12384 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: מס בשיעור של 10% על הכנסה מהשכרת דירת מגורים
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (ורו"ח) /   שמור מאמר למועדפים

חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) מעניק פטור על הכנסה מהשכרת דירות מגורים בסכום כולל עד לתקרה של 4,200 שקלים חדשים בשל חודש השכרה כלשהו בשנת המס. רק לשם הדוגמא, בשנות המס 2003, 2004 עמדה תקרת הפטור על סך של 7,540 ₪ ו - 7,390 ₪ בהתאמה. ברי, כי הקטנת גובה התקרה מחייבת את המעוניינים להשקיע כספם ברכישת דירות, לחפש דרך חלופית על מנת להקטין את חבותם במס.

אכן, פקודת מס הכנסה, על מנת לעודד פרטים בארץ ובחו"ל להשקיע ברכישת דירות בישראל, מאפשרת לנישום בעל הכנסה מהשכרת דירה לבחור במסלול על פיו תמוסה הכנסתו מהשכרת דירות בשיעור מס נמוך וקבוע של 10% בלבד. משכירי דירות ינצלו אופציה זו, כאשר הם נהנים מהכנסה מהשכרת דירות העולה משמעותית על תקרת הפטור ובנוסף, ההוצאות ביצור הכנסת דמי השכירות אינן גבוהות, זאת בשל אי יכולתו של הנישום הבוחר בחלופה זו לנכות כל פחת, הפחתה או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, כמו גם, הוא אינו זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה.

על מנת להיכנס לגדר מסלול זה על הנישום לוודא כי הכנסתו מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק. בעניין זה ראוי לשים לב כי חלק מהנישומים העשויים לבחור במסלול המיסוי בשיעור 10% הנם בעליהם של יותר מאשר דירת מגורים אחת המושכרת למגורי אחרים. מרבית הנישומים שבבעלותם דירה אחת המושכרת למגורים ינצלו – כך סביר להניח – את הפטור המלא ממס לדמי שכירות מהשכרת דירה למגורים, עד לתקרה של 4,200 ₪. לפיכך, חשוב לבדוק את השפעת כמות הדירות בידיו של הנישום על יכולתו לבחור במסלול המיסוי בשיעור של 10% בלבד ואת רמת הסיכון כי פקיד השומה יראה בהשכרה של מספר דירות כהכנסה מעסק.

עצם השכרתן של מספר דירות מגורים, אינה מונעת מהנישום באופן אוטומטי את השימוש במסלול המיסוי בשיעור 10% הואיל ופרמטר זה של כמות הדירות אינו מוכר בפסיקה כקריטריון יחיד ובלעדי לסיווגה של הכנסה, כהכנסה מעסק. אלא, שפרמטר זה של כמות הדירות הנמצאות בידיו של הנישום יש בו כדי להשפיע על אופן יישום המבחנים אשר נקבעו בפסיקה לקביעת טיבה של עסקה, כעסקה בעלת אופי מסחרי. כך לדוגמה הוא משליך על תוצאות מבחן תדירות העסקאות, מבחן שעל פיו ככל שתדירות הפעולות המבוצעות הנה רבה יותר, הדבר מצביע על אופייה העסקי של הפעילות. מבחן רלוונטי נוסף נוגע להיקף העסקאות: היקף עסקאות רב מעיד על אופייה המסחרי של הפעילות; מבחנים רלוונטים נוספים הנם אלו הנוגעים לרמת הבקיאות של הנישום (רמת בקיאות גבוהה בתחום העסוק מצביעה על אופי מסחרי של הפעילות); ומבחן הארגון (פעילות מאורגנת מעידה על אופייה העסקי של הפעילות).כאמור, מבחנים אלו אינם קונקלוסיביים ואף אחד מהם איננו חד משמעי לגבי סיווג הפעילות העסקית. מבחנים אלא אינם אלא מבחני קירוב בלבד, כאשר הדרך הנאותה ליישמם היא לבחון את התמונה הכוללת המצטיירת מהם, בשים לב לנסיבות של העסקה הספציפית. לפיכך, ראוי לו לנישום, בעל מספר דירות להשכרה, המעונין לבחור במסלול ה - 10% לבדוק היטב אם פעולותיו בתחום השכרת הדירות אינן עולות כדי עסק, זאת תוך הבנה כי מחד, כמות הדירות אינה פרמטר חד משמעי לקביעת אופי פעילותו, אך מאידך יש בה כדי להשפיע על אופן יישום המבחנים אשר נקבעו בפסיקה לגבי בחינת אופי הפעילות של הפרט כפעילות בעלת אופי מסחרי.

דורון טיקוצקי עמיר מזרחי עורכי דין ונוטריון הינו משרד העוסק במשפט מסחרי-מיסויי.

שאלות אנא שלחו למייל: [email protected]