12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: האם מחירי הדירות עומדים לרדת בקרוב - והסיבה תהיה ירידה במחירי הסחורות לבנייה?
מאת: אלכס   שמור מאמר למועדפים

הציבור הרחב כבר מכיר את מדד תשומות הבנייה - בעיקר אחרי העלייה התלולה שהגיעה לשיאה בפברואר האחרון. משבר שרשראות האספקה ייקרו את החומרים המרכזיים המשמשים את הבנייה בעשרות אחוזים - ועכשיו נרשמו ירידות משמעותיות

מחירי הדירות החדשות המשיכו לעלות והגיעו למחירי שיא בחודשים האחרונים, בין היתר בשל התייקרות תשומות הבנייה. הניסיון של הממשלה להגביל את השפעת מדד התשומות על מחירי הדירות נתקל בהתנגדות של הקבלנים שאף עתרו בעניין לבג"ץ. אלא שעכשיו, נראה שהמחירים של חומרי הבניין יורדים – האם זה ישפיע גם על מחירי הדירות?

מוטות הברזל נסחרים כיום במחיר של כ-581 דולר לטון - נמוך בכ-25 אחוז ממחירי השיא, ובכ-16 אחוז מהמחיר בתחילת השנה.

אלומיניום, נסחר כיום בכ-2497 דולר לטון - ירידה תלולה של כ-36 אחוז מהשיא השנתי של כ-3908 דולר שנרשם בפברואר האחרון וירידה של כ-14 אחוז ממחירו בתחילת השנה.

נחושת – נסחרת כיום במחיר של 3.59 דולר לפאונד - ירידה של יותר מ-30 אחוז מהשיא שנרשם בפברואר האחרון, וכ-24 אחוז פחות מהמחיר בתחילת השנה. המחיר של הנחושת הוא הנמוך ביותר מאז תחילת שנת 2021.

מחיר לוח עץ הוא 526 דולר, ירידה חדה של יותר מ-60 אחוז ממחיר השיא של 1464 דולר שנרשם בתחילת מרץ האחרון. מחיר העץ בעולם הוא הנמוך ביותר מאז ספטמבר 2021.

ירידה של 25 אחוז במוטות הברזל מתחילת מאי
חברת ARK TRADE שפיתחה פלטפורמה דיגיטלית, מבוססת בינה מלאכותית, לביצוע מסחר בינ"ל בכל סוגי הסחורות והמוצרים, ביצעה סקירה שממנה עולה כי מחירי מוטות הברזל, אחד המרכיבים המרכזיים בענף הבניה, ירדו בכ-25 אחוז מתחילת מאי. עיקר המסחר בברזל מתבצע בסין ומחירו עמד בתחילת 2022 על 686 דולר לטון. המחיר החל לזנק עד לשיא שנתי של 770 דולר לטון בתחילת מאי. כיום מחירו של הברזל עומד על כ-581 דולר לטון. מחיר נמוך בכ-25% ממחירי השיא ובכ-16% מהמחיר בתחילת השנה.

לצד המיתון המתחזק, המלאים אצל היבואנים רק גדלים
על רקע החשש שהתעורר במהלך השנה מבעיות באספקת ברזל והצפי לעליות המחיר, יבואני ברזל ברחבי העולם, ובישראל, הזמינו כמויות גדולות מהנדרש. כיום יש לחלקם מלאים גדולים והם אינם ממהרים לבצע הזמנות חדשות. במקביל, החשש מהאטה עולמית וכניסה למיתון, הביאו אף הם לירידה בהיקפי הביקושים וההזמנות החדשות. על פי הערכת מערכת הבינה המלאכותית של החברה, לפרמטר "המשברים העולמיים" ובכלל זה התפרצות אינפלציונית עולמית, העלאות הריבית ע"י הבנקים המרכזיים, חשש ממיתון והאטה עולמית בביקוש לנדל"ן צפויה השפעה גדולה על מחירי הברזל בטווח הקרוב. כ-32% מהשינוי במחיר הברזל, בטווח הקרוב, יושפע מפרמטר זה.

שוק האלומיניום מוצף בגלל סין
האלומיניום, המשמש בישראל לבניה, תשתיות ולעבודות גמר, רשם גם הוא תנודתיות חדה; בתחילת השנה נסחר טון אלומיניום ברמה של 2,840 דולר. בתחילת מרץ נסחר טון אלומיניום במחיר של 3,850 דולר - עליה של 35%. ההמשך היה לא פחות תנודתי עם ירידות מחירים חדות. נכון להיום מחיר האלומיניום עומד על כ-2,497 דולר לטון. ירידה תלולה של כ-36% מהשיא השנתי וירידה של כ-14% ממחירו בתחילת השנה.

לדברי אורית שיפמן, מנכ"לית ומייסדת ARK TRADE, מסבירה כי סין הינה היצרנית והצרכנית הגדולה בעולם של אלומיניום. "עם יציאת המדינה מסגרי הקורונה, מפעלי ייצור האלומיניום בסין חזרו לתפוקה מלאה. אולם, הביקוש החלש בסין לאלומיניום המשמש לתשתיות חשמל, לנדל"ן ולתעשיית הרכב במדינה גרם להצפה של השוק באלומיניום ולירידות החדות במחירו".

הנחושת משמשת בין היתר כחומר גלם לתשתיות החשמל. מחירה עמד בתחילת השנה על 4.42 דולר לפאונד. בתחילת מרץ נרשם השיא השנתי, 4.93 דולר לפאונד. כיום הנחושת נסחרת במחיר של 3.59 דולר לפאונד - ירידה של 32 אחוז ממחיר השיא וכ-24 אחוז פחות מהמחיר בתחילת השנה. ב-ARK TRADE מעריכים כי לחזרתו לפעילות מלאה של המכרה הגדול ביותר לכריית נחושת בפרו השפעה על ירידת המחיר.

לוח עץ (1,000 פיט) לבניה נסחר בתחילת השנה במחיר של 1,112 דולר. במהלך המחצית הראשונה של השנה מחירו זינק בחדות עד למחיר שיא של 1,462 דולר בתחילת מאי. למרות ביקוש חזק לדירות בארה"ב, בה משמש העץ חומר גלם משמעותי בענף הבניה, מחיר העץ רשם ירידה חדה של 60% ממחיר השיא וכיום הוא נסחר ברמה של 585 דולר. יחד עם זאת, מחירו עדיין גבוה בכ-9% ממחירו בתחילת השנה.

מהו מדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה משקף את מחירי הבנייה של הקבלנים והוא מתפרסם ב-15 בכל חודש במקביל למדד המחירים לצרכן ומשפיע על מחיקי הדירות החדשות. ברוב המקרים, הקבלן מצמיד את התשלומים למדד התשומות, כך שאם המדד עולה, הסכום שהקונה צריך לשלם לקבלן עולה בהתאם. העלייה במחיר היא כמובן רק על הסכומים שלא שולמו, כך שאם רכשתם דירה בשני מיליון שקלים ושילמתם חצי, המדד ישפיע על מיליון השקלים שנותרו - ומדובר בסכומים גדולים – אם החוב עמד על מיליון שקלים, והמדד עלה באחוז - אז החוב על מיליון שקל יקפוץ ב-10 אלף שקל בחודש אחד.

מדד תשומות הבנייה הוא לא הסיבה העיקרית לעליית מחירי הנדל"ן. אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה ב-d&b (דן אנד ברדסטריט) ציינה כי ענף הנדל"ן מושפע בעיקר מפרמטרים הקשורים בביקוש ובהיצע, לפיהם התחלות הבניה בישראל (כ 55-60 אלף התחלות בניה מדי שנה) אינן מספקות את הביקושים (גידול האוכלוסייה בישראל מדי שנה ב 180-200 אלף נפשות נוספות) ואינן מדביקות את הפער ההיסטורי שנוצר בין הביקוש להיצע במרוצת השנים. "בשנה החולפת רמת המחירים עלתה בשיעור גבוה מהעלייה בעלויות הבניה (מחירי דירות חדשות עלו למעלה מ-20 אחוז, גבוה כאמור מהעלייה במדד תשומות הבניה. מחירי הדירות בכללותן כולל שוק יד2 עלו למעלה מ-15 אחוז)".

תנאי השוק, בעיקרם היחס בין הביקוש להיצע, הם שיקבעו את המגמה ברמת המחירים בענף הנדל"ן, ובעלי השפעה גבוהה יותר מהשינוי במחירי התשומות על מחירי הדירות. בינתיים, בחודשים האחרונים מאז העלאת מס הרכישה על משקיעים, חלה ירידה בעסקאות רכישת דירות חדשות להשקעה. יהיה מעניין לעקוב אחרי נתוני החודשים הקרובים כדי לראות אם המגמה הזו תביא בשורה גם על רמת מחירי הדירות".

הקבלנים: הירידה בתשומות הבנייה לא משפיעה על פרויקטים בבנייה
סגן נשיא ויו"ר אגף תשתיות בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, צביקה דוד, מסר בתגובה: "מתחילת הקורונה עלו מחירי התשומות בעולם בצורה דרמטית בעקבות רצף אירועים – מגיפה, משבר תובלה, מלחמה, עליית תמלוגים. המגמה שהחלה בעולם כעת בעקבות שיפור בתובלה העולמית, בין השאר, היא ירידה במחיר חלק מהתשומות. גם אם היו ירידות מסוימות הרי שאין הדבר משפיע באופן ישיר על פרויקטים פעילים; יתרה מכך התנודתיות בשוק בשל המצב הגיאופוליטי בעולם מחייבת חזרה לעולם של מנגנוני הצמדה שיפחיתו את אי הודאות. מדינות העולם הבינו צורך זה וכבר מספקות מנגנוני הגנה לקבלנים שלהם על כן גם במדינת ישראל שבה בינוי התשתיות הכבדות והאזרחיות מהוות 4% מהתמ"ג וצומחות בהיקפים גדולים, הדבר נדרש. בסופו של יום הקבלנים מחפשים יציבות וודאות".

מחירי הסחורות שנמכרו לקבלנים ביולי יורדים ב-10%
"אחרי ששנת 2021 אופיינה בעליות מחירים של מגוון סחורות, ואף המגמה נמשכה בתחילת שנת 2022, בשבועות האחרונים אנו עדים לירידת מחירים של סחורות ותשומות נבחרות המשמשות לבנייה ולתעשייה", ציינה שגב.

מנתוני d&b עולה כי ספקי תשומות רבים דיווחו בחודש החולף על ירידה של כ-10 אחוז בממוצע במחירי סחורות שנמכרו לקבלנים, הנובעת על פי גורמים בענף התשומות לבניה לא רק בשל הירידה העולמית במחירי הסחורות אלא גם מירידת הביקוש מצד קבלנים בחודש זה (נציין כי לצד הירידה במכירת דירות חדשות, בחודש יולי חל חג הקורבן שהביא להאטה של כשבוע בפעילות בענף הבניה).

להערכת גורמים בענף, ירידת מחירי התשומות לבניה צפויה להימשך גם בחודש אוגוסט, אך בנטרול השפעת חג הקורבן שפגעה באופן ארעי בביקושים לתשומות, תיתכן ירידה מתונה יותר. מגמות אלה בענף התשומות לבנייה, הסובל מירידה במכירות לצד ירידת מחירים, מביאות להגברת התחרות על הלקוחות ותורמות לרמת הסיכון הגבוהה במקטע זה".

נתוני הלמ"ס העכשוויים מעידים שהוזלות המחירים בתשומות וסחורות נבחרות טרם באות לידי ביטוי ברמת המחירים הגבוהה השוררת במשק. אך אפשר שקצב עליות המחירים יתמתן בטווח הנראה לעין.