חיפוש מאמרים

11743 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

חפש מאמרים המתחילים באות:    א  ב  ג  ד  ה  ו  ז  ח  ט  י  כ  ל  מ  נ  ס  ע  פ  צ  ק  ר  ש  ת 

    עמוד הבית
»   הוסף מאמר חינם!
»   קישורי מידע
»   הוסף למועדפים
»   הפוך לדף הבית
»   צור קשר
»   פרסום באתר
»   מאמר מעניין בנושא:
רומא - מדריך למטייל ברומא





    קישורי טקסט (לפרטים)




קישור טקסט ממומן | לפרסום -לחץ כאן
עד 15% הנחה על השכרת רכב בחו"ל, מהחברות הגדולות בעולם, לחצו ל Rentingcar

הזמנת מלונות ביעדים האטרקטיבים ביותר ללא עמלות הזמנה!
מאמרים נוספים: עסקאות נוגדות מקרקעין נדל"ן נדל"ן עו"ד

נושא המאמר: עסקאות נוגדות במקרקעין
מאת: אלי דורון, עו"ד – ירון טיקוצקי, עו"ד / eli-doron@taxlawyers.co.il   שמור מאמר למועדפים



עסקאות נוגדות במקרקעין-זכותו של מי גוברת: האם זו של הבנק אשר לא רשם משכון על זכויותיו בנכס; או שמא זכותם של הרוכשים המאוחרים בזמן, אשר זכויותיהם בנכס טרם נרשמו כבר?

לשאלה זו נדרש, לא מכבר בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בראשות כבוד השופטת הילה גרסטל בה"פ 331/01 פרופ' יחזקאל סידי ואח' נ' עו"ד אהוד שטמר ואח'. בעלי הנכס נשוא המחלוקת (להלן: "הנכס") באותו עניין, חתמו בשנת 1989 על שני הסכמי הלוואה עם הבנק, לפיהם, הלווה להם הבנק סכום כסף מסויים בתמורה לשיעבוד זכויותיהם לטובת הבנק, וכן התחייבו המוכרים שלא לבצע עסקאות כלשהן בנכס. ברם, הבנק לא רשם משכון על זכויותיו בנכס, ולא דיווח דבר למנהל מקרקעי ישראל בשנת 1991 התקשרו המבקשים בהסכם עם המוכרים לרכישתו של הנכס, ואף נרשם משכון לטובתם על זכויותיהם בו, שכן, כאמור, לא יכולים היו לדעת על עובדת היותו של הנכס ממושכן לטובת הבנק. רק לאחר שהתקבלה אצל המבקשים הודעה מטעם לשכת ההוצל"פ על מינוי כונס נכסים, הבינו המבקשים את העובדות לאשורן, דהיינו, כי הנכס משועבד. או אז התעוררה המחלוקת נשוא הדיון בין הבנק למבקשים לעניין השאלה, ידו של מי על העליונה. סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק"), שעניינו עסקאות נוגדות במקרקעין, קובע כי:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". לשיטתו של הבנק, בהסתמך על סעיף החוק דלעיל, הרי שזכויותיו שלו בנכס עדיפות, שכן הוא קודם בזמן, למבקשים ישנן רק זכויות אובליגטוריות בנכס, וכן כיוון שלטענתו המבקשים נהגו בחוסר תום לב, שכן ידעו על שעבודו של הנכס לטובת הבנק בטרם הרכישה. ברם, טענתו זו של הבנק לא שכנעה את השופטת גרסטל אשר קבעה, כי המבקשים היו תמי לב לחלוטין. לעניין התנהגותו של הבנק קבעה השופטת, כי זו "תמוהה ביותר. היא גובלת ברשלנות קשה ביותר-הן בעצם העמדת ההלוואה בלי רישום משכון ובלי קבלת התחייבות לרישום משכנתא מטעם למנהל מקרקעי ישראל והן בעצם אי רישום המשכון משך כמעט 9 שנים נוספות".

לאחר דברים אלו, פנתה השופטת להוראות חוק המקרקעין וקבעה את הדברים הבאים: לעסקת משכון ישנם שני שלבים: השלב הראשון, האובליגטורי, כולל את כריתת הסכם המשכון, והשלב השני, הקנייני, הינו שלב רישומו של המשכון. מאחר וחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום, הסכם המשכון בין הבנק למוכרים, אשר לא נרשם, כאמור, ניתן לראות בו כהתחייבות לביצוע עסקה בלבד. כיוון שכעת הזכויות בנכס רשומות על שם מנהל מקרקעי ישראל, אין למוכרים או למבקשים זכויות בו. משכך, עסקינן בעסקאות נוגדות. עוד קבעה השופטת, כי, כאמור, סעיף 9 לחוק מעניק את זכות הבכורה בנכס לבעל ההתחייבות הראשונה, אלא אם מתקיימים תנאי הסעיף. בענייננו, כך לשיטתה של השופטת, הגם שהעסקה המאוחרת לא הסתיימה ברישום, יש לתת עדיפות למבקשים, שכן: "עוד קודם לשכלולה של זכות והפיכתה לקניינית, יתכנו מצבים בהם נרכשת זכות 'מעין קניינית' שבכוחה לפעול גם כלפי צדדים שלישיים באופן שנשלל מנושה של המוכר הכוח לממש את זכותו כלפי המוכר באמצעות הנכס הנמכר. כך, כאשר קיים הזכאי המאוחר את מרבית חיוביו וככל שהאינטרס האישי שלו בנכס מתחזק, יוחזק הוא כבעל "זכות קניין שביושר", קרי כבעל זכות "מעין קניינית"".

כיום, כאשר יש להכריע בין עסקאות נוגדות, תתבצע ההכרעה לאור בחינתה של התמונה הכוללת של מערכות היחסים בין הצדדים השונים. עוד נקבע, כי חובת תום הלב תחול בעסקאות נוגדות במקרקעין, אף על הרוכש הראשון בזמן. במקרה זה בו היה מעורב בנק, ראתה השופטת מקרה קיצוני וחמור, שכן , "היותו של בעל הזכות הראשונה בזמן מוסד פיננסי מוכר הבקיא בחיי המסחר אך מחזק את הנאמר לעיל". השופטת אף הרחיבה לעניין חובת תום הלב של הבנק וקבעה כי זו אינה מסתכמת בציבור לקוחותיו, כי אם מופנית כלפי הציבור בכללותו. מה גם שהבנק נמצא בעמדה כזו אשר מאפשרת לו למנוע נזקים צפויים ביעילות רבה יותר מהאזרח הפשוט. בנוסף, לבנק גם חובת זהירות כלפי לקוחות הרוכשים נכס כלשהו שלבנק אינטרס בו ועליו מוטלת החובה ליידע את הרוכשים הפוטנציאליים בדבר זכויותיו אלו. לסיכום, לאור החומרה בה ראתה השופטת את מחדלו של הבנק, אשר נמנע מן הרישום, וכן לאור תום ליבם של המבקשים בכל הקשור לעסקה, נקבע, כי זכותם של המבקשים עדיפה!


דורון טיקוצקי עמיר מזרחי עורכי דין ונוטריון הינו משרד העוסק בין השאר בדיני נדל"ן ומקרקעין.


שאלות לגבי המאמר נא לשלוח למייל: eli-doron@taxlawyers.co.il

www.adviser.co.il


מאמר זה נוסף לאתר "ארטיקל" מאמרים ע"י אלי דורון, עו"ד – ירון טיקוצקי, עו"ד / eli-doron@taxlawyers.co.il שאישר שהוא הכותב של מאמר זה ושהקישור בסיום המאמר הוא לאתר האינטרנט שבבעלותו, מפרסם מאמר זה אישר בפרסומו מאמר זה הסכמה לתנאי השימוש באתר "ארטיקל", וכמו כן אישר את העובדה ש"ארטיקל" אינם מציגים בתוך גוף המאמר "קרדיט", כפי שמצוי אולי באתרי מאמרים אחרים, מלבד קישור לאתר מפרסם המאמר (בהרשמה אין שדה לרישום קרדיט לכותב). מפרסם מאמר זה אישר שמאמר זה מפורסם אולי גם באתרי מאמרים אחרים בחלקו או בשלמותו, והוא מאשר שמאמר זה נוסף על ידו לאתר "ארטיקל".

צוות "ארטיקל" מצהיר בזאת שאינו לוקח או מפרסם מאמרים ביוזמתו וללא אישור של כותב המאמר בהווה ובעתיד, מאמרים שפורסמו בעבר בתקופת הרצת האתר הראשונית ונמצאו פגומים כתוצאה מטעות ותום לב, הוסרו לחלוטין מכל מאגרי המידע של אתר "ארטיקל", ולצוות "ארטיקל" אישורים בכתב על כך שנושא זה טופל ונסגר.

הערה זו כתובה בלשון זכר לצורך בהירות בקריאות, אך מתייחסת לנשים וגברים כאחד, אם מצאת טעות או שימוש לרעה במאמר זה למרות הכתוב לעי"ל אנא צור קשר עם מערכת "ארטיקל" בפקס 03-6203887.

בכדי להגיע לאתר מאמרים ארטיקל דרך מנועי החיפוש, רישמו : מאמרים על , מאמרים בנושא, מאמר על, מאמר בנושא, מאמרים אקדמיים, ואת התחום בו אתם זקוקים למידע.

 

 






 

 להשכיר רכב

 הזמנת מלון בחו"ל

 הזמנת מלון בישראל

 אתר איי יוון

 מדריך איטליה

 מלונות בניו יורק

 מדריך לאס וגאס

 המלצות על נופש

 המלצות על פריז

נדל"ן ביוון


 
 
 

 

איי יוון | אתונה |  עסקים למכירה | גרפולוגיה משפטית | כרתים | איטליה | הזמנת מלון | מטבחי יוקרה | חבל זגוריה | זמן טיסה |  הזמנת טיסה | השכרת רכב בחו"ל

 



ארטיקל מאמרים 2015 - 2006  clickgoseo@gmail.com מנוע חיפוש מאמרים ארטיקל, כבר בן 8 שנים!

After almost a year of wearing a Rolex Submariner rolex replica uk 114060 watch, I've come to at least one conclusion - this is a darn tough timepiece to beat. To own a Rolex watch for many replica watches sale people is an aspiration. The power of the Swiss company is that it has created a demand for the name, in many ways, more so than the products they produce. People often come to me and rolex replica say, "Ariel, I want a Rolex." I usually respond with, "OK, what Rolex do you want?" The answer is, "I don't know, that is why I need your rolex replica help, I need you to help me choose one." The message there is that Rolex is a company whose image in many ways is louder than its products. But at aBlogtoWatch, product is everything. The good news is that when it comes to product, Rolex watches rolex replica sale rarely let you down. If anyone asks me why Rolex is such a successful brand I often point out that "their products are actually really good."