12384 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: השפעות תכנוניות של תוכנית המטרו בתל אביב
מאת: רון קרם - שמאי מקרקעין ועו"ד   שמור מאמר למועדפים

ביום 13/10/2020 הופקדה להתנגדויות תוכנית תת"ל/102, המוכרת לציבור בשמה כתוכנית קו המטרו m2, המהווה ממערכת המטרו המתוכננת להיות מוקמת בגוש דן.
תת"ל 102 היא למעשה חוליה אחת מסדרה של ארבע תוכניות לתשתיות לאומיות (ובקיצור תת"ל) המבססות מבחינה תכנונית, את הקמתה של מערכת רכבות תת קרקעיות חשמליות להסעת המונים ברחבי מטרופולין תל אביב.
תוכניות אלה מצטרפות לתוכניות הרכבת הקלה, המוקמת בימים אלה, ולמעשה משלימות את הצורך הכל כך חיוני במערכת תחבורה ציבורית יעילה במטרופולין הסוען והעמוס של תל אביב.
מערכת המטרו המתוכננת כוללת שלושה קווים: קו m1, הכולל שני מקטעים- צפוני ודרומי, קו m2
וקו m3.
קוm1 חוצה את גוש דן מצפון לדרום ומקשר בין הרצליה לרחובות דרך העיר תל אביב.
קו m2 נע ממזרח למערב ומקשר בין צפון נעיר חולון לפתח תקווה דרך תל אביב, רמת גן וגבעתיים.
קו m3 הוא קו טבעתי, המתחיל בהרצליה ועובר ברמת השרון, פתח תקווה אור יהודה,חולון וסופו בבת ים.
נכון להיום, חלף המועד האחרון להגשת התנגדויות לקו m3 (תת"ל/103) ולמקטע הצפוני של קו m1 (תתל/101/א). לגבי המקטע הדרומי של קוm1 , התכנית טרם הופקדה אולם ניראה כי תופקד להתנגדויות בזמן הקרוב.
התוכנית אשר מעסיקה כרגע את כל הנדל"ניסטים היא תוכניתm2 שלגביה עדין ניתן להגיש התנגדויות,
עד ליום 13/12/2020.
פרויקט המטרו הוא למעשה פרויקט התשתיות הגדול ביותר המקודם כיום במדינת ישראל ואין ספק שהוא עתיד להביא צמיחה ותנופה אדירה למטרופולין תל אביב.
יחד עם זאת, לצד התנופה והבשורה הגדולה , כוללות תוכניות המטרו מספר הוראות תכנוניות אשר עלולות להיות הרסניות עבור בעלי נכסים הממוקמים בתוך תוואי המטרו או בסמוך אליו.
באחריותם של אותם בעלי מקרקעין אשר נפגעים כתוצאה מהתוכנית להגיש התנגדות ולפעול במנגנונים הקבועים בחוק על מנת לקבל את הפיצוי הראוי, לאחר אישורה.
כך למשל, התוכניות מסמנות מספר לא מבוטל של מבנים בבעלות פרטית המיועדים להפקעה ולהריסה לצורך הקמת תחנות עיליות למטרו. ככלל, אקט כזה של הפקעת מבנים בבעלות פרטית והריסתם לצורך ציבורי הינו אקט חריג ביותר בנוף התכנוני בארצנו, קל וחומר כאשר מדובר במקרקעין המצוי בלב גוש דן המאופיין בערכי שווי קרקע גבוהים במיוחד.
יתרה מכך, הוראות התוכנית קובעות כי למעשה ניתן להרוס כל מבנה המצוי בשטח התוכנית, אפילו אם
הוא לא מסומן להריסה , ובלבד שפורסמה לגביו הודעה.
סמכויות ההפקעה אשר מוקנות לרשות מתוקף תוכנית המטרו הינן רחבות מאוד והן מאפשרות הפקעה על פני הקרקע על אף שהמטרו המתוכנן הינו תת קרקעי.
דוגמא אחת להפקעה והריסה של מבנים בבעלות פרטית, ניתן להביא מתוכנית קו m2 אשר מסמנת להריסה 9 מבנים בשימוש למסחר ולמגורים המצויים במיקום יוקרתי ברחוב קינג ג'ורג', בסמוך ליציאה משוק הכרמל.
נוסף על כך , תוכניות המטרו מטילות מגבלות מחמירות על בינוי בתחום התוכנית, בכל הנוגע לחפירה לעומק וביסוס מבנים ומרתפים תת קרקעיים. התוכנית קובעת כי ניתן יהיה לאשר חפירה וקידוח בתחום הקו הכחול של התוכנית עד לעומק של 5 מ' ובאישור מיוחד עד ל-10 מ'. מגבלה זו, מסכלת את קידומן ומימושן של תוכניות חדשות והליכי התחדשות עירונית לאורך התוואי ובכך פוגעת בפוטנציאל התכנוני של נכסים המצויים בתחום המטרו.
נקודה נוספת אליה יש לשים לב היא הוראה בתוכנית המבטלת את הגישה לכלי רכב במספר מגרשים הסמוכים לתוואי המטרו ואף מסמיכה לאשר חסימת גישה למגרשים שלא סומנו ככאלה בתשריט התוכנית, בכפוף לפרסומה של הודעה ויידוע בעלי המבנה בו מצויות חניות. נטרול אפשרות הגישה למגרש כזה או אחר, למעשה מונעת את האפשרות לחנות בחצר המבנה דבר שיש בו השפעה מהותית על שווי הנכסים, בשים לב לצורך החיוני של מקומות חניה במטרופולין תל אביב. סוגיה זו אף עלולה ליצור מצב אבסורד לגבי בעלי נכסים שהינם מוגבלים בניידות ויכולים להגיע לביתם ברכב בלבד. חסימת הגישה לרכב במקרה שכזה עלולה להיות הרסנית לגבי אפשרויות הניצול של בעל הנכס.
בסופו של יום, נדמה כי התועלת האדירה העומדת בבסיסה של תוכנית המטרו הינה מהותית, אולם לצד תועלות אלה, יש לבדוק האם הפגיעה בזכויות הקניין של הפרט כתוצאה מהוראה כזאת או אחרת בתוכנית המטרו, הינה מידתית.
לאור העובדה שהמועד האחרון להגשת התנגדויות בתוכניתM2 הולכת וקרבה, מומלץ לבעלי נכסים הסבורים שהתוכנית עוברת בתחום הנכסים שלהם או בסמוך לה, לפנות לבעל מקצוע על מנת לבחון האם התוכנית פוגעת בשווי הנכסים שלהם ולשקול הגשת התנגדות לתוכנית, תוך הצגת חלופות תכנוניות ראויות הממזערות את הנזק באופן הטוב ביותר, שכן חלון ההזדמנויות לעשות כן הולך ונסגר.
הכותב הנו רון קרם בעל הכשרה מקצועית כשמאי מקרקעין ועו"ד, בעלים של משרד לשמאות מקרקעין וליווי השקעות נדל"ן.