12308 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: מכירת מניות באיגוד מקרקעין – אינה פטורה מתשלום מע"מ - דיני מקרקעין - דיני מיסים
מאת: אלי דורון, עו"ד – ירון טיקוצקי, עו"ד (ורו"ח) / [email protected]   שמור מאמר למועדפים

"איגוד מקרקעין" מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") כאיגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין. זאת, למעט נכסים חריגים שצויינו במפורש, ובכללם מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך ומטלטלין, שהינם טפלים ולא משמשים למטרות העיקריות של האיגוד. על כן ניתן להבין כי מכר מניות באיגוד מקרקעין משמעותן, הלכה למעשה, מכר מקרקעין. בע"א 91/76 פולינווסט אסטבלישמנט נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לא(1) 361 הפסיקה הכירה בקביעה זו ובפסק הדין נקבע כי המחוקק יצר פיקציה משפטית שלפיה יש לראות בעושה פעולה באיגוד מקרקעין כמי שמוכר מקרקעין. מתוך כך, היות ומדובר הלכה למעשה במכר מקרקעין - חל בענין זה חוק מיסוי מקרקעין.

יובהר כבר עתה כי עד לכניסתו לתוקף של תיקון 50 לחוק, רוב הפטורים ממס שבח החלים על מכירת מניות באיגוד מקרקעין נקבעו בחוק מיסוי מקרקעין. מיום 7.11.01 (יום תיקון 50 לחוק) חוקק סעיף 7א' לחוק. סעיף זה קבע לראשונה כי לצורך חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה'2 לפקודת מס הכנסה. משמעות קביעה זו היא שעל פי חוק מיסוי מקרקעין יובא בחישוב המס הסכום שבו נמכרו המניות, סכום המביא לידי ביטוי גם את התחייבויותיו של האיגוד (בדומה לחישוב רווח הון בפעולה באיגוד רגיל). החלת הוראות חלק ה' על עסקאות במניותיו של איגוד מקרקעין, מחייבות התייחסות לשאלה אילו פטורים יחולו במכירת מניותיו של איגוד כאמור – האם הפטורים שבחוק מיסוי מקרקעין או אלה המנויים בחלק ה' לפקודת מס הכנסה.

כאן המקום לציין כי בסוגיה זו גישת נציבות מס הכנסה בהתאם להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין משנת 2003 (9/2003) קובעת שהוראות חלק ה' לפקודת מס הכנסה חלות על פעולה באיגוד מקרקעין רק לענין חישוב השבח, הרווחים הראויים לחלוקה וקביעת יום המכירה והרכישה במכירת המניות של אותו איגוד. הוראת ביצוע זו קובעת חד משמעית כי הפטורים ממס השבח נותרו אלה הקבועים בחוק ויתרה מכך, הפטורים ממס רווחי הון שבחלק ה' לפקודה לא יוחלו על פעולות באיגוד.

על כן, ענין החלת המע"מ בעת מכירת מניות עלול להופיע עת מדובר בעסקת מכר מניות של איגוד מקרקעין, בניגוד למכר מניות רגילות הפטור מתשלום מס ערך מוסף.

ידוע כי במסגרת חוק מיסוי מקרקעין תחול על המוכר החובה לתשלום מס שבח ומס מכירה. אולם, בנקודה זו יש לחדד את הסטטוס המשפטי של המוכר שאינו פרטי אלא איגוד אשר הלכה למעשה מוכר מקרקעין ועל כן עולה סוגיית המע"מ אשר חל עת המוכר את המקרקעין הוא עוסק – חברה.

יתרה מכך, חלה חובת תשלום מס על מוכר נכס במקרקעין בעת המכירה ועל כך צוין מפורשות בסעיף 16 בפרק ה' לחוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975. עוד נאמר בסעיף 28 לחוק מס ערך מוסף כי בעסקת מקרקעין חל החיוב במס עם העמדת המקרקעין לרשות הקונה או עם רישום המקרקעין ע"ש הקונה בפנקס המתנהל על פי דין, לפי המוקדם.

מכל האמור לעיל, ניתן לסכם כי מכר מניה באיגוד מקרקעין משמעותה המעשית היא מכר מקרקעין, והיות שאין מדובר במניה רגילה כמשמעותה, צופנת בחובה אותה מנית מקרקעין חלות של מיסים המיוחדים למקרקעין, וביניהם מס שבח, מס מכירה וכמו-כן, מס ערך מוסף היות ומדובר באיגוד המוכר את המקרקעין ולא בגוף פרטי (אשר אין לו חובת תשלום מס ערך מוסף).

דורון טיקוצקי עמיר מזרחי עורכי דין ונוטריון הינו משרד העוסק במשפט המס על אופניו, הן בהיבט הפלילי, והן בהיבט המסחרי-מיסויי.
שאלות לגבי המאמר שלחו למייל: [email protected]