולים להפסיד את כל השקעותיהם כיוון שההסכם בין בעלי הקרקע לבין הקבלן בטל, וכי בכוונת בעלי הקרקע לבטל גם את הערות האזהרה.



















I. ביטול הערת אזהרה.

כיצד מבטלים הערת אזהרה בלשכת מירשם המקרקעין.

הערת אזהרה ניתנת לביטול בשלוש דרכים:

1. כאשר הצדדים המעונינים הסכימו למחיקתה, הן בעל הזכות שעל גביה נשרמה הערת האזהרה, והן הזכאי שלטובתו רשומה הערת האזהרה.
2. כאשר עילת ההערה בטלה – רשם המקרקעין רשאי למחוק ההערה ממרשם המקרקעין, ובלבד שהודיע לצדדים ונתן להם שהות סבירה לפנות לבית-המשפט.
דוגמא: הערה לפיה הסבתא תוכל להתגורר בדירה כל ימי חיה, עילת ההערה תקפה כל עוד הסבתא חיה, עם מותה עילת ההערה בטלה, והצגת תעודת הפטירה בפני הרשם מוכיחה זאת.
דוגמא 2: כאשר הוריו של אדם מימנו את רכישת הדירה לזוג הצעיר, והם חפצים כי כל עוד בני הזוג אינם נשואים ו/או אין להם ילדים, הם לא יוכלו למכור את הדירה ללא רשות ההורים, ולשם כך מתנים המימון בהסכם ממון, ורושמים הערת אזהרה. הרי שמרגע בו בני הזוג נישאו ונולדו להם ילדים פגה עילת ההערה באופן אוטומטי, אולם על-מנת למוחקה על בני הזוג להוכיח את היותם נשואים והורים לילדים, בתעודת נישואין ובתעודת הלידה, במקרה כזה על הרשם לידע תחילה את בעלי הזכות ( בעניננו ההורים שמימנו את הרכישה ) לפי ההערה, כי בכוונתו למחוק ההערה ממרשם המקרקעין, ולתת להם זמן סביר לפנות לבית המשפט.



3. ביטול באמצעות צו בית-משפט - בבואו לפסוק בשאלה אם לבטל הערת אזהרה או לחלופין לרשום עיסקה הסותרת את הערת האזהרה שנרשמה לזכותו של רוכש, מביא בית המשפט בחשבון את מכלול הנסיבות, ואת שיקולי הדין המתבקשים.
[ ראה בהרחבה : עיסקאות נוגדות במקרקעין, באינדקס ]

הערת אזהרה שנרשמה על-פי צו בית משפט, בהליך שהתנהל בפניו בנודע לזכות במקרקעין, תמחק אך ורק לפי צו של בית המשפט.