12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: פטור ממס שבח על פי סעיף 49 ה' לחוק מיסוי מקרקעין
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]   שמור מאמר למועדפים

אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]

פטור ממס שבח ע"פ ס' 49ה לחוק מיסוי מקרקעין קובע עילת פטור בעת שחלוף (החלפת שתי דירות מגורים בדירה מגורים שלישית), הסעיף מאפשר פעם אחת בחיים לכל בני התא המשפחתי למכור שתי דירות בפטור מלא לפי ס' 49ה, מבלי להמתין 4 שנים, כפי הנהוג.

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לתושבי ישראל בלבד למכור בפטור ממס שבח, שתי דירות שברשותם על מנת לרכוש דירה שלישית, בעקרון נועד מתן הפטור להקל על בני זוג (אבל אין הכרח, המוכר יכול להיות גם רווק) למכור דירה שהיתה ברשות כל אחד מהם לפני הנישואין, בפטור ממס שבח, כדי שיוכלו לקנות דירה גדולה יותר לרגל הרחבת המשפחה.

לעניין זה חשוב לציין, כי בהתאם לפס"ד אלדר חסון נ' מנהל מיסוי מקרקעין – חדרה, ובהתאם להוראת ביצוע של מיסוי מקרקעין, קובע הנשיא לשעבר ברק כי רכישת קרקע לבניית דירה(ורק למטרה זו) תיחשב כרכישת "דירה אחרת"(הדירה השלישית) לצורך הזכאות לפטור בסעיף 49ה.
לפני שנכנס סעיף 49ה לתוקפו, הנוהל היה שבמידה ואחד מבני הזוג מוכר את הדירה שבבעלותו בפטור, הרי שהשני היה חייב להמתין 4 שנים, כדי להיות זכאי למכירה בפטור, מעת שחוקקה עילת הפטור בס' 49ה, אפשר למכור שתי דירות בפטור ממס בתנאי שנרכשת דירה שלישית, תוך שנה.

התנאים לקבלת הפטור הינם:
המוכר מכר בפטור ממס את הדירה הראשונה(לפי ס' 49ב(1)), בתוך 12 חודשים שקדמו למכירת הדירה השניה.
שווי שתי הדירות הנמכרות לא יעלה על מליון שמונה מאות אלף ₪ .
את הדירה השלישית יש לרכוש בתוך שנה לפני מכירת הדירה השניה, או שנה לאחר מכירתה., והיא צריכה להיות שווה לפחות 75% משווי שתי הדירות ביחד.
במידה והשווי המצרפי של הדירה הראשונה והדירה השניה לא עלה על שלושה מיליון ₪, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השניה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון ושמונה מאות אלף שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הראשונה . ועל יתרת השווי של הדירה השניה תהיה חבות מס מלאה.
לדוגמא:
בהנחה ששווי המכירה של 2 הדירות לא עולה על 3 מליון ₪ קובע הסעיף כי בגין שתי הדירות יינתן פטור כולל בתקרה שלא תעלה על כ 1.8 מליון ₪, כך שאם שווי הדירה הראשונה 1.6 מיליון ₪ והשניה 1.4 מליון ₪ , בגין הראשונה יינתן פטור מלא לפי 49 ב( 1) ואילו לגבי הדירה השניה לפי 49ה, יינתן פטור של 0.2 מיליון ₪ בלבד ועל 1.2 מיליון ₪ מהשווי של הדירה השניה יהיה חיוב במס שבח מלא.
אם השווי המצרפי של הדירות מעל כשלושה מליון לא ניתן לקבל פטור על מכירת הדירה השניה לפי ס' 49ה! (הפטור על הדירה הראשונה לפי ס' 49ב(1) נשאר בעינו).
חובה למכור את שתי הדירות תוך שנה.
הפטור חל רק על תושבי ישראל – מכירה ו/או רכישת דירות יכול שיהיו ביהודה, שומרון וחבל עזה, החוק רואה במקומות אלה, כאילו ומדובר במקרקעין בתחומי מדינת ישראל.

הערות חשובות לסיכום:
קטין שהוריו ניצלו פטור לפי ס' 49ה, יוכל לנצל פטור לפיו כשבגר, אלא אם הדירה שבגינה קיבלו ההורים פטור לפי 49ה היתה רשומה על שמו(ניתנה לו במתנה), שאז לא יוכל לקבל את הפטור.
הפטור לפי ס' 49ה, ניתן פעם אחת בחיים לכל התא המשפחתי.


רמת גן: רח' בן גוריון 2, (מגדל ב.ס.ר 1)
טל': 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל': 04-8526693 פקס: 04-8555976
רומניה: רח' פרנקלין 7, סקטור 1, בוקרסט
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר לעורך דין אלי דורון
משרד עורכי דין - דורון, טיקוצקי, צדרבוים, עמיר, מזרחי