12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: חריגות בנייה צו הריסה ומה שבניהם
מאת: בנימין קלינגר   שמור מאמר למועדפים

על פי דו"ח מבקר המדינה, עבירות בניה הן בין העבירות הנפוצות ביותר במדינת ישראל. ניתן בעצם לומר, שאין כמעט מבנה במדינה שאין בו חריגות בניה, בין אם מדובר בשינויים בבינוי כגון:+ תוספת שטח + הפיכת שטח שירות לעיקרי + בניה בניגוד לתנאים שהתקבלו בהיתר + פיצול יחידות + שימוש חורגובין אם מדובר בשינויים בשימוש כגון:+ שימוש בניגוד למה שמוגדר בהיתר + שימוש בניגוד למה שמוגדר בתב"עמשאבי האכיפה המוגבלים של הרשויות מחד ותרבות הבניה בארץ מאידך הובילו לכך שחריגות בניה מוגדרות ע"י בתי המשפט כמכת מדינה .מתי מתגלות חריגות בניה?חריגות בניה פוגשות אותנו בשלושהמצבים כתוצאהמהלשנה ,מיוזמה של הרשות המקומית או כתוצאה מיוזמה של בעלי הנכס.הלשנה בד"כ גורמת למחלקת הפיקוח ליזום ביקור בשטח, פנייה לבת המשפט בכדי לקבל צו כניסה למקרקעין ,כניסה לנכס,זימון לשימוע/ מסירת גירסה ופתיחה בהליך משפטי הכולל צווי הפסקת עבודה,צו הריסה , קנס מינהלי ועוד פעילות שאינה נעימה לבעל הנכס למשתמש בנכס ויכולה להסב נזקים כלכליים כבדים.יוזמה של הרשות:+ ביקורת מח׳ פיקוח – כאמור, בכל הנוגע לאכיפה, משאבי הרשויות המקומית מוגבלים. אולם במסגרת ביקורת שגרתית או יזומה (כחלק מהליך זה או אחר) עלולות להתגלות חריגות.יוזמה של בעלי הנכס:+ הליך רישוי – בקשה להיתר, בקשה ו/או חידוש רישיון מציפים את אי ההתאמות הקיימות בנכס ביחס למה שאושר מבחינת בינוי ו/או שימוש. + בהלךיך של פנייה למחלקת הארנונה בבקשה לפטור מתשלום ארנונה בשל שיפוץ, נכס ריק ,החלפת דיירים,הנחה לאזרח וותיק ועוד.+ הליך קנייני – כחלק מהליכי רישום שונים כמו רישום נכס,תעודות גמר,עדכון תשריט בית משותף וכד׳ נדרש אישור הרשות המקומית במסגרתו נבדקת התאמה להיתרי בניה. כמו כן, במסגרת הליכים שונים מול רשות מקרקעי ישראל עלולות להתגלות אי התאמות להיתרים.+ סקירת נכסים – חברות המבצעות סקירה של הנכסיםכולל צילום ופיענוח של תצלומי אווירבוחנות, בין היתר, את סטטוס הרישוי של הנכסים.במידה והתגלו חריגות בניה בנכס, יתכן והרשות תבחר לנקוט בהליכים מנהלים (הוצאת צו הריסה) ואף פליליים. אולם, בהרבה מהמקרים הרשות מאפשרת להסדיר את החריגה בדיעבד באמצעות היתרי בניה לבינוי לשימוש או לשניהם במידה וניתן. ישנם מקרים בהם הסדרת החריגה דורשת הליך תב״עי ועל כך בהמשך.הסדרת חריגות :הסדרת חריגות בניה היא תהליך מורכב. במידה ומתכוונים להגיש בקשה להיתר מדובר ברישוי של מבנה קיים, שעל המורכבות של הליך זה ניתן לקרוא כאן. כאשר מוצו כל זכויות הבניה, או כאשר הבניה נמצאת בסטייה ניכרת מתכנית, לא ניתן להסתפק בהליך רישוי ונדרשת בקשה לשינוי תב״ע, לצורך הסדרת החריגה. כמו כן, לעיתים הליך ההסדרה דורש ליווי משפטי.הנה כמה דברים שחשוב לדעת על התהליך:חריגת בניה מול חריגת שימושהדבר העיקרי שחשוב לדעת על ההבדל בין השתיים הוא שלעבירת בניה יש התיישנות ועבירת שימוש היא עבירה מתמשכת שאין עליה התיישנות. המשמעות היא שעל עבירת שימוש ניתן בכל שלב לפנות להליך פלילי מול מבצע העבירה בכל עת.הזמנה ו/או זימון לשימועבמידה והתקבלה הזמנה לחקירה או שימוע, חשוב להבין שמדובר בהליך פרוצדורלי ולא משפטי שמבוצע ע"י מחלקת הפיקוח של הועדה המקומית. בשימוע לא ניתן להיות מיוצגים ע״י עו״ד הרבה לא מודעים כי התייצבות אינה חובה אלא זכות שניתנת לצורך הצגת גרסה. עם כל זאת, כל מה שנאמר במסגרת השימוע יכול לשמש בסיס להמשך הליך משפטי/מנהלי. ניתן בהחלט להשאיר את ההליך במישור הפרוצדורלי / תכנוני . לצורך כך אנו ממליצים, מייד עם קבלת הזימון, להתייע עם בעלי מקצוע כמונובתחום הרישוי שמתמחים בניהול הליכים מסוג זה וומלווים עם עו״ד שעבדו במערכת(בצד השני) ובעלי נסיון רב בנושא.הסדרה בדיעבד כאמור בחלק מהרשויות מעדיפים לאפשר הסדרה בדיעבד של חריגות הבניה באמצעות הגשת בקשה להיתר עבור מה שדורש הסדרה. במקרה זה חשוב: + לרכז למפות ולנתח את כל המסמכים הרלוונטיים לנכס. דבר זה נכון לגבי כל הליך רישוי אולם, במקרה של הסדרה בדיעבד חשוב במיוחד להבין את התמונה המלאה מבחינת:+ ניצול זכויות בניה + סיכומים ותאומים קודמים (גם אם נעשו מספר שנים לפני שמגישים את הבקשה) + אישורים שהתקבלו (במיוחד במה שקשור להסדרי תנועה, כיבוי אש, נגישות ומיגון)+ למפות את כל ההליכים המתנהלים בסביבת הנכס כמו: תכניות בתהליך ובהפקדה, פרסומים לפי סעיף 77 78 ועוד… כל אלו עלולים להשפיע על היכולת להסדיר את החריגות במסגרת הגשת בקשה להיתר. חשוב לדעת כי יש התכנות להוצאת היתר לפני שחותמים על הסדר טיעון כי אחרת יש חשש גבוהה שהחריגה תהרס ותאלץ להתאים את הנכס להיתר והשימוש שהיתאפשר במקור.לסיכום:אין בכלל ספק שהאחריות להסדרת חריגות היא בראש ובראשונה של בעל הנכס. בין אם מדובר בעבירת בינוי או בעבירת שימוש, חריגות בניה מסכנות את הציבור ומעמידות את בעל הנכס והמשתמש בפועלבחשיפה להליכים מנהליים ופליליים. האחריות שלנו כיזמים/בעלי נכסים/משתמשים בנכס היא לפעול לבנות ולהשתמש בנכסים בהתאם לחוק וכך לדאוג לביטחון ובטיחות הציבור. קיבלת צו הריסה ? נשמח לסייע לך!