12384 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: מבוא ל תיווך במקרקעין
מאת: עורך דין יריב רשף   שמור מאמר למועדפים

מבוא לדיני תיווך מקרקעין מאמר מאת : יריב רשף , עורך דין ומגשר מומחה לנדל"ן ולענייני משפחה וירושה 052-8262215 מייצג בתביעות נדל"ן בפני כל הערכאות המשפטיות. גירושין – מזונות – משמורת – חלוקת רכוש רכישת / מכר דירות / קוטג'ים ומגרשים. תביעות פינוי וסילוק יד. הגנה מפני השתלטות עוינת על רכוש / תביעות להשבת רכוש שנגזל. עיקרה של פעולת תיווך במקרקעין, הינה הפגשת צדדים להתקשרות בעיסקת נדל"ן, על-פי רוב, תוך גישור ביניהם באשר למחיר הנכס. אגב פעולות אלה, עורך המתווך סיורים בנכס ובסביבתו. המתווך מציג את הנכס בנוכחות בעליו או בהעדרם, שאז הוא פועל כשלוח מטעמם. לעיתים מבקר המתווך בנכס בלווית אנשי מקצוע, במטרה להעריך את שוויו, או על-מנת לבצע בו שיפורים לרגל העמדתו למימכר. במקרים מסוימים המתווך על עצמו את מלאכת ניהול הנכסים, הכוללת טיפול שוטף בהחזקת הנכס, בגביית שכר הדירה ובהעברתו לבעלים. ניהול המקרקעין בישראל, וביצוע עיסקאות בם, מוסדרים באמצעות דיני המקרקעין, כאשר המרכזי בדינים אלה הוא חוק המקרקעין, אשר נחקק בשנת תשכ"ט 1969-, ונכנס לתוקף ב1 בינואר 1970. במשך עשרים שנותיה הראשונות של מדינת ישראל, בטרם חקיקת חוק המקרקעין וכניסתו לתוקף, הושתת משפט המקרקעין בישראל, בעיקרו על המשפט העותומני, שבמרכזו עמד חוק הקרקעות העותומני המיושן מן המאה ה19-, שנחקק בשנת 1858. החוק העותומני שרר בישראל מכח תחולתו מיימי השלטון התורכי בארץ. חוק זה היה מכוון בעיקר למשקים חקלאיים פרמיטיבים, בכפרים אשר התבססו על בעלות משותפת של כל בני הכפר בקרקעותיו. אמנם, לאחר מהפכת התורכים הצעירים, נעשו באימפריה העותמנית נסיונות לרפורמה בדיני הקרקעות, אך מפאת מלחמת העולם הראשונה והתפוררות האימפריה שלאחריה, לא הגיעו הדברים ליידי הסדר כולל ומתקדם יותר. מצב זה על כל התיקונים שבוצעו בו בתקופת המנדט הבריטי על ארץ ישראל, לא התאים לדרגת ההתפתחות הכלכלית והחברתית שחלה במדינת ישראל בעשור הראשון והשני לקיומה. באותה התקופה התפתחה מגמת בניה ענפה, ואיכלוס תושבים ותיקים ועולים חדשים בשיכונים אשר נבנו לגובה, היתה זו תקופה אשר התברכה בשגשוג שוק הנדל"ן בישראל, וההיצע היה מועט מכדי לספק את הביקוש הרב לדירות. מדינות רבות אשר היו בשעתן חלק מן האימפריה העותמנית, כדוגמת קפריסין, הנהיגו רפורמה בדיני הקרקעות, ואף תורכיה עצמה ביטלה את חוק הקרקעות המיושן ואת כל החוקים שבאו על-מנת לתקנו, והחליפה אותו בחקיקה מודרנית אשר היתה מבוססת על המקובל ביבשת אירופה, ובעיקר בשוויץ. לאחר קום המדינה, מינה שר המשפטים ועדה בראשות השופט לנדוי, להמליץ על רפורמה כוללת בדיני המקרקעין בישראל. הועדה עשתה עבודה יסודית ביותר ובשנת 1959 הגישה המלצותיה לשר המשפטים, המלצותיה היוו מסד לחקיקת חוק המקרקעין אשר ברובו מושתת על המלצות הועדה. הוראותיו של חוק המקרקעין שאובות ממיטב העקרונות שבחוקי יבשת אירופה, מן ההלכה שהתפתחה במרוצת השנים בעקבות פסיקת בתי המשפט בישראל, ומעיקרי המשפט העברי כשהם מותאמים למציאות ימנו. החוק התאים את המצב המשפטי למציאות שהתפתחה בקניין הנדל"ן במאה העשרים, לעובדה שנכסי דלא הניידי מהווים את עיקר רכושם של אזרחי המדינה, ולדינמיות אשר אפיינה את שוק הנדל"ן בעשורים הראשונים לקיומה של מדינת ישראל. חוק המקרקעין מסדיר את הגדרת המקרקעין בישראל וקובע כי כל נכס דלא ניידי הוא מקרקעין וחלים עליו הוראותיו של חוק המקרקעין. החוק מונה עשרה פרקים שמשתרעים על כ 170- סעיפים בהם עורך המחוקק אבחנה מדוקדקת בין סוגי מקרקעין, בין מקרקעין פרטיים, לבין מקרקעי ציבור ומקרקעי יעוד, מגדיר את הזכויות במקרקעין את דרכי רכישתן וביטולן, את משמעות הזכות והיתרונות אשר היא מעניקה לבעליה בצד מגבלות החלות עליו.סוגית השיתוף במקרקעין מוסדרת גם כן באמצעות חוק המקרקעין. עוד מסדיר החוק את נושא המשכנתא המהווה שיעבוד המקרקעין כערובה לחיוב אשר באמצעותו מעניק מלווה פיננסי, פרטי או מוסדי אשראי ומזומנים ללווה.