12391 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: רילוקיישן לניו יורק- דעו את חוקי השכירות בעיר
מאת: אביב גולני   שמור מאמר למועדפים

רילוקיישן לניו יורק הוא חלומם של ישראלים רבים. לגור בדירה ליד הסנטרל פארק, להתחיל את הבוקר עם כוס קפה בסטארבקס ולחרוש את השדרה החמישית במסעות קניות. מי שהתמזל מזלו והצליח לדעת בחלום, יגלה שלפעמים המרחק בינו לבין המציאות הוא רב, במיוחד בכל מה שקשור למציאת דירה. חשוב לזכור שמציאת דירה או בית בניו יורק עשוייה להיות משימה לא פשוטה. מדובר במערכת חוקים שונה ממה שאנו מכירים בארץ, התנהלות תרבותית שונה וגישת מחוקק שזרה לנו. במאמר הבא תוכלו למצוא את הנקודות המרכזיות, שעליכם לדעת, בבואכם למצוא דירה או בית בניו יורק.

מהם סוגי הדיור שמציע שוק השכירות בעיר ניו יורק?
נכסי דיור לשכירות בניו יורק נחלקים לשלוש קטגוריות עיקריות: דיור בתעריף-השוק (market-rate housing), דיור תחת פיקוח (regulated housing) ודיור מסובסד (subsidized housing). בדיור בתעריף-השוק, דמי השכירות וחידוש החוזה פתוחים למשא ומתן בין בעל הבית לדייר. בדיור תחת פיקוח, החוק מסדיר את ההתאמות בשכר הדירה ואת חידוש החוזה. בדיור מסובסד, שכר הדירה ניתן במישרין או בעקיפין על-ידי תוכניות ממשלתיות שונות, והחוק מסדיר את תנאי הדיור.
דיור בתעריף-השוק כולל דירות שמעולם לא היו תחת פיקוח ודירות ששוחררו מפיקוח השלטון (עברו דה-רגולציה). דירות פנויות בבניינים המכילים 5-1 יחידות דיור לרוב אינן נמצאות בפיקוח. גם דירות פנויות להשכרה בתעריף גבוה מ-2,500$ לחודש, משתייכות בדרך כלל לקבוצת הדירות בתעריף-השוק. (יחד עם זאת, הדייר החדש רשאי להתנגד לדה-רגולציה של דירות אלה). יחידות פנויות בבתים משותפים, המושכרות על-ידי בעלי היחידה, מושכרות לרוב במחיר השוק. דירות בבניינים ששופצו או נבנו מחדש אחרי 1 בינואר 1974 אינן נתונות לפיקוח, אלא אם בעל הבית מנצל הטבות מס מסוימות, המוכרות כתוכניות J-51 ו-421-a. ישנם כמה חריגים להכללות האלה.
דיור תחת פיקוח כולל דירות ששכר הדירה שלהן נמצא בפיקוח (rent controlled) או מיוצב (rent stabilized). דירות ששכר הדירה שלהן תחת פיקוח פחות רלוונטיות לתושבים חדשים בעיר, משום שהן נמצאות בשלב ה"חדירה לשוק" או שתיכנסנה להגדרה של "שכירות מיוצבת" עם פינוין. לפיכך, לא קיימות דירות פנויות ששכר הדירה שלהן נמצא תחת פיקוח. כמחצית מכל שני מיליוני הדירות שבעיר שייכות לקטגוריית השכירות המיוצבת. מעל 100,000 יחידות כאלה מתפנות מדי שנה. אם שכר הדירה החוקי עובר את רף ה-2,500$ לחודש, עם פינוין יוסר הפיקוח מדירות ששכר הדירה שלהן מיוצב. אם שכר הדירה נמוך מ-2,500$ לחודש, היחידה הפנויה תישאר תחת ייצוב. ככלל אצבע, אם אתה מחפש דירה שדמי השכירות שלה מיוצבים, עליה להיות בבניין שנבנה לפני 1974 ומכיל שש דירות או יותר, ושכר הדירה החדש צריך להיות מתחת ל-2,500$ בחודש. ישנם בניינים ששופצו או נבנו מחדש ונמצאים תחת ייצוב דמי שכירות אם בעליהם קיבל הטבת מס.
דיור מסובסד כולל בדרך כלל דיור תחת תוכנית מיטצ'ל-לאמה (Mitchell-Lama), דיור ציבורי (Public Housing) ודיור "סעיף 8" (Section 8). דיור מיטצ'ל-לאמה מיועד למעמד הביניים, ודמי השכירות בו מסובסדים באופן חלקי דרך הטבות מס לבעלים. דיור ציבורי ודיור מכוח סעיף 8 שמורים למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר. בדיור הציבורי, הדיירים שוכנים בבניינים המנוהלים בידי רשות הדיור של עיריית ניו יורק (New York City Housing Authority). תחת תוכנית "סעיף 8", הדיירים מקבלים שוברים המסייעים להם בתשלום דמי השכירות בדיור הפרטי. העירייה והמדינה מפעילות גם כמה תוכניות לסבסוד דיור בקנה מידה קטן יותר. לעתים קרובות נאלצים הרשומים ברשימות ההמתנה השונות לדיור מסובסד בניו יורק להמתין שנים ארוכות. כתוצאה מכך, דיור מסובסד בדרך כלל אינו מהווה פתרון למי שיש לו צורך מיידי לעבור לעיר. עבור מי שמעוניין לקנות או לבנות לעצמו בית, יש מגוון תכניות, הטבות מס ופטורים ממס המוצעים באמצעות מחלקת השימור והפיתוח של הדיור בעיר ניו יורק (Department of Housing Preservation & Development). לניו יורק יש מגוון רחב מאוד של סוגי דיור:

שמור על ערנות וזהירות בנוגע לתעריפים שאתה משלם
ככלל, התעריפים שייתכן כי תתבקש לשלם עבור הבטחת דירה הם חוקיים. עם זאת, עליך להיזהר שלא ליפול ברשתו של משכיר "חסר מצפון":
• מתווך נדל"ן יכול לגבות עמלת תיווך עבור מציאת הדירה עבורך. סכום העמלה אינו קבוע בחוק. המתווך חייב למצוא לך דירה בפועל כדי לגבות ממך את העמלה.
• שירות הפניית דירות (apartment referral service) יכול לגבות ממך עמלה עבור הפניית דירות אליך. עם זאת, עליו להחזיר לך את העמלה (בניכוי 15$) אם לא מצאת דירה.
• סוכן הניהול או הבעלים של בניין דירות להשכרה אינם רשאים לגבות ממך עמלה על השכרת הדירה. דרישה זו היא בגדר "דמי מפתח" ואינה חוקית. תוכל לדווח על הסוכן/הבעלים למשרד התובע הכללי של העיר ניו יורק (מנהטן) (NYS Attorney General's Office (Manhattan)) אם יש בידך הוכחות מוצקות. ספק אם דרישה בעל-פה תספיק כדי לגרום לתובע לערוך חקירה, אלא אם יש לך עדים שיעידו לטובתך.
• הבעלים/סוכן הניהול יכולים לגבות ממך עמלת הגשת מועמדות (application fee). לרוב מדובר בעמלה עבור בדיקת ההמלצות שלך, דירוג האשראי שלך וכולי. גובה העמלה חייב להיות סביר ביחס לעלויות הכרוכות בבדיקות אלה. עמלה של 150$ היא כנראה סבירה, בעוד שעמלה של 1500$ תיחשב כבר לדמי מפתח.

מדוע חשוב לחתום על הסכם שכירות?
היחסים שבין בעל הבית לדייר נשלטים על ידי חוקים, תקנות מנהליות, החלטות בית דין והתנאים שבחוזה השכירות הספציפי. חוזה שכירות הוא חוזה המרחיב או מוסיף לזכויות ולחובות שנקבעו בחוק.
חוזה השכירות חשוב במיוחד עבור דיירים בדיור שאינו נמצא בפיקוח. דיירים שאינם מוגנים בדיור ששכר הדירה בו נתון לפיקוח או לייצוב, נחשבים לדיירי "חודש בחודשו", אלא אם יש להם חוזה המגדיר תקופה ארוכה יותר. ללא חוזה, רשאי בעל הבית, לפי שיקול דעתו הבלעדי, לסיים את השכירות בהודעה של 30 ימים מראש בלבד. בנוסף, חוזי שכירות לדיירים ללא פיקוח מגנים מפני העלאות שכר דירה בלתי צפויות בתקופת החוזה. בדיור ללא פיקוח, ניתן לקבוע כל תקופת שכירות בחוזה, אבל לרוב החוזה ייחתם לתקופה של שנה או שנתיים.
לדיירים בדיור תחת פיקוח יש זכויות קביעות, ולא ניתן לפנותם ללא עילה מספקת. יחד עם זאת, בעלי בניינים עם שכר דירה מיוצב דורשים כמעט תמיד שדיירים חדשים יחתמו על חוזה סטנדרטי. לדיירים בדיור מיוצב שמורה הזכות לבחור בחוזה לשנה או לשנתיים.
חשוב לציין שחוזי שכירות רבים מכילים תנאים שהוסדרו כבר בחוק. עניינים כמו שכירות משנה, חיות מחמד, פינוי ושירותים מוסדרים במידה רבה מאוד בחוק. הדבר נכון בין אם שכר הדירה נמצא בפיקוח ובין אם לאו. בשל שינויים בחוק, רוב חוזי השכירות מכילים סעיף אחד או יותר שכבר אינם ניתנים לאכיפה. לכן חשוב להתייעץ עם עורך דין גם אם נראה שעל פניו הסעיף ברור.

סוגיות תחזוקה
על פי הוראת חוק מדינה בשם "אחריות לכשירות לדיור" (Warranty of Habitability"") כל דייר זכאי לדירה הראויה למגורי אדם, שבשום אופן אינה מזיקה או מסכנת את חייו, בריאותו או ביטחונו של הדייר.
לפיכך, זכותו של כל דייר לדרוש תיקונים וניכויים משכר הדירה על הפרות לפי הגדרת הוראות "אחריות לכשירות לדיור", ללא קשר לסיווג או מעמד השכירות. יחד עם זאת, יש להביא בחשבון שייתכן כי בעל הבית אינו אחראי לעלות התיקונים אם הנזקים הם תוצאה של רשלנות או הזנחה מצד הדייר או מי מיושבי ביתו. על הבעלים מוטלת החובה לשמור על המקום במצב תקין, בין אם בעל הבית ובין אם הדייר אחראים בסופו של דבר לעלותו של התיקון או הפגם בתחזוקה.

אם בדירה שלך יש פגמים המצריכים תיקון, אנחנו בדרך כלל ממליצים לשוכרים לנקוט את צעדים הבאים, לפי הסדר:
1. צור קשר עם אב הבית בנוגע לתיקון הנדרש.
2. אם אב הבית אינו מגיב ומדובר במצב חירום, כגון דליפה, תקלה בחימום או שעומדת לפרוץ שריפה, חייג 311 אל הלשכה המרכזית לתלונות הציבור של מחלקת השימור והפיתוח של הדיור בניו יורק (Central Complaint Bureau of the NYC Department of Housing Preservation and Development).
3. במצב שאינו מצב חירום, אם אב הבית או חברת התפעול אינם מגיבים, והתיקון לא התבצע תוך זמן סביר, נסח מכתב לבעלי הבניין ובו פירוט הבעיה ובקשה שהתיקון יתבצע עד תאריך מסוים. אם אב הבית פשוט אינו מקפיד על ביצוע תיקונים, תזכורת כזו לבעלים עשויה להביא לפעולה. שלח את המכתב בדואר רשום ושמור העתק שלו אצלך.
4. אם המכתב אינו גורר תגובה, נסה ליצור קשר עם הבעלים פנים מול פנים או בטלפון. ידע אותם שעליהם לפתור את הבעיה, משום שאחרת יהיה עליך להגיש תלונה לרשויות.

אם בעל הבית עדיין אינו מגיב, תוכל לנקוט לפחות אחת מהפעולות הבאות:
• לבצע את התיקון הנדרש בעצמך (או לשכור את שירותיו של מישהו אחר) ולנכות את העלות משכר הדירה שלך. ודא שההוצאה הייתה הכרחית לתיקון הפרה של קוד תחזוקת הדיור בניו יורק (Housing Maintenance Code). כמו כן, דאג להשיג הצעת מחיר ושמור אצלך את המסמכים המעידים על התיקון הדרוש והעלויות.
• בקש ממחלקת השימור והפיתוח של דיור בניו יורק (HPD) לבצע בדק בית. שוב, המספר עבור תלונות הוא 311. ה-HPD יכולה להורות לבעל הבית לבצע תיקונים ו/או לקנוס אותו. זכור כי על ה-HPD לקבוע סדר עדיפות לבדקי-בית על סמך רמת הסכנה. בחודשי החורף הרבה מאנשי הביקורת נשלחים לבדוק מצבי חירום במערכות חימום, ולכן בתקופה זו תיתכן המתנה ממושכת לבדיקות שגרתיות.
• אם הדירה שלך מושכרת בדמי שכירות מיוצבים, אתה יכול להגיש תלונה על ירידה בשירות לאגף לחידוש בתים וקהילה (DHCR - NYS Division of Housing and Community Renewal), הסוכנות המנהלת את חוקי השכירות.
• אם בעל הבית שלך מתעלם בעקביות מתנאי דיור לקויים רציניים, עליך לשקול להגיש נגדו תביעת HP Action (Housing Part Action) בבית הדין לענייני מגורים (Housing Court).


הבן את חובות הדייר ועבוד עם בעל הבית שלך
מועצת תקנות השכירות (The Rent Guidelines Board) מקבלת אלפי הודעות דואר אלקטרוני על מחלוקות בין דיירים לבעלי בתים. דיירים רבים ממהרים מדי להגיש תלונה לסוכנות ממשלתית או לתבוע את בעל הבית בבית משפט לפני שהם מנסים לעבוד עם בעל הבית שלהם. הגשת תביעה או תלונה אינה בהכרח יעילה, הן עבור הדייר והן עבור בעל הבית. אם יש לך בעיה בדירה שלך, זכור את הנקודות הבאות:
• הבן את החוק – אל תניח באופן אוטומטי שהצד השני הוא האשם. כדייר, עליך להיות מודע לחובות שמטיל עליך החוק. זכור גם שבעל הבית נדרש לספק רק את השירותים המצוינים במפורש בחוזה השכירות ובחוקי הדיור. אם אתה שוכר דירה בדמי שכירות מיוצבים, יש לך זכויות וחובות נוספות
• אין כמו תקשורת! ודא שבעל הבית שלך מכיר את הבעיה ואת רמת חומרתה. זכור: לבעלי בניינים להשכרה יש לעיתים עובדים שלא תמיד מעבירים הלאה מסרים ואבות-בית המתחמקים מביצוע משימותיהם. על בעל הבית (או הסוכן המנהל שלו/ה) לדעת בדיוק מהי הבעיה, מה חומרתה, וכיצד יש לטפל בה.
• התקדם לאט – אם בעל הבית או סוכן הניהול אינם מגיבים, המדיניות הטובה ביותר היא להחריף לאט את רמת התלונות שלך. אל תמהר להגיש תלונה או תביעה. לקבלת דוגמה טובה למדיניות זו, עיין בסעיף התחזוקה בדף זה.
• נסה לפתור את הבעיה לפני הגשת תלונה רשמית – לפני שאתה מגיש תלונה לסוכנות ממשלתית או לבית משפט, נסה ליישר את ההדורים עם בעל הבית שלך. אם הדבר אינו מתאפשר, נסה למצוא דרך אחרת, כגון בוררות. פתרונות משפטיים עלולים להיות מסובכים למדי, לגזול זמן ולעלות הרבה. אחת הדרכים להשיג את מבוקשתך ולהימנע מחוסר הנוחות הכרוך בבית הדין לענייני מגורים היא בוררות (mediation), שבה צד שלישי ונטרלי מקשיב לשני הצדדים ומסייע בפיתוח פתרונות אשר יספקו את הצרכים של שני הצדדים. מרכזי הבוררות הקהילתיים הבאים מציעים שירותי בוררות בחינם:
o Manhattan Mediation Center (212) 577-1740
o Washington Heights-Inwood Coalition (212) 781-6722
o Brooklyn Mediation Center (718) 834-6681
o Bronx Institute for Mediation & Conflict Resolution (718) 585-1190
o Queens Community Mediation Services (718) 523-6868
o Staten Island Community Dispute Resolution Center Program (718) 815-4557

חשוב לזכור שלעתים קרובות הסוכנויות הממשלתיות אינן מאוישות מספיק ואינן עומדות בעומס. בתי משפט ועורכי דין יכולים גם להיות יקרים מאוד ולגזול זמן רב. ייתכן כי הגשת תלונה אינה הדרך המהירה או המספקת ביותר לפתרון הבעיה. כמובן, אם נקטת מאמצים סבירים לפתור את הבעיה ולא הייתה כל התקדמות, ייתכן כי לא תהיה ברירה אלא להגיש תלונה לסוכנות מנהלתית או לפתוח בהליכים בבית משפט. גם אם התהליך גוזל זמן ואינו נוח, החוק כן נותן בסופו של דבר פתרון למחלוקות בין הדייר לבעל הבית.


חיסכו לעצמכם סיכונים וטעויות מיותרות
כפי שניתן לראות בכתבה, שכירת דירה בארץ זרה הוא תהליך לא פשוט, שעשוי להיות מלווה בקשיים רבים, לעלות כסף רב ולגזול זמן יקר. גם לאחר שמצאתם דירה המתאימה לדרישותיכם, עם או בלי סיוע של מתווך מקומי, עדיין ניצבים בפניכם אתגרים רבים. עריכת חוזה שכירות בכפוף לחוקי המדינה, בדיקת הדירה לפני קבלתה ותיקון הליקויים, חיבור הדירה לשירותים שונים (מים, חשמל, טלפון, כבלים וכו'), טיפול בחשבונות ועוד. טיפול בנושאים אלה רק לאחר הגעה לארץ היעד, עשוי לעקב את הכניסה לדירה ולייקר מאוד את השהייה, היקרה ממילא, במלון או דיור זמני אחר.
ניהול התהליך על ידי חברת רילוקיישן, המציעה שירות מגורים גלובלי, יכול לעזור לכם לעבור את התהליך ללא טעויות וסיוכנים מיותרים ולחסוך זמן, כסף וכאבי ראש. כל התהליך מתבצע מול נציג של החברה בארץ, ללא צורך ביצירת קשר שלכם עם מתווך מקומי בארץ היעד. כבר בשלב חיפוש הדירה, אתם מקבלים אפשרות לבחור מבין כמה נכסים ואפילו לראותם בסיור מקדים בארץ היעד. החתימה על החוזה נעשית בליווי יועץ מקצועי. הדירה נבדקת ומחוברת לכל השירותים לפני הגעתכם. כל שנותר לכם לעשות הוא להגיע לארץ היעד ולהיכנס לדירה שהוכנה עבורכם מבעוד מועד, ללא צורך בשהייה ממושכת, יקרה ולא נוחה במלון.