12384 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: השקעה בנדל"ן - המדריך למתחילים / חלק א': תכנון, ניתוח השקעה ומזומן
מאת: איתן שהלבים   שמור מאמר למועדפים

פעמים רבות אני נשאל, אז איך בעצם להתחיל. לשאלה יש ניסוחים שונים: איך להתחיל? אם תשמע על משהו שיכול לעניין אותי, תגיד לי, בסדר? והפופולרי מכולם, כדאי לקנות את זה, לדעתך?
השאלות באות תמיד מאותו כיוון – אנשים שהתפנה להם כסף ומתחילים לחשוב, או קי, למה לתת לו שירקב אם אפשר לבנות איזה "השקעה פאסיבית" קטנה?

השקעה בנדל"ן על ידי אנשים פרטיים היא עניין שמטבעו חשוף לסיכונים ומתבצע עם רזרבות כספיות קטנות, כמו גם רזרבות ידע, קשרים וכו'. כל הדברים האלה ידרשו לך במקרה של כשל תכנוני. המפתח להשקעה הוא תכנון נכון: הן תכנון כספי והן תכנון של מה ואיך לעשות.

בסדרת המאמרים הזו, אנסה לסקור מספר עקרונות לבחירה, תכנון נכון וביצוע של השקעה בנדל"ן. המאמרים נכתבים עבור המשקיע הקטן המתחיל – זה שאין לו נסיון, או יש לו נסיון מועט. אין לראות בשום דבר שנאמר כאן משום יעוץ משום סוג – לא לרכישה ולא לכל פעולה אחרת. על מנת לשמור את הדברים פשוטים, אנסה להקפיד על מספר עקרונות:

1)לא הרבה מדי: בכל מאמר אסקור רק מקצת מהנקודות. כמות החומר והתובנות בנושא היא אין סופית ואין כוונתי להביא את כולן כאן. ננסה להתמקד בכל מאמר בארבע – חמש מהן.

2) שפה פשוטה: בדרך כלל השקעה בנדל"ן היא פשוטה, ולא מצריכה ניתוחים כלכליים מסובכים. השימוש במונחים מקצועיים בידי מי שלא בקיא בהם (והרבה פעמים, בידי מי שמנסה להוליך שולל) עלול לגרום לטעויות תכנוניות וחישוביות. הדבר בולט פעמים רבות כאשר משתמשים במונח "תשואה", מילה שהמתווכים אוהבים במיוחד. שימוש לא נכון בה (היא תמיד מלווה בתקתוק מסתורי על מחשבון כיס) אינו מקצועי, ובדרך כלל רק יבלבל את המשקיע הקטן.

3) נדון במקרה פשוט: במאמרים האלה, נצא כל הזמן מתוך ההנחות הבאות:
א)המשקיע שלנו הוא אדם פרטי
ב)השקעה בנדל"ן אינה (כיום) עיקר פרנסתו – הוא שכיר ויש לו משפחה לפרנס.
ג)המשקיע שלנו, יש לו 100,000 ₪ להשקיע בפרויקט זה. לא יותר.
ד)נדון במקרה של דירת מגורים (ולא, נניח, חנות. לא שההבדל עצום, אבל הוא קיים).
ה)הדירה שנדון תשמש כהשקעה או בדרך של קניה ומכירה, או בדרך של קניה והשכרה.

4)פרקטיקה, לא ססמאות. לא מזמן קראתי מאמר שכותבו בחר לסיים אותו בסיכום: "חשוב על מיקום, מיקום, מיקום". זה לא טוב: זה לא ממוקד וזה לא יעזור לאף אחד לבחור את ההשקעה שלו. ברור שהמשקיע יודע שהמיקום חשוב, וברור שהוא יחשוב אם זה מיקום טוב. אבל מה המשמעות של לתת עצה כזאת, חשוב "מיקום, מיקום, מיקום"? אז אם אתם תופסים גם אותי בעצות נבובות, בבקשה תגיבו.

שמירה על כמה כללים פשוטים היא הכרחית לפני ההשקעה:

1. הגדר לך מטרות,קבע את האילוצים, ותכנן מסגרת זמנים.
זה טריוויאלי, אבל מזה מתחילים. פשוט ככל שישמע, רבים נוטים לדלג על הסעיף הזה. ערכו לא יסולא בפז: מטרות שהוגדרו היטב משמשות פעמים רבות כמגדלור אליו מנווטים בתהליך הארוך של התחלת ההשקעה. אילוצים שלא הוגדרו היטב לא נעלמים: הם יצוצו בשלב כלשהוא, פשוט כי הם שם. ועדיף להתקל בהם בתכנון: לרובם יש פתרונות פיננסיים יצירתיים, רק צריך לחשוב על זה מראש. ואם לא תחשוב מראש ותכתוב לאיזה טווח אתה מנסה לעבוד, תישאר בלי מזומנים כבר אחרי קנית הנכס הראשון.
בדרך כלל כדאי לתת את הדעת לפחות על הנקודות הבאות: יכולת השקעת מזומן ראשונית, בהתחשב בפרק הזמן שאליו מתכננים, יכולת השקעת מזומן שוטף, כמות הזמן הפנוי (ראשוני ושוטף), וכדומה. נראה איך התמודד המשקיע שלנו עם הנושא הזה:

1)אילוצים. במקרה הטיפוסי שלנו, האילוצים הם מגבלות הזמן והכסף:
(א)זמן, מכיוון שהמשקיע הוא שכיר. הוא לא יכול להרשות לעצמו לעשות ימים כלילות בחיפוש הדירה, בבדיקתה, בהשכרה ועוד. על כך צריך לתת את הדעת מראש ולחשוב על פתרונות. הפתרונות במקרה זה פשוטים. נניח שמגבלת הזמן היא החמורה. מכאן, על המשקיע לבחור בכל מקרה באפשרויות שיתנו לו את התוצאות המהירות ביותר – הרבה פעמים על חשבון דברים אחרים (למשל, היכולת לבדוק נכסים אחרים, ולפעמים פשוט על חשבון כסף).
(ב)כסף. למשקיע יש 100,000 ₪ להשקיע, וזה לא הרבה. יתרה מכך: אין זה אומר שהוא רוצה להשקיע הכל בדירה שלו. יכול להיות שהיה מעדיף לשמור למקרה חירום, או סתם לצמצם השקעות לא הכרחיות. ככלל ההון העצמי המושקע הוא אילוץ, ויש לשאוף תמיד למזער אותו.

2)מטרות. מטרות הן עניין יותר מסובך. המטרות יכולות להיות כל דבר מ"סיפוק צורך נפשי" ועד ל"העלאת שווי הנכסים שלי ללא עבודה". לצורך הדוגמא שלנו, נבחר את המטרות הבאות:
(א)הוצאה של עד 50,000 ₪ במזומן (זה שונה מהאילוץ לא להוציא יותר מ 100,000. זאת מטרה ואם לא נעמוד בה, זה לא טוב אך לא נורא. באילוץ אי אפשר לא לעמוד).
(ב)ללא הוצאות שוטפות על הנכס. מטרה זו משרתת תכלית כפולה: מחד, היא מבטיחה שנבחר בדירה שהיא אכן "נכס מניב". מאידך, היא מבטיחה הפרדה בין חיי היום-יום לבין ניהול הנכס. הנכס עצמאי ואין צורך להשקיע בו עלות שוטפת שתפגע בחיי המשפחה (זה נושא חשוב במיוחד שנוטים להמעיט בערעוד בנושא זה, במאמרים הבאים).
(ג)רכישת נסיון. כביכול מטרה זו תתגשם מאליה, אולם עבור המשקיע שלנו זוהי הפעם הראשונה שהוא קונה דירה והוא מעוניין למקד את הנסיון שלו. יש תחומים שהוא מכיר כבר, ויש שלא. הוא מחליט שהוא רוצה ללמוד את התחומים הבאים בתהליך: קבלת ההלוואות מהבנק, ניסוח החוזה מול עורך הדין, סיכום סופי של המחיר מול המוכר. אלה התחומים בהם הוא (אישית) מרגיש חלש יותר: תחומים אחרים כגון חיפוש הנכס המתאים, בניית טבלאות החישוב והסקת מסקנות, שיפוץ לאחר רכישה וכו', הוא מחליט שהוא מכיר מספיק, ויחסוך את הזמן הזה (שהרי הזמן הוא אילוץ): את חיפוש הנכס יעשה מתווך. חישובים, יתבצעו בעזרת תוכנה יעודית (יעלה קצת כסף, אבל יחסוך זמן של למידה "מה צריך להכנס לטבלאות", ארגון הכל ובדיקת טעויות). שיפוץ, יעשה קבלן שיפוצים (שוב, כסף תמורת זמן).

3)תכנון זמן. השאלה פה היא "מי אני". האם אני זוג נשוי בשנות הארבעים שרוצה דירה להשקעה, ולא מתכנן להתעסק עם זה עוד, או שאני רוצה לעשות את זה יותר מפעם אחת? לכל מקרה יש משמעות אחרת על כמה מזומן אני יכול להשקיע – גם כתשלום ראשוני וגם באופן שוטף. תכנון זמן עונה גם על דבר נוסף חשוב – כמה זמן נראה לי סביר להשקיע בחיפוש של הנכס הראשון מדי שבוע? כמה חודשים כדאי לחפש נכס לפני שאני מבין, שאני כנראה עושה משהו לא טוב?

בסוף תהליך הגדרת המטרות והאילוצים נשארנו עם תובנה ברורה יותר של "לאן אנחנו הולכים". חשוב מכך, הגדרנו קווים מנחים. שים לב, שאם היינו מחליטים שאחת המטרות פה היא "סיפוק צורך נפשי" (וזה קורה הרבה), התוצאות העסקיות של הפרוייקט עלולות היו להיות שונות. למשל, היינו עשויים לבחור נכס שיהיה לו תזרים מזומנים שלילי וכך "להתחתן" עם מינוס מובנה כל חודש, מבלי להתכוון לכך.

יהיו שיגדילו לעשות, ויגידו: הכן לך תכנית עסקית. זה לא מזיק, אבל זה לא תמיד נחוץ. השיקולים הם פרקטיים: תכנית עסקית שלמה היא דבר שלוקח חודשים לבנות. ממילא, משקיע קטן בד"כ לא מנוסה בזה והעבודה תהיה לא ממוקדת. חבל לבזבז עבודה של כמה חודשים על משהו לא ממוקד. כשתהיה לך חברה קטנה, תכתוב תכנית עסקית. מה שכעת נחוץ מאד הם הגדרת מטרות מסודרת, הבנת האילוצים, תכנון זמן וניתוח קפדני של כל רכישה.

2. ניתוח העסקה.
אין גבול לחשיבותו של ניתוח הנכס שאתה הולך לקנות. אם דילגנו על תכנית עסקית שלמה בשלב הראשון, אסור בשום אופן לדלג על ניתוח.
אני אקדיש לנושא הזה עוד סעיפים רבים וטובים. במאמר הזה אני יכול רק להתחיל לגעת בו. מכיוון שאני לא רוצה להשאיר את הקורא עם העצה "נתח את הנכס לפני הרכישה" (שהיא די ברורה...), אנסה לרדת לפרטים בעניין הזה. אז כמה מילים על העקרונות של ניתוח הנכס:
1. תצטרך טבלה, או טופס, או תוכנת מחשב, שיעזרו לך למלא את כל השאלות שעולות במהלך הבדיקה. המלצתי, היא לעבוד עם טופס נייר (אפשר מודפס) כדי לאסוף נתונים ולענות על שאלות כמו "מה סוג האוכלוסיה בשכונה" ו"מה המגמות של תחלופת האוכלוסיה" ו"מתי היה המשבר האחרון בשוק" ועוד. כל מה שאין לו תשובה במספרים, בכסף, שירשם שם בלבד. כל מה שיש לו תשובה במספרים חייב להכנס לטבלה (ועדיף לתוכנה) שתחשב את המשמעויות.
2.הניתוח עובד בכמה שלבים. השלב הראשון הוא בדיקה ראשונית, כשאתה רק רואה נכס חדש. זה צריך להיות משהו די פשוט שעושים בראש: ככה וככה עלויות רכישה פלוס מחיר, ככה וככה הוצאות שוטפות, ככה וככה מקורות מימון, ככה וככה תזרים מזומנים חודשי. למשל. בשלב השני, נכס שעבר את השלב הראשון בהצלחה נכנס לבדיקה יותר מפורטת, עם בדיקה כללית שלו ושל האיזור, ותרגום הכל לזמן וכסף. נכס שעובר את הבדיקה הזאת הוא בעקרון נכס שאתה רוצה ויכול לקנות (כי הבדיקה בעצם בודקת, אם אתה רוצה ויכול). השלב השלישי זה שלב האימות, ולפעמים הבחירה בין שניים שלושה נכסים פיינליסטים.
3.הניתוח חייב להיות מקיף. כל דבר שאתה רואה יכול להיות מתורגם לזמן וכסף. אז תרגם אותו ושים בטבלה: אם הנכס ממוקם רחוק, תצטרך לנסוע לשם וזה עולה כסף – חשב כמה פעמים תיסע בשנה ממוצעת. אם הנכס הוא כמה דירות, תצטרך לדבר בטלפון עם יותר מדייר אחד וזה משלש את הוצאות הטלפון והזמן.
4.בתרגום של הדברים לזמן וכסף, עבוד לפי הכלל הבא: לנכס יש הוצאות חד פעמיות והוצאות רב פעמיות. הכנס כל אחת מההוצאות שאתה מגלה לאחד משני הסקטורים האלה (תשלום לעו"ד על החוזה הוא חד פעמי, בעוד שהוצאות אחזקה הן רב פעמיות), ותקבל ניתוח בשתי נקודות זמן: שלב הרכישה ושלב האחזקה (אם אין אחזקה – אתה מיד מוכר – דלג על זה).
5.אל תגזים. אל תקל ראש בליקויים חמורים, ואל תעשה ניתוח אינסופי של דברים חסרי משמעות. כלומר: אם יש ליקויים חמורים במבנה (סדק ענק בקיר, רואים החוצה. או חלון מאד עקום), אל תאמין לשום הבטחה של שום מתווך שאפשר לתקן את זה בקלות (אתה לא בטוח? תביא קבלן להערכת מחיר). מאידך, אל תספור סדקים בחרסינה במקלחת כדי להכניס גם את זה לחישובים (החלפת חרסינה בעוד 15 שנים...):באשר לעלויות אחזקה, אם הנכס במצב סביר, שאל מישהו שיש לו נכס דומה (הכי טוב, שאל שלושה) והשתמש בנתון זה.
6.בשביל נכס ראשון, אל תסתבך עם דברים מעל גובה העיניים שלך. אם יש ליקויים חמורים, עזוב את זה. אם הגעת למצב שאתה לא בטוח שאתה יכול לתקן לבד ובקלות, עזוב. חפש אחר.

3. יסודיות בתכנון: מזומן הוא המלך.
עסקת נדל"ן מערבת מטבעה הרבה הוצאות – גם ברכישה (חד פעמיות שונות) וגם במהלך חיי הנכס (משכנתאות, אחזקה ועוד). הדירה שווה כסף, אבל זה לא כסף שאתה יכול לשלם איתו. גם אם הערך הכולל של מה שיש לך הוא רב, אבל יש לך מינוס בחשבון, בסופו של דבר לא תוכל לשלם את התחייבויותיך ותצטרך לנקוט פעולות חריפות כדי להחלץ מהמצב. מימוש של נכס (מימוש, כלומר מכירה) כדי לקבל מזומן הוא תהליך ארוך ויש לו עלויות כספיות ניכרות. ביצוע של דבר כזה תחת לחץ זמן, אם נקלעת למצוקת מזומנים, קשה יותר ויקר יותר, ועלול להיות ההבדל בין עסקה מוצלחת לכושלת. לכן: תכנן מראש היטב את רזרבות המזומן שלך בכל נקודת זמן ועקוב בקנאות אחריהן. כשל בתכנון רזרבות המזומנים שלך הוא אחד האוייבים המסוכנים ביותר בהשקעה בנדל"ן. השתמש בתוכנה לניתוח השקעות בנדל"ן שמאפשרת תכנון מקיף של תחום זה על ציר הזמן. (בנושא חישובי שווי, ומה ההבדל בין שווי כולל למזומן, נדון במאמרים הבאים).

אשמח לשמוע תגובות והערות למייל [email protected].