12383 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: העברת קרקע מחברה לחברה אחות בלי לשלם מס שבח
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]   שמור מאמר למועדפים

אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]

סעיף 104 (א) מאפשר לבעלי החברה להעביר נדל"ן מחברה בעלת הנדל"ן לחברה אחות, שבעלי המניות שלה זהים לחברה המעבירה את הנדל"ן, ללא תשלום מס שבח או מס הכנסה.

יש לשים לב כי מדובר בדחיית מס שבח או מס הכנסה. ביום שבו יימכר הנכס, לצורך חישוב הרווח למס על המכירה, העלות שלו תהייה העלות ההיסטורית של הנכס (כמה שעלה הנכס לחברה שהעבירה את הנכס).

בנוסף, קיימות הגבלות אלה על ההעברה:
1. בעל המניות יחזיק במשך שנתיים ממועד העברת הנכס לחברה החדשה, לפחות 90% מהזכויות בחברה החדשה.
2. החברה, שקיבלה את הנכס, תחזיק בנכס לפחות שנתיים מיום ההעברה.
ההעברה הנ"ל פטורה ממס שבח. אולם, ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% משווי המכירה.

סעיף 104ב(ו) לפקודת מס הכנסה קובע - יינתן פטור(דחיית מס) ממס שבח, בהעברת נכס מחברה לחברה אחות ובלבד שחלקו של כל בעל מניות בכל אחת מהחברות זהה. התנאים לדחיית המס נקבעו בתקנות מס הכנסה (תנאים להעברת נכס בפטור ממס בין חברות אחיות), תשנ"ד- 1994.

בעוד שלפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין ניתן להעביר רק זכות במקרקעין ולא זכות באיגוד מקרקעין. העברת זכות באיגוד מקרקעין על פי סעיף 70 תתחייב במס שבח מלא. ס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר פטור מותנה(דחיית מס) – וקובע כי מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה(בהקצאה בלבד) לאיגוד אחר על ידי בעל זכויות באותו איגוד תהיה פטורה ממס אם מדובר באיגוד מקרקעין(איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין הינם זכויות במקרקעין), ובנוסף יתקיים התנאי לפיו הזכויות באיגוד מוקנות למי שמכר לאיגוד את הזכויות במקרקעין "באותה מידה" שבה היו לו זכויות במקרקעין שנמכרו לאיגוד.

למה מתכוון המחוקק ב"אותה המידה" ? – דוגמא1-ירון ודורון שהינם בעלים משותפים ושווים (50%) של נכס אחד העבירוהו ללא תמורה לאיגוד מקרקעין בו מוקנות לכל אחד מהם 50% מהזכויות בו, או שלירון שייכים 40/100 חלקים בנכס ולדורון 60/100 חלקים באותו נכס והם העבירוהו לאיגוד מקרקעין שבו לירון 40% מהמניות ולדורון 60% מהמניות. על פעולה זו חל הפטור לפי סעיף 70.

דוגמא2-ראובן ושמעון הינם בעלים של 2 נכסים שווי ערך. אחד הנכסים הוא בבעלותו השלמה של ראובן ואילו הנכס השני הינו בבעלותו השלמה של שמעון. כל אחד מהם מעביר ללא תמורה את נכסו לאיגוד אשר בו מוקנות לכל אחד מהם 50% מהזכויות. יחול הפטור.

לאור פסק הדין ביהמ"ש העליון מנהל מס שבח מקרקעין נגד קלקה ואח' יינתן הפטור לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, רק כאשר יחס הזכויות שיוקנו למעבירים באיגוד יהיה באותה מידה כיחס הזכויות שלהם בכל נכס ונכס המועבר לאיגוד, דהיינו, כוונת הסעיף היא לפטור ממס פעולה של הפיכת בעלות ישירה לבעלות באמצעות חברה אך לא לשינוי היקף הבעלות.

בפס"ד עזר נ' מס שבח ת"א, קובע ביהמ"ש שסעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר, בכפוף לקיומם של התנאים המפורטים בו, העברה של זכויות במקרקעין לאיגוד המצוי בבעלות המעבירים בפטור מתשלום מס שבח. תכליתו של הסעיף היא למנוע חיוב במס שבח מקום בו מבחינה כלכלית (להבדיל ממשפטית) לא חל שינוי בזכויותיו של המחזיק בנכס, כאשר חלף החזקה של הנכס במישרין מוחזקות זכויות המעביר בנכס בעקיפין באמצעות זכויותיו באיגוד. יש לראות העברת נכס עם שעבוד בלבד (ללא העברת החוב) כהעברה ללא תמורה החוסה בצילו של סעיף 70. שהרי, גם אם הועבר נכס עם שעבוד, לא חל מבחינה כלכלית כל שינוי בזכויותיו ו/או בחובותיו של המעביר כלפי הנושה.

אפשרות נוספת לקבלת פטור(דחיית מס שבח) הינה ע"י מכירת זכות במקרקעין לאיגוד מקרקעין תמורת מניות על ידי בעלי הזכויות באיגוד. התנאים הם שהעברה היתה ללא תמורה לאיגוד מקרקעין או לאיגוד שהפך לאיגוד מקרקעין מיד לאחר העברה, המעביר קיבל זכויות באיגוד באותה מידה שהיו לו זכויות בנכס המועבר, המקרקעין נרשמו ע"ש האיגוד תוך 6 חודשים מיום העברה.

במכירת זכות במקרקעין בידי האיגוד שקיבל אותה בפטור לפי סעיף 70- יהא יום ושווי רכישה כאילו מכר אותה מי שהעביר אותה לאיגוד.
הערה: כמובן שכל העברה זכות כזו אינה פטורה מתשלום מס רכישה .

רמת גן: רח' בן גוריון 2, (מגדל ב.ס.ר 1)
טל': 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל': 04-8526693 פקס: 04-8555976
רומניה: רח' פרנקלין 7, סקטור 1, בוקרסט
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר לעורך דין אלי דורון
משרד עורכי דין - דורון, טיקוצקי, צדרבוים, עמיר, מזרחי