12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: מיסוי מכירת דירה בהונגריה
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (ורו"ח) / [email protected]   שמור מאמר למועדפים

בין ישראל לבין הונגריה קיימת אמנה למניעת כפל מס שתכליתה, ככל אמנות בין המדינות- מניעת מיסוי כפול על הכנסה (מיסוי הן בהונגריה והן בישראל) במקרה של עסקאות במסגרתם מפיקים תושבי אחת המדינות הכנסה במדינה האחרת.

על פי סעיף 6 לאמנה נקבע, כי הכנסה שהפיק תושב ישראל מהשכרת מקרקעין בהונגריה ניתן למסות בהונגריה ואכן על פי הדין ההונגרי מי שאינו תושב הונגריה ימוסה על הכנסות שהפיק בהונגריה. שיעור המס המוטל בהונגריה על הכנסת יחיד מהשכרת נכס מקרקעין הנו 25%.

הן על פי סעיף 23 (ב) לאמנה והן על פי סעיף 200 לפקודה מיסים שמשלם תושב ישראל בהונגריה על הכנסה חייבת שהפיק בהונגריה יותרו בזיכוי כנגד מיסי ישראל בהם יחויב על פי פקודת מס הכנסה.

בטרם מכירת דירה או השכרת דירה שיש לנישום בהונגריה, יש להביא במניין השיקולים את מדיניות רשות המיסים הן בארץ והן בהונגריה, כך לדוגמא- המיסוי בישראל הוא ע"פ סעיף 89 (ב) (1) לפקודה, הקובע כי תושב ישראל חייב במס על רווח הון שנצמח או שהופק בישראל או מחוץ לישראל. המושג "רווח הון" מוגדר בסעיף 88 לפקודה כסכום שבו עולה התמורה על יתרת המחיר המקורי.

המושג "תמורה" מוגדר בסעיף 88 לפקודה כמחיר שיש לצפות לו ממכירת נכס על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון כשהנכס נקי מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה, או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום. אולם אם פקיד השומה שוכנע, כי המחיר בעד הנכס נקבע בתום לב ובלי שהושפע במישרין או בעקיפין מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה - ובמקרקעין גם בתנאי שהמכירה נעשתה בכתב - תהא התמורה המחיר שנקבע.

המושג "מחיר מקורי" מוגדר בסעיף 88 לפקודה בנכס שנתקבל בירושה, אם נפטר המוריש אחרי 31 במרס 1981, כשווי שהיה נקבע אילו מכר המוריש את הנכס, דהיינו היורש בא בנעלי המוריש.

המושג "מכירה" מוגדר בסעיף 88 לפקודה לרבות חליפין, ויתור, הסבה, העברה, הענקה, מתנה, פדיון, וכן כל פעולה או אירוע אחרים שבעקבותם יצא נכס בדרך כל שהיא מרשותו של אדם, והכל בין במישרין ובין בעקיפין, אך למעט הורשה;

המושג "נכס" מוגדר בסעיף 88 ככל רכוש, בין מקרקעין ובין מיטלטלין, וכן כל זכות או טובת הנאה ראויות או מוחזקות, והכל בין שהם בישראל ובין שהם מחוץ לישראל, למעט -
* מיטלטלין של יחיד המוחזקים על ידיו לשימושו האישי או לשימושם האישי של בני משפחתו או של בני-אדם התלויים בו;
* מלאי עסקי;
* זכות חזקה במקרקעין - בין שבדין ובין שביושר - המשמשים לצרכי מגורים ולא לשם השתכרות או ריווח;
* קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע;

שיעור המס על ריווח הון ריאלי לגבי נכס שיום רכישתו חל לפני 1.1.03 נקבע לעניין יחיד בסעיף 91 (ב1) (1) לפקודה שם נקבע כי על ריווח ההון שנצבר הנכס עד ליום 1.1.03 ישלם הנישום את שיעור המס השולי בו הנו מחויב מכוח הוראות סעיף 121 לפקודה (ראה סעיף 5.1 לחוות דעת זו) ואילו על יתרת רווח ההון הראלי יהא היחיד חייב במס בשיעור שלא יעלה על 20%. שיעור המס על סכום אינפלציוני הנו 10%.

מכאן, ביום שיבקש נישום למכור את הדירות שברשותו בהונגריה (בין בעתיד הקרוב ובין בעתיד הרחוק) יחויב הנישום במס בגין הסכום שבו יעלה המחיר ששולם בעד הדירות (באם תנוח דעתו של פקיד השומה כי המחיר נקבע בתום לב ומבלי שהושפע במישרין או בעקיפין מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה) על המחיר ששילמה השותפות המוגבלת בעבור הדירות. שיעור המס בגין רווח ההון האינפלציוני יהא 10%, שיעור המס בגין ריווח ההון הריאלי שנצבר בנכסים עד ליום 1.1.03 יהא שיעור המס השולי של הנישום ביום המכירה ואילו שיעור המס בגין יתרת ריווח ההון הריאלי שנצבר בנכסים יהיה 20%.

דורון טיקוצקי עמיר מזרחי עורכי דין ונוטריון הינו משרד העוסק בין השאר במיסוי ודיני מקרקעין.

שאלות אנא שלחו למייל: [email protected]