12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: מה אתה באמת יודע על הנדל"ן ברומניה?
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) - מוטי הופמן, עו"ד / [email protected]   שמור מאמר למועדפים

רבות כבר נכתב על רומניה, הלהיט החדש בשוק הנדל"ן העולמי, ועל הסיבות הרבות שגרמו לה להגיע למעמד זה; כולנו שמענו על התשואה המדהימה של הקרקעות ועל העובדה שמדובר בהזדמנות עסקית נדירה. אולם, מה באמת אנו יודעים על חוקי הקניין של רומניה, ככל שאלו נוגעים למקרקעין?
ובכן, גם אלה בינינו אשר בקיאים בדין הישראלי, ודאי יופתעו לגלות כמה הבדלים מהותיים בין החוק הישראלי למקבילו הרומני.
בישראל, ככלל, כל אדם, בין אם הוא אזרח ובין אם לא, רשאי לקנות מקרקעין. ברומניה, לעומת זאת, כל אדם רשאי אמנם לקנות בית, דירה בניין וכד', אך אותם בלבד, ללא הקרקע.
מוזר ככל שזה ישמע, אך בשונה מחוקי הקניין הישראלים (הקובעים כי "מקרקעין" כוללים גם את כל הבנוי, הנטוע וכל מה שמחובר חיבור של קבע לקרקע, ועל כן, קניית הקרקע, למעשה כוללת בתוכה גם זכויות בעלות בבנוי ובנטוע עליה), החוק הרומני מאפשר מצב בו יהיו שני בעלים שונים באותה חלקה; בעלים אחד לקרקע ובעלים אחר לבנוי עליה. ועל כן, כאשר עוסקים ב"נדל"ן רומני", חשוב להבחין בין בעלות הקרקע לבין בעלות הנכס הבנוי על הקרקע. כאמור, מבחינה חוקית, בעלות על נכס בנוי ברומניה, היא בעלות על הנכס עצמו בלבד, אך מאחר והנכס אינו תלוי באוויר, אלא עומד על קרקע כלשהי, יש לבעלים אישור להשתמש בקרקע התומכת בבניין בלבד- וגם זאת, כל זמן שהבניין קיים ועומד. משמע, במקרה בו הנכס הבנוי הושמד או נחרב, באופן תיאורטי, בעל הנכס נשאר חסר כל.
כמובן השאלה המתבקשת היא: איזה אינטרס יש לקונה לקנות את הבניין בלבד? ובכן, התשובה לכך נעוצה בהבדל מהותי נוסף בין דיני שתי המדינות.
לפי החוק הרומני, אם אינך אזרח המדינה, אין לך אפשרות להיות בעלים של מקרקעין, אלא לכל היותר, בעלים של הבנוי עליהם. משום כך, זרים המעונינים לרכוש נכס ברומניה יוכלו לרכוש רק את הנכס עצמו ללא הקרקע (חשוב לציין בהקשר זה, שעם כניסתה של רומניה לאיחוד האירופי בתחילת 2007, זכאים אזרחי האיחוד לתנאים כשל אזרחים רומנים, בכל הנוגע לנדל"ן).
לבעיה זו נמצא פתרון יצירתי; החוק הרומני אוסר אמנם על זרים להיות בעלי אדמות, ומתיר זאת רק לאזרחי רומניה, אך לעומת זאת, אין שום הגבלה חוקית על אזרחים זרים ליצור לעצמם ישות משפטית רומנית כשרה למהדרין.
ובמילים אחרות: הדרך החוקית לעקוף איסור זה נמצאת בדמות הקמת חברה רומנית. ע"י הקמת חברה ברומניה, המשקיע יוצר לעצמו אישיות משפטית נפרדת "בעלת אזרחות רומנית", והחברה הרומנית שהוקמה, היא למעשה זו שרוכשת את הנכסים ברומניה.
פתרון זה הוא המועדף והנפוץ ביותר ברומניה, ולראיה, כיום ניתן למצוא במדינה עשרות אלפי חברות זרות שכל תכליתן היא השקעה במקרקעין. וכרגיל, כשמדובר בהזדמנויות עסקיות, הישראלים לא נשארים מאחור, וכיום ניתן לספור ברומניה כמעט 3000 חברות אשר לפחות חלק מבעליהן הם ישראלים.
הבדל נוסף מהותי בין דיני המדינות הוא לעניין רישום הבעלות. בישראל, כידוע, יש חובת רישום קונסטיטוציונית בטאבו, במובן זה, שהרישום הוא זה שקובע והוא אף גובר רישומים אחרים. ברומניה, לעומת זאת, לאור כל האמור בנוגע להפרדה בין האדמה לבין הבנוי עליה, ברור מדוע העניין יותר מסובך.
למרות שיש רישום אדמות ברומניה, וישנה דרישה שנדל"ן לא יימכר או ייקנה אלא אם הוא נרשם, עדיין, העובדה שנכס נרשם, לא בהכרח אומרת שהבעלות על הנכס "נקייה".
לפי החוק, כל פעולה או עובדה שמתייחסים לקניין, חייבים להירשם. רישום הקרקעות נשמר בתוך משרדי הנדל"ן במחוז בו הוא יושב. כל עסקת נדל"ן מבוססת על אימות של לשכת הרישום במטרה לקבוע את הסטטוס החוקי הנוכחי של הנכס, את הבעלים החוקיים, וכל שיעבוד או נטל הרובץ על הנכס.
חשוב מאוד לדעת שגם רישומי הלשכה לא תמיד מבטיחים הגנה חוקית לעסקה, שכן, צוות לשכת רישום האדמות ברומניה אינו אחראי לבדוק את תוקף המסמכים שמאשרים את הבעלות, ולכן, הזהירות המתבקשת הינה כפולה ומכופלת, ובדיקה ואימות נוספים מומלצים ביותר.
חיפוש ובירור עצמאי בלשכת הרישום הינו הכרחי, שכן הוא יכול לחשוף מסמכים שיראו האם הנכס חשוף למשכנתא כלשהי, זכויות יתר או טענה נוגדת אחרת.
קונה חכם יתעקש על קניית הנכס בצמוד עם האדמה שתחתיו ויחקור היטב אודות הנכס, עוד בטרם חתימת החוזה.
בהקשר זה יש לציין כי למשרד עו"ד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי יש שלוחה מקומית בבוקרשט, רומניה, אשר מבצעת, בין היתר, עסקאות נדל"ן, מטפלת בכל הפרוצדורה, עורכת את כל הבדיקות, וחוסכת מהלקוח אף את הצורך בהגעה פיזית לרומניה.
חשוב להבין כי השימוש בנוטריונים המקומיים הינו הכרחי, שכן, יש להם חלק חשוב מאוד בתהליך אימות הנתונים ובפיקוח על חוקיות העסקה מאחר והם אלה שנגישים לנכס עצמו ולחומר הרלוונטי הנלווה אליו.
סביר להניח שלנוטריון המקומי יש את הניסיון והידע שיחסכו לך, כמשקיע זר, הרבה כאבי ראש וטרחה, במקרה הטוב, או עגמת נפש והפסדים רבים, במקרה הגרוע .