12308 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: שפרו את תזרים המזומנים שלכם מנכסי נדל"ן.
מאת: אושרי מורד - סופרסקאן השקעות   שמור מאמר למועדפים

נכתב במקור ע"י דולף דה רוס מצוות RICH-DAD.
תורגם, שונה ונערך ע"י צוות סופרסקאן השקעות, כל הזכויות שמורות.

www.superscan.co.il

תזרים מזומנים מייצג את הבריאות של כל ארגון, החל מדוכן פלאפל, ארגון צדקה ועד לחברות ומפעלים בשווי של מיליארדי דולרים.
כשתזרים המזומנים צונח (או פשוט לא נכנס או מנוהל כראוי) אז הארגון ניצב בפני זמנים קשים, במקרה הטוב ביותר.

אותו הדבר חל גם על השקעות בנכסים.
אולי אנו משלים את עצמו, וחושבים שכל עוד הנכס עולה בערכו אנו מוכנים לסבול הפסדים פסיביים.
להרבה אנשים לא אכפת בכלל שיש להם נכס המספק להם תזרים מזומנים שלילי (הפסדים חודשיים במקום רווחים), אם קצב הגדילה של שווי הנכס בשוק גבוה מספיק.
למרות זאת, בד"כ אנשים אלה מחפשים לקזז את ההפסדים התפעוליים שלהם, כנגד הכנסה אחרת.
ובכך הם בעצם מפחיתים את המיסוי, ומקזזים את ההפסד.
בעצם, הממשלה מסבסדת להם את ההפסד מהנכס.
אם ההכנסה העיקרית שלכם היא מנכסי נדל"ן, חשוב שהיא לא תהיה הכנסה שלילית, וחשוב עוד יותר להגדיל את ההכנסה מהנכסים האלו כמה שיותר.

מאמר זה ילמד אתכם שיטות להגדיל את תזרים המזומנים שלכם מנכסי נדל"ן.

אפילו אם אתם מרוויחים כסף טוב מהנכסים שלכם מידי חודש, לשיפור ת.המזומנים שלכם יהיה אפקט רווחי מאוד, שיאפשר לכם להפחית חוב, לקנות עוד נכסים, או פשוט לבזבז יותר כסף...

הבה נחקור כמה שיטות להגדיל את ת.המזומנים שלכם.

הדרך הברורה ביותר להגדלת ת.המזומנים שלכם מהנכס, היא ע"י הגדלת שכ"ד.
זה לא בהחלט צעד חכם, ויכול להיות לו אפקט הרסני במידה והדייר נעלב, ומחליט לעזוב.
בד"כ, נכסים מושכרים מתחת לשווי השוק שלהם!
זוהי עובדה מעניינת, מאחר שבעלי הנכסים שרוכשים נכסים באזורים מסוימים (במיוחד בישראל) לא בודקים את השכירויות באזור לפני שמכניסים שוכר.
במידה ותגדילו את שכ"ד ל-50$ פחות משווי שכ"ד באזור לפני שתכניסו דייר, זה יכול לעזור לכם.
זה לא יהפוך אתכם למיליונרים, אבל זה יגדיל את הדרישה לנכס שלכם, כך תשווקו את הנכס שלכם בצורה חכמה.

קיימת אפשרות שתרכשו נכס, והשכירות בו תהיה באותה רמה כמו של השוק, אבל עם הזמן חובה לעקוב אחרי השינויים בשוק, ולבדוק את המחירים שלכם בניגוד למתחרים שלכם.
בואו נודה בעובדה, נדל"ן זה עסק תחרותי מאוד.
הרבה אנשים אומרים לי שהם נכנסים לנדל"ן בגלל שלא כמו עסקים, בנדל"ן אין תחרות...
זה פשוט לא מדויק, נדל"ן זהו אחד העסקים התחרותיים בעולם.
כי אם הדייר שלכם עובר לדירה אחרת, הוא בעצם עבר למתחרה שלכם, והפסדתם לקוח.
נדל"ן זה עסקים, זוהי נקודה שאסור לשכוח כשמשקיעים בנדל"ן או אפילו ששוכרים או משכירים נכס נדל"ן.
אז קיימת האפשרות שלא תעקבו אחרי השוק כשמשכירים נכס, ולאחר 3 שנים שכר הדירה שלכם יהיה נמוך ב-50% משכ"ד בשוק המקומי.

קיימים עוד דרכים להגדיל את ת.המזומנים שלכם, גם אם שכ"ד תואם לשכ"ד בשוק המקומי.
אתם בטח חושבים לעצמכם, "איך אפשר להגדיל את ההכנסה מנכס נדל"ן מלבד העלאת שכר הדירה החודשי?"

אם כך, אתם חייבים לשנות את הגישה שלכם בנוגע להשקעות נדל"ן, כי נדל"ן זהו עסק יצירתי.
זכרו מה שזיג זיגלר אמר : "אתם יכולים להשיג מה שתרצו, כל עוד אתם עוזרים לאנשים אחרים להשיג את מה שהם רוצים"
הגיע הזמן להבין מה הדיירים שלכם רוצים?

לדוגמה, אתם יכולים לשאול את הדיירים שלכם האם קיימים שינויים שהם רוצים לעשות בנכס?
אם הם מציעים שתכרתו את העץ המת בכניסה, אתם יכולים לעשות זאת כמחווה, ולא לדרוש על כך תשלום.
אבל אם הם משפחה בהרחבה, והם רוצים חדר שינה נוסף, אתם יכולים לעשות את שיעורי הבית שלכם ואז להגיש להם הצעה.
יתכן שתגלו כי לבנות חדר שינה נוסף יעלה לכם 20,000$ מקבלן.
אז אתם יכולים להגיד לדיירים שהם ישלמו 320$ יותר בשכ"ד החודשי, ואתם תוכלו לבנות להם את חדר השינה הנוסף.
כי בואו נודה בעובדה, שאם הם יעברו לדירה גדולה יותר, זה יעלה להם הרבה יותר וזה ייקח להם הרבה יותר זמן מאשר פשוט להוסיף 320$ לשכ"ד החודשי.

ה-320$ החדשים שהוספתם לשכ"ד יוצאים כ-4,000$ בשנה, זה תשואה של 20% על ה-20,000$ שהשקעתם על החדר שינה הנוסף.
זה טוב מאוד מנקודת המבט שלכם, זה אפילו משתפר אם אתם לווים את ה-20,000$ האלה מהבנק.
נגיד שעם ריבית של 8%, אתם יכולים לקבל תוספת של 2,400$ נקי לשנה.
(4,000$ תוספת הכנסה – 1,600$ ריבית על הלוואה = 2,400$ רווח) ויש לכם דייר מאושר שאחרת היה מרגיש כי עליו לעזוב את הדירה לדירה גדולה יותר עם חדר שינה נוסף. נוסף על כך, עכשיו יש לכם נכס עם קפיטל גבוה יותר, יש לכם נכס גדול יותר, זה אומר פחת גבוה יותר, וזה אומר גם הכנסה פסיבית גבוהה יותר מהנכס.
למעשה, אתם תהיו משוגעים לא לבנות את התוספת הזאת.

כשאתם בין דיירים, אתם תמיד יכולים לשפץ את המטבח, להוסיף שירותים, מקלחת או אפילו מוסף לחנייה במקרה של בית פרטי, או אפילו לשדרג את הגינה, לקנות נדנדה או להוסיף תריסים חשמליים.
ואז יהיה לכם קל יותר לגייס דיירים לנכס המשודרג שלכם, אלה הם מצבים שבהם כולם יוצאים מנצחים.

אני אומר שלהגדיל את שכ"ד זהו צעד ברור להגדלת תזרים המזומנים שלכם.
אך גם קיצוץ בהוצאות זוהי דרך מעולה להגדיל את ת.המזומנים.
חלק מההוצאות (כמו ריבית) הם קבועות ולא ניתן לשנות אותם, אך יש הוצאות שניתן להפחית.
אל תשלמו ביטוח, עד שלא בדקתם את כל סוכנויות הביטוח בסביבה שלכם.
קבלו הצעות מחיר מהמתחרים של חברת הביטוח שלכם, ולמעשה תצהירו בפניהם שאתם חברים בחברת הביטוח המתחרה ואתם רוצים לקבל הצעה טובה יותר, הם ישמחו לקחת אתכם מידיהם של חברת הביטוח הנוכחית שלכם ע"י כך שיתנו לכם הצעת מחיר טובה יותר.

תמיד תחפשו "דיל" טוב יותר!

אותו העיקרון חל עליכם גם אם אתם משכירים בניין מגורים או משרדים, ויש לכם חברה לניהול נכסים.
בדקו חברות מתחרות, ותבקשו דיל טוב יותר.

מאחר שההוצאה הגדולה ביותר עבור רוב המשקיעים היא המשכנתה + הריבית, אז לעיתים החיסכון הגדול ביותר הוא לממן מחדש, או לקבל הצעה מבנק אחר.
אם יעלה לכם 2,000$ לממן מחדש את הבית בתנאים טובים יותר, ואתם תשלמו 1% פחות, אז על משכנתה של 300,000$ אתם תכסו את ה-2,000$ האלה אחרי 8 חודשים בלבד, ותתחילו להרוויח ע"י הפחתת הריבית, ולשלם סכום קטן יותר לבנקים מידי חודש, זה אומר יותר רווח בשבילכם.

אלה הם הדרכים הפשוטות ביותר לשפר את ת.המזומנים שלכם מנכסי נדל"ן.
אתם יכולים לנסות שיטות אחרות, לדוגמה אם יש לכם נכס גדול ם שטח רחב, למה לא להכניס קרוון או בית נייד לשטח, ולהציע אותו בתור דירה קטנה עם שכירות נמוכה לאלה שאין להם את המשאבים.
אחרי הכול אתם לא צריכים לשלם עבור האדמה, כי היא שלכם, העלות היא רק על הקרוון, ואני מאמין ששכ"ד יכסה את התשלומים עליו, ואף יניב לכם רווח. לא לשכוח לעשות את שיעורי הבית שלכם לפני.
למה לא לתלות שלט פרסומי על גבי המבנה אם הנכס ממוקם באזור טוב.

אם ההכנסה שלכם היא מעבודה כשכירים, אז בכדי להרוויח יותר כסף עליכם לעבוד יותר שעות.
למעשה, אם תעבדו 10 שעות יותר קשה החודש הזה, זה לא יבטיח להגדיל לכם את ההכנסה בחודש הבא.
אבל כשזה נוגע לנדל"ן, כל מאמץ שתשקיעו בנכס שלכם, יגדיל לכם את תזרים המזומנים לנצח! כל חודש בחודשו.
ועד שתמצאו דרכים נוספות להגדיל את תזרים המזומנים שלכם שוב.

אם תרצו ללמוד את נושא ההשקעות בנדל"ן, ואת הגדלת תזרים המזומנים שלכם בצורה מעמיקה יותר.
פנו אלינו בסופרסקאן השקעות, ואנו נשמח לייעץ לכם ולהדריך אתכם בתהליך.

עד אז, השקעות מוצלחות.

צוות סופרסקאן השקעות.

www.superscan.co.il

052-5634693 / 04-9893875