12391 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: היבטי המס הנובעים ממכירת פרויקט נדל"ן של חברה רומנית המוחזקת על ידי ישראלים
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) / [email protected]   שמור מאמר למועדפים

אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) / [email protected]

רבות כבר נכתב וסופר על רומניה. רבים הם היזמים והמשקיעים המדירים רגליהם מארץ הקודש ופונים דווקא לאפיקי השקעה במדינות שמעבר לים ובייחוד למדינות שבמערב ובמזרח אירופה כמו רומניה, בולגריה והונגריה.

אין זה סוד, כי הרבה חברות רומניות בבעלות יזמים ישראלים, מנסות חדשות לבקרים להקים פרויקטים נדלניים ולמוכרם ברווח. אולם בטרם יחליט יזם ישראלי, לעשות מהלך כלשהו, ראוי כי ישים לב למספר נקודות כפי שיופרטו להלן.

ליזם ישראלי בעל חברה רומנית, המחזיקה בפרויקט נדלנ"י, קיימות מספר אפשרות למכירת הפרויקט. כך לדוגמא, היזם יכול למכור את מניותיו בחברה הרומנית או יכול הוא לבחור כי החברה תמכור את הפרויקט שבבעלותה לגורם הרוכש תוך משיכת הרווח ע"י משיכת דיבידנד.

אפשרות של מכירת הפרויקט ע"י החברה, טומנת בחובה יתרונות מבחינה מסחרית ומבחינה מיסויית. חברה רומנית חייבת במס חברות בגין כל רווח ללא קשר לסיווגו כהכנסה הונית או פרותית. לפיכך, עסקת מכירת הפרויקט תוביל לחבות החברה הרומנית במס חברות בשיעור 16% (בהתאם לחוק הרומני). כמו כן, ככל שבעלי החברה יחליטו למשוך את רווחיה כתוצאה ממכירת הפרויקט בתור דיבידנד יחויבו הם במס על הדיבידנד בשיעור 25% {חלקו ברומניה (ניכוי מס במקור בשיעור 15% בהתאם לאמנה למניעת כפל מס) וחלקו בישראל בשל היות בעלי החברה תושבי המדינה (השלמה ל – 25%)}.

כמו כן, בעוד עסקת מכירת מניות היזם הישראלי בחברה הרומנית חשופה לטענה מצד רשויות המס הישראליות כי מדובר בעסקה פרותית (ככל שמניות החברה מהוות מלאי עסקי אצל בעלי המניות), נתון שיש בו להוביל לחיוב במס בשיעור של עד 48% בישראל, הכול בהתאם לשיעור המס השולי אליו כפוף היזם הישראלי, הרי שעסקת מכירת הפרויקט (המגרש) ע"י החברה הרומנית כפופה למס החברות המקומי בלבד (16%) ללא קשר לסיווג ההכנסה כהונית או פרותית.

יחד עם זאת, מכירת הפרויקט ע"י החברה חלף מכירת מניותיה יוצרת אירוע מס כפול הן במישור החברה (מס חברות בשיעור 16% בגין מכירת הפרויקט) והן במישור האישי של בעלי המניות במועד משיכת הדיבידנד. מנגד, מכירת מניות החברה לגורם הרוכש יוצרת אירוע מס אחד במישור האישי של בעלי המניות בשיעור 25% בלבד (במועד מכירת המניות).

נוכח האמור, הרי שעסקת מכירת הפרויקט ע"י החברה בהשוואה לעסקת מכירת מניות היזם הישראלי בחברה יוצרת חבות מס עודפת בשיעור של כ – 12%. יודגש, כי חבות המס העודפת נוצרת רק במידה ובעלי המניות בחברה מחליטים למשוך את רווחי החברה הנובעים מכירת הפרויקט כדיבידנד לכיסם. באם ימנעו מלמשוך את רווחי החברה ותחת זאת תחליט החברה להשקיע כספים דנן ברכישת קרקעות נוספות, הרי שחבות המס הנוצרת בעקבות מכירת הפרויקט ע"י החברה (16%) נמוכה מחבות המס הנוצרת בשל מכירת המניות (25%).

יתרה מזו, יתכן כי הרוכש יסכים לשלם בגין רכישת הפרויקט סכום הגבוה מהסכום אותו הוא מוכן לשלם בגין רכישת המניות בחברה, כך שחבות המס העודפת הנוצרת בגין רכישת הפרויקט תתקזז אל מול נכונות הרוכש לשלם סכום גבוה יותר כאמור בעבור רכישת הפרויקט מהחברה. נתון זה נובע מהעובדה כי רכישת המניות בחברה מותירה את הרוכש עם העלות ההיסטורית של המגרש וכתוצאה מסתברת עם רווחי הון גבוהים בידי החברה במועד מכירת הדירות לצדדים שלישיים, נתון המוביל לתשלום מס גבוה בגין רווחי ההון.

מנגד, רכישת הפרויקט במחיר שוק (מחיר הגבוה ממחיר העלות ההיסטורית של הקרקע) מאפשרת לרוכש לקזז מרווחיו כתוצאה ממכירת הדירות לצדדים שלישיים סכום משמעותי, המותיר אותו עם רווחים נמוכים יותר, נתון המוביל לתשלום מס רווח הון נמוך יותר.
נוכח האמור לעיל, יש צורך להיוועץ במומחים המכירים את המטריה היכולים לסייע במתן פתרונות מעשיים.

לשאלות, ייעוץ או פגישה נא כתבו ל:

[email protected]

תל אביב - רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל)

טל': 6127446-03, פקס: 6127449-03

חיפה: שדרות המגינים 58

טל': 8526693-04, פקס: 8555976-04