12384 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: הרפורמה במיסוי מקרקעין
מאת: עו"ד מיה לוי   שמור מאמר למועדפים

הרפורמה במיסוי מקרקעין - תיקון מספר 76 לחוק מיסוי מקרקעין

מאת עו"ד מיה לוי


כפי הידוע, החל מיום 01.01.2014 שונתה שיטת המיסוי החלה על מכירה של דירת מגורים מזכה בישראל באופן די משמעותי, ועל כך מאמרי זה. רפורמה זו יצרה מחד בלבול רב בקרב רבים, ועל כן החלטתי לנסות ולהסביר את השינויים המהותיים שמביאה עמה הרפורמה בדרך הפשוטה ביותר שניתן.

ראשית נתחיל עם מספר מושגי יסוד בהם אשתמש לאורך המאמר:
• החוק - חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963.
• דירת מגורים - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.
• דירת מגורים מזכה - דירה אשר שימשה למגורים בארבע שנים האחרונות לפני המכירה או 80% מתקופת השבח.
• מרובה דירות - מי שיש לו יותר מדירת מגורים מזכה אחת.
• תקופת המעבר - התקופה שמיום 01.01.2014 ועד ליום 31.12.2017
• חישוב ליניארי רגיל - חישוב מס השבח של הדירה בהתאם למועד הרכישה:
מיום הרכישה ועד ליום 07.11.2001 - מס שולי
עד ליום 31.12.2011 - 20%
עד ליום המכירה - 25%
• חישוב ליניארי חדש - חישוב מס השבח הריאלי של הדירה באופן ליניארי:
שבח ריאלי החל מיום הרכישה ועד ליום 01.01.2014 - פטור ממס
שבח ריאלי מיום 02.01.2014 ועד ליום המכירה - 25%
(חשוב לציין שיום הרכישה מתייחס למתי נרכש הנכס הנמכר ולא משנה מה היה ייעודו ביום הרכישה, משנה מהי זהותו ביום המכירה. דהיינו גם אם ביום הרכישה הייתה זו קרקע וביום המכירה זה בית, יום הרכישה יהא יום רכישת הקרקע ולא סיום בניית הבית על הקרקע).

השינויים המהותיים:
• מוכר של דירה שזוהי דירתו היחידה ימשיך ליהנות מפטור ממס שבח.
• אין יותר פטור ממס שבח בגין מכירת דירה אחת לארבע שנים.
• אין יותר פטור ממס שבח לתושבי חוץ.
• יש הוראות מיוחדות הנוגעות למיסוי דירות יוקרה גם אם הן מהוות דירה יחידה.
• הפטור לדירה שנתקבלה בירושה לא השתנה.

מרובה דירות שמוכר בתקופת המעבר
• תושב ישראל (לרבות התא המשפחתי שלו - בן זוג + ילדים עד גיל 18) שברשותו יותר מדירה אחת ומעוניין במכירה בתקופת המעבר יוכל למכור שתי דירות בתקופת המעבר, באופן מידי, בחישוב ליניארי חדש, במידה ולא מכר דירה בפטור ממס שבח בארבע שנים האחרונות.
• תושב ישראל אשר מכר דירה בפטור ממס שבח בארבע שנים האחרונות, יוכל למכור בתקופת המעבר דירה אחת בחישוב ליניארי חדש באופן מידי ואת השנייה בחישוב לינארי חדש בתוך ארבע שנים מיום ניצול הפטור (לא ארבע שנים מיום מכירת הדירה הקודמת!).

מרובה דירות שמוכר לאחר תקופת המעבר
לאחר תקופת המעבר, כל מכירת דירה של מרובה דירות תמוסה במס שבח בחישוב ליניארי חדש.

מתנות
• מרובה דירות שקיבל מתנה לא מקרוב כהגדרתו בחוק, לפני תקופת המעבר (01.01.2014), ומעוניין למכור אותה בחישוב ליניארי חדש בתוך תקופת המעבר צריך לעמוד בהוראות ותקופות הצינון המנויות בסעיף 49 ו' לחוק בנוסחו הישן לפני תיקון 76 לחוק.
• מרובה דירות שקיבל דירה במתנה מקרוב, כהגדרתו בסעיף 62 לחוק, בין התאריכים 01.08.2013 ועד לתום תקופת המעבר, קרי עד ליום 31.12.2017, ורוצה למכור אותה בתקופת המעבר בחישוב לינארי חדש - הדירה תיספר במניין הדירות שנותן המתנה - נותן הדירה יכול היה למכור בתקופת המעבר. דהיינו, אם נותן הדירה במתנה כבר ניצל את ההטבה של מכירת שתי דירות בחישוב ליניארי חדש, שאז מקבל המתנה לא יוכל למכור את הדירה בהטבה זו. אם נותן הדירה במתנה טרם ניצל את ההטבה, יוכל המקבל לעשות בה שימוש, והטבה זו תיזקף לחובת הנותן, כאילו הוא אשר מכר בחישוב ליניארי חדש.
• מרובה דירות שקיבל דירה מקרוב לפני יום 01.08.2013 ומעוניין למכור אותה בחישוב ליניארי חדש יהיה כפוף לתקופות הצינון המנויות בסעיף 49 ו בנוסחו החדש בהתאם לתיקון 76 לחוק.
• לאחר תקופת המעבר, כל מכירה של דירה שנתקבלה במתנה אינה כפופה לתקופות צינון.

בעלים של דירה יחידה
תושב ישראל שהחל מיום 01.01.2014 הוא בעל דירת מגורים אחת בלבד יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח ולא משנה אם מכר דירה בפטור בארבע שנים האחרונות, אם לאו. הפטור יחול החל מתאריך זה ואילך, גם לאחר תקופת המעבר. יש לשים לב, בתקופת המעבר הפטור יינתן רק למי שנכנס לתקופת המעבר עם דירה יחידה. לאחר תקופת המעבר, ניתן למכור את כל הדירות שיש לך בחישוב ליניארי חדש, ואז כאשר תגיע לדירה יחידה, יינתן לך הפטור של דירה יחידה.
על מנת לזכות בפטור, יש לעמוד בתנאים הבאים:
• המוכר הינו תושב ישראל.
• המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
• המוכר לא מכר ב - 18 חודשים קודם למכירה דירה אחרת בפטור לפי סעיף זה.
• מחיר הדירה אינו עולה על 4.5 מיליון ₪.
• זכויות הבניה אינן פטורות ממס והן ימוסו בחישוב ליניארי רגיל.




מהי דירה יחידה?
החוק קובע כי דירה יחידה אינה בהכרח מצב בו למוכר יש דירה אחת בלבד ברשותו, וישנן חזקות נוספות שקובע החוק ואשר חרף העובדה שלמוכר דירה נוספת או חלק בדירה, יראו אותו כמוכר של דירה יחידה ואלו הן:
• אם למוכר דירה שרכש כתחליף לדירה הנמכרת בתקופה של 18 חודשים לפני המכירה.
• אם למוכר דירה המושכרת בשכירות מוגנת בטרם ה - 01.01.1997.
• אם למוכר חלק בדירה אחרת שאינו עולה על 1/3.
• אם למוכר דירה שנתקבלה בירושה שניתן למכור אותה בפטור כדירת ירושה בהתאם לסעיף 49 (ב) (5) לחוק.

בעלים של דירה יחידה שמוכר דירת יוקרה
יש לשים לב כי הפטור למכירת דירה יחידה חל רק על דירות שמחירן נכון לכתיבת שורות אלו אינו עולה על 4. מיליון ₪. במידה ובעלים של דירה יחידה מוכר דירת יוקרה, קרי, שמחירה עולה על המנוי בסעיף זה, הוא יצטרך לשלם מס שבח על ההפרש שבין סכום זה לסכום הדירה הנמכרת. החישוב של מס השבח יהיה לינארי חדש.

תושב חוץ
מי שהוא תושב חוץ, ימוסה כמי שהוא מרובה דירות גם אם יש לו דירה יחידה בישראל, אלא אם יש בידו אישור מרשויות המס של מדינת תושבותו כי אין בבעלותו דירה שם, או אז יהא זכאי לקבל את הפטור של דירה יחידה.

סיכומו של דבר
עינינו הרואות שהדברים הינם מורכבים ודורשים עו"ד מומחה בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין על מנת לייצג אתכם נאמנה. יצוין כי האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד ואינו מהווה את כל הכללים החלים בעניין זה על מכירת דירת מגורים מזכה, אלא ניסיון להביא את עיקרם. משרדינו מעניק שירות משפטי מלא ומקיף, מקצועי ומסור במכירה ורכישה של נכסי מקרקעין.