|
|
 |
נושא המאמר: שווי המכירה בעיסקת קומבינציה
מאת: אילן כהן שמור מאמר למועדפיםשווי שונה לצורכי מס עבור המוכר ועבור הקונה בגין אותה עיסקה
"שווי המכירה" הנו מרכיב מרכזי לשם קביעת המיסים הישירים והעקיפים בעיסקאות נדל"ן, כאשר ככלל, קיימת קורולציה בסכום "שווי המכירה" לצורך חישוב מס השבח ומס המכירה בהם נושא המוכר, ובמס הרכישה בו נושא הקונה.
סעיף 17(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן:"החוק"), קובע כי "שווי המכירה" הנו שוויה של הזכות הנמכרת ביום המכירה, וסעיף 1 לחוק קובע כי "שוויה של זכות פלונית", הנו סכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות ממוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שהעיסקה נעשתה בכתב, בתום לב, ומבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.
אחד המקרים הבולטים והמעניינים שבהם "שווי המכירה" לצורכי מס שבח ומס מכירה שונה מ"שווי המכירה" לצורך מס רכישה, הנו כאשר נעשית עיסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי על מקרקעין אשר עליהם בנויה דירת מגורים, ובעל המקרקעין מבקש לנצל פטור ממס, עפ"י סעיף 49א(ב) לחוק, בגין מכירת דירת המגורים, כפי שיוסבר להלן.
בעיסקאות קומבינציה, מסוג מכר חלקי בהן לא מבוקש פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים (בין אם הבעלים החליט משיקוליו שלא לבקש את הפטור ובין אם כלל לא קיימת דירת מגורים על המקרקעין), כי אז "שווי המכירה" מחושב, ככלל, עפ"י עלויות הבניה בתוספת רווח קבלני סביר ומע"מ (להלן:"עלויות בניה"). בעיסקאות מסוג זה, "שווי המכירה" לצורכי מס שבח, מס מכירה ומס רכישה הנו זהה.
לעומת זאת, בעיסקאות קומבינציה, מסוג מכר חלקי, בהן מבקש בעל המקרקעין פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים, אזי בהתאם להלכת בית המשפט העליון בע"א 595/82 מנהל מס שבח נ' יוניזדה, פד"א י"ג 197 (להלן: "פרשת יוניזדה"), "שווי המכירה" לצורך מס שבח ומס מכירה, כולל בנוסף לעלויות הבניה, גם את מרכיב הקרקע הצמוד לדירות שקיבל בעל המקרקעין, במסגרת עיסקת הקומבינציה.
היוצא הוא, כי בעקבות פרשת יוניזדה נוצר "שווי מכירה" שונה לצורך מס שבח מס מכירה ומס רכישה. בעוד "ששווי המכירה" לצורך מס שבח ומס מכירה- בעיסקאות קומבינציה מסוג מכר חלקי, בהן מבקש בעל המקרקעין פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים -כולל את רכיב הקרקע הצמודה לדירות שקיבל בעל המקרקעין, הרי ש"שווי המכירה" לצורך מס רכישה איננו כולל את רכיב הקרקע הצמודה לדירות שקיבל בעל המקרקעין.
הלכת יוניזדה –שזכתה לביקורת לא מועטה מצד גורמים שונים- נותרה איתנה, ונסיון לגרום לשינויה בפסיקה נכשל. כך למשל, בית המשפט העליון בע"א 3815/99, ע"א 791/01 טובי נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד נז(6) 108, אישרר את הלכת יוניזדה והותיר אותה על כנה.
לאחרונה חזר ואישרר בית המשפט העליון בע"א 7390/03 שלמה כהן ואח' נ' מנהל מס שבח חיפה, את העקרון הקבוע בהלכת יוניזדה.
במקרה זה, נעשתה עיסקת קומבינציה, עם חברה שבשליטת המערער, מסוג מכר חלקי על מקרקעין עליהם היה בנוי בנין ובו שלוש דירות, והמערער ביקש פטור ממס בגין מכירת דירת מגורים.
מנהל מס שבח חישב את "שווי המכירה" של המערער לצורך מס שבח על פי שווי השוק של שתי הדירות שקיבל המערער בתוספת הסכום שקיבל במזומן, והפחית מהסכום המתקבל את כפל שווי דירת המערער שהיתה על המקרקעין.
לעומת זאת, חישב מנהל מס שבח את מס הרכישה שעל הקונה לשלם על פי "שווי מכירה" שנקבע על פי שווי חלק המקרקעין שקנתה הקונה. שווי זה חושב על ידי הכפלת שטח המקרקעין שנותרו בידי הקונה בשווי מטר מרובע של מקרקעין אלה.
המערער ויתר הבעלים, וכן הקונה, הגישו השגה ולאחר מכן ערר על חיובי מס שבח ומס רכישה שהוטלו עליהם וטענו בין היתר כנגד שיטות חישוב "שווי המכירה" לצורך מס שבח ולצורך מס רכישה.
ביהמ"ש העליון דחה את טענת המערער, לפיה אין ליצור "שווי מכירה" שונה לצורך מס שבח ולצורך מס רכישה, וקבע כי הלכת יוניזדה היא זו שיצרה "שווי מכירה" שונה לצורך מס שבח ולצורך מס רכישה. בעוד "ששווי המכירה" לצורך מס שבח כולל במקרה זה את רכיב הקרקע הצמודה לדירות שקיבל בעל המקרקעין, הרי ש"שווי המכירה" לצורך מס רכישה איננו כולל את רכיב הקרקע האמור.
בנוסף, קבע ביהמ"ש העליון כי בנסיבות מקרה זה, יש לחשב את התמורה על פי שווי השוק של דירות התמורה ולא עפ"י עלויות בניה בתוספת שווי הקרקע של הדירות (כפי שנקבע בהלכת יוניזדה), זאת מאחר שבמקרה זה היתה החברה הקבלנית בבעלות המערער, והמערער נמנע מלהמציא נתונים על עלויות הבניה וכן מהטעם שקיימים "יחסים מיוחדים" בין הצדדים.
הכותב הנו מתמחה בדיני מקרקעין, הבעלים של משרד עורכי-דין אילן כהן, וחבר ועדת מיסים של לשכת עורכי הדין.
אין במאמר זה משום מתן חוות דעת משפטית ו/או משום מתן יעוץ משפטי למקרים ספציפיים, והוא אינו מאיין את הצורך בקבלת יעוץ משפטי, על בסיס העובדות הספציפיות של כל מקרה ומקרה, מאת מומחה בתחום המקרקעין. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עשויה להשתנות מעת לעת.
אילן כהן, משרד עורכי-דין
מאמר זה נוסף לאתר "ארטיקל" מאמרים ע"י אילן כהן שאישר שהוא הכותב של מאמר זה ושהקישור בסיום המאמר הוא לאתר האינטרנט שבבעלותו, מפרסם מאמר זה אישר בפרסומו מאמר זה הסכמה לתנאי השימוש באתר "ארטיקל", וכמו כן אישר את העובדה ש"ארטיקל" אינם מציגים בתוך גוף המאמר "קרדיט", כפי שמצוי אולי באתרי מאמרים אחרים, מלבד קישור לאתר מפרסם המאמר (בהרשמה אין שדה לרישום קרדיט לכותב). מפרסם מאמר זה אישר שמאמר זה מפורסם אולי גם באתרי מאמרים אחרים בחלקו או בשלמותו, והוא מאשר שמאמר זה נוסף על ידו לאתר "ארטיקל".
צוות "ארטיקל" מצהיר בזאת שאינו לוקח או מפרסם מאמרים ביוזמתו וללא אישור של כותב המאמר בהווה ובעתיד, מאמרים שפורסמו בעבר בתקופת הרצת האתר הראשונית ונמצאו פגומים כתוצאה מטעות ותום לב, הוסרו לחלוטין מכל מאגרי המידע של אתר "ארטיקל", ולצוות "ארטיקל" אישורים בכתב על כך שנושא זה טופל ונסגר.
הערה זו כתובה בלשון זכר לצורך בהירות בקריאות, אך מתייחסת לנשים וגברים כאחד, אם מצאת טעות או שימוש לרעה במאמר זה למרות הכתוב לעי"ל אנא צור קשר עם מערכת "ארטיקל" בפקס 03-6203887.
בכדי להגיע לאתר מאמרים ארטיקל דרך מנועי החיפוש, רישמו : מאמרים על , מאמרים בנושא, מאמר על, מאמר בנושא, מאמרים אקדמיים, ואת התחום בו אתם זקוקים למידע.
|
|
|
להשכיר רכב
הזמנת מלון בחו"ל
הזמנת מלון בישראל
אתר איי יוון
מדריך איטליה
מלונות בניו יורק
מדריך לאס וגאס
המלצות על נופש
המלצות על פריז
נדל"ן ביוון
|
