12308 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: רכישת מגרש לשם בניית דירה מוכרת לעניין פטור ממס במכירת דירת מגורים שניה
מאת: אלי דורון, עו"ד- ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]    שמור מאמר למועדפים

אלי דורון, עו"ד- ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)
[email protected]

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר דירת מגורים ליהנות מפטור ממס שבח על מכירתה, במידה ומקיים הוא את כל תנאי החוק.

הפטור ניתן ל"דירת מגורים מזכה" המוגדרת בחוק כדירה או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה והיא נמצאת בבעלותו או בחכירתו של יחיד ומשמשת על פי טיבה למגורים. דירה המשמשת כמלאי עסקי (כדוגמת דירות הנבנות על ידי קבלן) אינה עונה על ההגדרה כאמור. כמו כן, יש להוכיח שהדירה שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה או לפחות 80% מתקופת הבעלות המחושבת מיום 1.1.1998 ואילך.

על המוכר לעמוד במספר תנאים מוקדמים, לשם קבלת הפטור ובמידה ועומד הוא בתנאים אלו, יש לבחון האם הוא זכאי לעילות הפטור המנויות בחוק;

1) פטור לדירה יחידה, הניתן לבעל דירה שלא היתה לו יותר מדירת מגורים אחת בארבע השנים שקדמו למכירת הדירה הדונה. לאחר מכירת דירה זו יש להמתין 18 חודשים עד למכירת דירה יחידה נוספת בכדי ליהנות שוב מפטור ממס בגין מכירתה.

2) פטור אחת לארבע שנים, ניתן גם לאדם אשר בבעלותו דירות נוספות ומאפשר קבלת פטור ממס שבח על מכירת דירה נוספת כל ארבע שנים (ישנן דירות שלא נחשבות במניין המכירות הפטורות לעניין חלופה זו כגון, מכירת דירה שניתנה במתנה או שהועברה בירושה, העומדות בתנאי החוק).

3) פטור חד פעמי הניתן לתושב ישראל בעת מכירת דירה נוספת, בתנאי שהדירה הנוספת נמכרת בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נשוא הפטור, ששווי שתי הדירות יחדיו אינו עולה על 1,500,000 ₪ ובתנאי שהמוכר רכש דירה אחרת, בישראל או באזור, בשנה שלפני או בשנה שאחרי מכירת הדירה השניה, בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי סכום שתי הדירות שנמכרו.

בהחלטת מיסוי 132/06 [1] התבקשה הרשות להכריע האם רכישת קרקע פנויה, לצורך בנייה עצמית של בית מגורים, נכללת במסגרת סעיף 3 שלעיל. דהיינו, האם זכאי נישום המוכר דירה נוספת לפטור חד פעמי על מכירתה במידה וירכוש בשנה שקדמה למכירה מגרש לשם בניית דירה עבורו.

נקבע, כי ישנן מקרים בהם רכישת קרקע לבנייה אכן תיחשב כ"דירה אחרת" לעניין סעיף 49ה(א)3 לחוק מיסוי מקרקעין, כפי שמפורט בסעיף 3 שלעיל.

במקרה שנידון בבקשה נקבע, כי במידה ורכישת המגרש תתבצע תוך פרק זמן של 12 חודשים לפני או אחרי מכירת הדירה השנייה, כנדרש בחוק, על המבקש לצרף לבקשת הפטור המוגשת בעת דיווח המכירה, הצהרה לפיה הקרקע מיועדת לבניית דירת מגוריו וכי הוא מתחייב לסיים את הבנייה תוך תקופה שלא תעלה על שלוש שנים מיום מכירת הדירה השניה. על הנישום יהיה להוכיח, כחצי שנה לפני המועד המוצהר, כי אכן הבנייה צפוייה להסתיים במועד שאמר. במידה ולא תסתיים הבנייה במועד האמור, ללא סיבה מוצדקת וסבירה, יבוטל הפטור למפרע.

החלטה מעניינת זו, מאפשרת גמישות רבה בניצול הפטור החד פעמי שניתן למוכר דירה נוספת. יחד עם זאת, מגבלות הפטור לפי הסעיף האמור רבות ומורכבות ויש להוכיח עמידה בהן בכדי להיות זכאים לו.
נציין, כי מאמר זה אינו ממצה את הסוגיה שבנדון עד תום ומאמר זה אינו נועד לשמש תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית. אנו ממליצים לכם להיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום המיסים, בכדי שיפרוש בפניכם את הסוגייה העולה על כל היבטיה.








--------------------------------------------------------------------------------


[1] פרה רולינג- ( pre rulling ) – מוסד למתן החלטות מיסוי מקדמיות, בהתאם לבקשת הנישום, שקיימת לגביהן אי בהירות בדבר אופן המיסוי לגביהן וגובה המס. מטרת המוסד הינה לבאר את היבטי המס לגבי מקרים ייחודיים, לעיתים עוד בטרם ביצוע הפעולה יוצרת אירוע המס. בצורה זו יכול הנישום להבין את עמדת רשויות המס בנושא.





רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´: 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
[email protected]