חיפוש מאמרים

11562 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

חפש מאמרים המתחילים באות:    א  ב  ג  ד  ה  ו  ז  ח  ט  י  כ  ל  מ  נ  ס  ע  פ  צ  ק  ר  ש  ת 

    עמוד הבית
»   הוסף מאמר חינם!
»   קישורי מידע
»   הוסף למועדפים
»   הפוך לדף הבית
»   צור קשר
»   פרסום באתר
»   מאמר מעניין בנושא:
כיורים לאמבטיה





    קישורי טקסט (לפרטים)




קישור טקסט ממומן | לפרסום -לחץ כאן
עד 15% הנחה על השכרת רכב בחו"ל, מהחברות הגדולות בעולם, לחצו ל Rentingcar

הזמנת מלונות ביעדים האטרקטיבים ביותר ללא עמלות הזמנה!
מאמרים נוספים: דירת מגורים פטור מקרקעין מיסוי מקרקעין

נושא המאמר: מהי דירת מגורים מזכה
מאת: גיא פרבמן, עו"ד   שמור מאמר למועדפים

המחוקק היה ער למצב דברים בו תושבי מד"י, על מנת לשפר את רמת החיים, איכות החיים, קירבה למקום העבודה וכו', קונים ומוכרים דירות למטרת מגורים.
לעידוד התושבים והאזרחים חוקק בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן :"חוק מיסוי מקרקעין"), פרק חמישי שדן בפטור במכירת דירת מגורים מזכה – במאמרי זה אין בכוונתי לדון בעילות הפטור השונות שבגינן ניתן לקבל את הפטור המיוחל, אלא לדון לעומק במונח דירת מגורים מזכה (במאמרי: "פטורים ממכירת דירת מגורים מזכה", ניתן פירוט והרחבה בנושא עילות הפטור השונות).
לראשונה אנו נתקלים במונח דירת מגורים מזכה בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין, סעיף זה הינו הגדרה והחזקה בפרק חמישי – פרק הפטור במכירת דירת מגורים מזכה.
לצורך הבנת המונח מזכה, חלה עלינו החובה להבין מהי דירת מגורים ?
מהגדרה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין עולה, כי: "דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירה של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס בכנסה".
התבוננות בהגדרת דירת מגורים מראה על חמישה מונחים מצטברים שחייבים לדור אחד בכפיפה עם השני. ראשית הסעיף מגדיר, כי דירה ואף חלק מדירה נכנסות להגדרה של דירת מגורים וזאת בתנאי שהבנייה של הדירה או של חלק מהדירה הסתיימה, מצב דברים שאנחנו מוכרים דירה על הנייר אין טופס 4 (טופס המאפשר חיבור בנין חדש לרשת החשמל, המים והטלפון), אינה מהווה דירת מגורים עפ"י חוק מיסוי מקרקעין (ראה דוגמא שלהלן).
במאמר מוסגר, אציין, כי ייתכן מצב דברים בו טרם ניתן טופס 4 ועדיין הדירה מבחינה פונקציונאלית עומדת בכול ההגדרות של דירת מגורים וזאת לאור העובדה שבדירה מתגוררים אנשים.
דוגמא - פלוני רכש דירה מקבלן, הבנייה טרם הסתיימה, טרם התקבל טופס 4, אלמוני פונה לפלוני ומציע לקנות את הזכות של פלוני בדירה, העובדה שבניית הדירה טרם הסתיימה ואין טופס 4 תביא את ידידנו פלוני למצב דברים שבעת מכירת הזכות שלו הוא יאלץ לשלם מס שבח ומס מכירה. לכן בטרם אנו מגלגלים את עסקת רכישת הדירה עם הקבלן לצד ג' מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום מיסוי המקרקעין.
דרישה נוספת שעולה מהגדרת דירת מגורים הינה שהבעלות או החכירה הינה של יחיד - הרציונל שעומד מאחורי האבחנה בין יחיד לחברה ולשותפות (שותפות רשומה בלבד), הינה שהמחוקק מעוניין לעודד שיפור רמת החיים ואיכות החיים של היחיד. ראוי לציין, כי המחוקק בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, בנה את אבני היסוד שמהוות חלק מהותי מהכללים שבגינם יהיה זכאי לבקש פטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה.
שאלה מרכזית נוספת שעולה מהגדרת המונח דירת מגורים - הינה איך בוחנים ובודקים את טיבה של דירת המגורים ? מה הכלים שאנו נדרשים על מנת לקבוע האם מדובר בדירת מגורים כן או לא? בפס"ד כורש נ' מנהל מס שבח מקרקעין (ע"א 668/82), נקבע כי המבחן לקביעה הינו מבחן אובייקטיבי. חלה עלינו החובה לבדוק את הדירה, כמות שהיא, ולראות, אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו, מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים, מטבח וכיוצא באלה. לאור פס"ד האמור נהיר כי בהתקיים שלוש פונקציות מרכזיות – שירותים, מטבח(מטבחון), מקלחת (מקלחון) ניתן להגדיר דירה עפ"י טיבה כדירת מגורים.
ראוי לציין, כי הש' ברק בפס"ד מרגריט שכנר נ' מנהל מס שבח (ע"א 2170/03) הוסיף וקבע בנוסף להגדרות המבחן האובייקטיבי, כי מועד הבנייה של הנכס הוא נסיבה שצריכה להיות מובאת בחשבון בין יתר הנסיבות, ואין לצפות כי יש להחיל אותם סטנדרטים המוחלים על נכס שנבנה זה עתה, על נכס שנבנה לפני מאה שנה. גם השימוש שנעשה בפועל בנכס יכול ללמד במידה מסוימת על טיבו של הנכס ועל אופיו האם מדובר בדירת מגורים כן או לאו.
ראוי לציין, כי ייתכן ומתקיימים כל התנאים המפורטים דלעיל עבור נכס מסוים, אולם העובדה שהדירה מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה תביא אותנו למצב דברים שעפ"י הגדרת מיסוי מקרקעין אין הדירה מוכרת כדירת מגורים למיסוי מקרקעין ולא נוכל לבקש פטור למס שבח ומס מכירה.
לאחר שהובהר מהי דירת מגורים יש לבחון מהי דירת מגורים מזכה. סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין :"דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן : (1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח.
(2) ארבע שנים שקדמו למכירה."
העובדה שדירות רבות הושכרו למטרות משרד ושוכרי המשרדים דאגו לשמור על הצביון המרכזי כפי שעלה בפסיקה (מטבח, שירותים וחיבורי חשמל) הרי במצב דברים כאמור מבחינה אובייקטיבית הדירה עמדה בהגדרות סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, אולם בפועל היא אינה מהווה דירת מגורים לכול דבר ועניין. לפיכך החליט המחוקק להוסיף מונח שהינו "מזכה" המבחן שנוסף היה מה השימוש העיקרי שנעשה באותה דירה ובאיזה פרק זמן שימשה כדירת מגורים.
החלופות שעומדות לרשות המוכר הינם מחד שבמהלך 4 השנים טרם המכירה שימשה הדירה באופן מוחלט כדירת מגורים עפ"י כל הקריטריונים חלופה שנייה הינה שב -80% מיום הרכישה ועד ליום המכירה שימשה הדירה כדירת מגורים.
רק על-מנת לסבר את האוזן - אם פלוני רכש דירה ביום 01/01/06 והוא מעוניין למכור אותה ביום 31/12/06, הרי שבמצב דברים שבמהלך 10 חודשים הדירה היוותה דירת מגורים ובמשך חודשים שימשה כמשרד – עדיין הדירה תכנס להגדרה של דירת מגורים מזכה, אולם במידה שבתקופה של 8 חודשים שימשה כדירת מגורים ובארבעת החודשים האחרונים כמשרד אז הדירה לא תכנס להגדרת דירת מגורים מזכה ופלוני לא יוכל לקבל פטור ממס שבח וממס מכירה.
המחוקק בשורה של הקלות נוספות קבע, כי פעוטון, בית כנסת וכולל נכנסים אף הם להגדרה של דירת מגורים מזכה ובעת שנמכור אחד מהם נוכל לקבל פטור ממס שבח ומס מכירה (אם נעמוד בקריטריונים לעילות הפטור), כמו-כן לאור מצב השוק בו אזרחים רבים מעדיפים לעבוד מביתם הוחלט ששימוש בדירת מגורים של פחות מ- 50% למטרות משרד והיתר למגורים גם הוא ייכנס בדלת דירת מגורים מזכה ובמידה שנעמוד בקריטריונים של עילות הפטור נוכל לקבל פטור ממס שבח ומס מכירה.
לסיכום: בטרם אנו באים למכור את הדירה שבבעלותנו, ראוי ומומלץ לבחון באמצעות מומחה הן בתחום המקרקעין והן בתחום מיסוי מקרקעין האם אנחנו נכנסים בשערי דירת מגורים מזכה, כי במצב דברים כאמור יכול וייתכן שהדירה שבבעלותנו הינה דירת מגורים מזכה המאפשרת לנו להיכנס בדלת פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין פרק שדן בפטור ממכירת דירת מגורים מזכה.




מאמר זה נוסף לאתר "ארטיקל" מאמרים ע"י גיא פרבמן, עו"ד שאישר שהוא הכותב של מאמר זה ושהקישור בסיום המאמר הוא לאתר האינטרנט שבבעלותו, מפרסם מאמר זה אישר בפרסומו מאמר זה הסכמה לתנאי השימוש באתר "ארטיקל", וכמו כן אישר את העובדה ש"ארטיקל" אינם מציגים בתוך גוף המאמר "קרדיט", כפי שמצוי אולי באתרי מאמרים אחרים, מלבד קישור לאתר מפרסם המאמר (בהרשמה אין שדה לרישום קרדיט לכותב). מפרסם מאמר זה אישר שמאמר זה מפורסם אולי גם באתרי מאמרים אחרים בחלקו או בשלמותו, והוא מאשר שמאמר זה נוסף על ידו לאתר "ארטיקל".

צוות "ארטיקל" מצהיר בזאת שאינו לוקח או מפרסם מאמרים ביוזמתו וללא אישור של כותב המאמר בהווה ובעתיד, מאמרים שפורסמו בעבר בתקופת הרצת האתר הראשונית ונמצאו פגומים כתוצאה מטעות ותום לב, הוסרו לחלוטין מכל מאגרי המידע של אתר "ארטיקל", ולצוות "ארטיקל" אישורים בכתב על כך שנושא זה טופל ונסגר.

הערה זו כתובה בלשון זכר לצורך בהירות בקריאות, אך מתייחסת לנשים וגברים כאחד, אם מצאת טעות או שימוש לרעה במאמר זה למרות הכתוב לעי"ל אנא צור קשר עם מערכת "ארטיקל" בפקס 03-6203887.

בכדי להגיע לאתר מאמרים ארטיקל דרך מנועי החיפוש, רישמו : מאמרים על , מאמרים בנושא, מאמר על, מאמר בנושא, מאמרים אקדמיים, ואת התחום בו אתם זקוקים למידע.

 

 






 

 להשכיר רכב

 הזמנת מלון בחו"ל

 הזמנת מלון בישראל

 אתר איי יוון

 מדריך איטליה

 מלונות בניו יורק

 מדריך לאס וגאס

 המלצות על נופש

 המלצות על פריז

נדל"ן ביוון


 
 
 

 

איי יוון | אתונה |  עסקים למכירה | גרפולוגיה משפטית | כרתים | איטליה | הזמנת מלון | מטבחי יוקרה | חבל זגוריה | זמן טיסה |  הזמנת טיסה | השכרת רכב בחו"ל

 



ארטיקל מאמרים 2015 - 2006  clickgoseo@gmail.com מנוע חיפוש מאמרים ארטיקל, כבר בן 8 שנים!

After almost a year of wearing a Rolex Submariner rolex replica uk 114060 watch, I've come to at least one conclusion - this is a darn tough timepiece to beat. To own a Rolex watch for many replica watches sale people is an aspiration. The power of the Swiss company is that it has created a demand for the name, in many ways, more so than the products they produce. People often come to me and rolex replica say, "Ariel, I want a Rolex." I usually respond with, "OK, what Rolex do you want?" The answer is, "I don't know, that is why I need your rolex replica help, I need you to help me choose one." The message there is that Rolex is a company whose image in many ways is louder than its products. But at aBlogtoWatch, product is everything. The good news is that when it comes to product, Rolex watches rolex replica sale rarely let you down. If anyone asks me why Rolex is such a successful brand I often point out that "their products are actually really good."