12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: הסיכונים בעסקאות ברומניה תוך התמקדות בעסקאות נדל"ן ברומניה
מאת: אלי דורון- עו"ד,ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח), מוטי הופמן- עו"ד / [email protected]   שמור מאמר למועדפים

בשעה טובה החלטת לעשות עסקים ברומניה. לפני שתכנס למהלך כזה, חשוב שתקרא את המאמר הבא, אשר יסקור בקצרה מספר נקודות עליהם יש לתת דגש בטרם חתימה על עסקת נדל"ן. הקשר הנרקם במערכת העסקית שבין ישראל לרומניה בשנים האחרונות, בהחלט הביא לתועלת נכבדת הן למשקיע הישראלי והן לכלכלת רומניה. מחד גיסא, הישראלים מספקים לרומניה את הכספים להם היא נזקקת ולא אחת גם ניסיון רב שנצבר במשך שנים בתחומים שונים, אשר מחייבים את רומניה על מנת שזו תעמוד בסטנדרטים של האיחוד האירופי ומאידך גיסא, רומנים רבים מצאו בישראל מקומות עבודה לכשרומניה נכנסה לתקופות מיתון.
אולם למרות האמור, בעיות רבות עלולות להתעורר בעיקר בתחום הנדל"ן ולא מן הנמנע לפרט מעט מהסיכונים הקנייניים בעסקאות נדל"ן ברומניה;
1. בעלות ורישום קרקעות- שיטת הרישום והעברת הקרקע דורשת מחקר מעמיק לעניין בעלי הזכויות, זאת חרף העובדה שבעבר סבלה רומניה מהפקעות רכוש ומהפקעת קרקעות תחת שלטון קומוניסטי. כיום רבים האנשים הנתקלים בבעיות בתחום הבעלות ורישום קרקעות. בימינו כבר לא ניתן להגיש תביעה להשבת הרכוש. נציין כי עד לסוף 2005 נותרו, מאות אלפי תביעות שטרם נתבררו ולא ברור מיהם בעלי הזכויות של הקרקע.
2. שחיתות וחוסר שקיפות- אין זה סוד, כי רמת השחיתות ברומניה מן הגבוהות בעולם. רומניה אכן מנסה לשפר את רמת השקיפות בתחום הנדל"ן, אך עדיין מיקומה הוא בתחתית המדינות בעולם. הווה אומר, רמת הסיכון בהשקעה ברומניה אינה מן הנמוכות.
3. שימוש במנגנונים מקומיים- כמובן שמעל הכול ובטרם חתימה על עסקת נדל"ן ועל מנת זו תצליח, יש צורך בחיפוש אחר אנשי מקצוע מתאימים ומהימנים כמו עו"ד היודעים את השפה והחוק, יזמים שיוכלו להצביע על מקומות בעלי פוטנציאל. הקפדה על כלל זה יכול להוביל למהלך אשר יביא את הנכס לתשואה מקסימאלית.
4. סיכון רמת התשואה- עליות המחירים בכל מגזרי הנדל"ן ללא כל ספק הקטינו את התשואות. כיום החלה מגמה שבה נכנסים יזמים ישראליים לפריפריות, שם המחירים נמוכים בהרבה ומשכך צפויה תשואה גבוהה יותר. ברם, לבל נשכח כי הפוטנציאל הגלום מבחינת האוכלוסייה המתגוררת בפריפריות מוגבל, קשה לקבוע ולצפות בוודאות את עתיד ההשקעה בפרברי רומניה. יתרה מזו, ידוע כי בפריפריות אין את אותן התשתיות אשר מצויות במרכז רומניה כדוגמת בוקרשט, רומניה כיום נחשבת מדינה מתפתחת ולכן יש להביא זאת במניין השיקולים, עת רוצים לערוך עסקה כזו או אחרת עם רומניה. עיתוי הכניסה לשוק ואיתור המקומות אשר יניבו תשואה בטוחה הם המפתח להצלחה בהשקעה מסוג זה.
5. השפעת השוק העולמי של הנדל"ן על רומניה- הנדל"ן ברומניה מושפע מהלך הרוחות הנושבות בשוקי הנדל"ן של ארה"ב ואירופה. אין ספק, כי אם תהיה מגמה שלילית או חיובית על השווקים בעולם, הנדל"ן של רומניה יושפע מכך באופן ישיר.
אם בעבר, הודחק מרכיב הסיכון שטמון בהשקעת נדל"ן, כיום המשקיעים יצטרכו להביא במניין שיקוליהם גם את המרכיב הזה. הדבר יגרום, ללא כל צל של ספק לכך ששוקי הנדל"ן ייחשבו כמסוכנים יותר מבעבר וזה יפגע במשיכת המשקיעים לשוק הנדל"ן.
חשוב לזכור, כי רומניה אינה מדינה מפותחת ומסודרת מבחינה בירוקראטית ומשכך טמון סיכון בהשקעה בשוק הנדל"ן שלה. עליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות הביאה למצב בו התשואות ירדו בשיעור ניכר ולכן יש להביא במניין השיקולים את היחס שבין הסיכון לתשואה.
6. שינוי המטבע הזר- במניין השיקולים להשקעה ברומניה, יש צורך להביא בחשבון את העובדה שכיום המטבע הרומני טרם הוחלף ליורו (המטבע של האיחוד האירופי). אין כל צל של ספק כי המעבר ליורו ישפיע בצורה כזו או אחרת על מחירי הנכסים.

ראוי לציין, כי הרשימה שהובאה לעיל אינה ממצה, ולפיכך לשם הרחבת היריעה בנושא הנ"ל יש צורך בהיוועצות עם עו"ד המתמחה בתחום.

לשאלות או ייעוץ צרו קשר במייל: [email protected] או בטל': 04-8526693 או 03-6127446