12308 מאמרים - מנוע לחיפוש מאמרים - פרסום מאמרים חינם

נושא המאמר: בבעלותך בנין להשכרה? אתה זכאי להטבות מס!
מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) [email protected]   שמור מאמר למועדפים

פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959 (להלן: "החוק"), מעניק הטבות מס ללא הגבלת תקופה בגין בניינים להשכרה.

"בנין להשכרה" מוגדר במסגרת החוק כבנין שאושר כנכס מאושר, שלפחות מחצית שטחו מיועדת להשכרה למגורים ובלבד שבנייתו נסתיימה אחרי יום 31.7.1988. לעומת זאת, "בניין חדש להשכרה" מוגדר במסגרת החוק כבניין להשכרה שמתקיים בו גם אחד מאלה:
(1) הוא אושר החל ביום 1.1.2009;
(2) הוא אושר לפני יום 1.1.2009 והושכר לראשונה אחרי יום זה;
(3) החלק המושכר בבנין הושכר לראשונה לפני יום 1.1.2009 לתקופה שלא פחתה מ- 5 שנים, ואחרי יום 1.1.2009 ובתום התקופה כאמור, הושכר, כולו או חלקו, אך לא פחות ממחצית שטחו, לתקופת השכרה נוספת שלא פחתה מ- 5 שנים.

המינהלה רשאית לאשר, לגבי בנין פלוני, כי רק חלק ממנו יהיה בנין להשכרה, אם נתקיימו תנאים אלה:
(1) בחלק המאושר יש לפחות 8 דירות מגורים ובבנין חדש להשכרה בחלק המאושר יש לפחות 6 דירות מגורים;
(2) לאדם שהוא בעל הזכויות בחלק המאושר, במועד תום הבניה או במועד קבלת הטבות המס, אין זכות כלשהי בחלק אחר של הבנין והוא אינו קרוב של אדם אשר לו זכות כאמור; לענין זה "זכויות" הן זכות בעלות או שכירות, ובאיגוד מקרקעין - זכות בהונו או בכוח ההצבעה בו.
יצוין כי כל הטבת מס הניתנת בשל דירה בבנין להשכרה תהיה מותנית בכך שתקופת השכירות לפי כל חוזה שכירות של דירה בבנין לא תקטן מ- 3 שנים.

כמו כן, בעל בנין להשכרה יהיה זכאי להטבות מס, אם לפחות מחצית משטח הרצפות של הבנין הן דירות שהיו מושכרות למגורים במשך 10 שנים לפחות מתוך 12 השנים שלאחר תום הבניה ולא נעשתה לגביהן מכירה לפני שחלפו 10 שנות השכרה כאמור.
לעומת זאת, בעליו של בנין להשכרה שהושכר לראשונה בתקופה שמיום 1.9.1991 ועד ליום 31.12.2006, וכן בעליו של בנין חדש להשכרה, יהא זכאי להטבות מס, אם לפחות מחצית משטח הרצפות של הבנין הן דירות שהיו מושכרות למגורים ושתקופת ההשכרה הממוצעת שלהן היתה 5 שנים לפחות מתוך 7 השנים שלאחר תום הבניה, ובלבד שלגבי מחצית משטח הרצפות של הבנין לא נעשתה מכירה לפני שחלפו 5 שנות השכרה.

ביחס לגובה דמי השכירות הממוצע לדירה בבנין להשכרה למגורים, לא יעלה זה על סך חודשי של 6,200 ₪ כאשר החישוב ייעשה לפי סה"כ דמי השכירות של כל הדירות בבנין (כולל אלו שאינן מקבלות הטבה או מקבלות הטבה חלקית). לגבי דירות שבהן גובה דמי השכירות החודשיים נע בין 6,200 ₪ ל- 8,000 ₪, תינתן הטבת המס על סך של 6,200 ₪ בלבד ולגבי דירות שבהן גובה דמי השכירות החודשיים עולה על 8,000 ₪, לא תינתן הטבת מס. לדירות מרהטות יתווספו 10% מעל דמי שכירות אלה. כמו כן, על אזור הפריפריה לא יחולו מגבלות אלו לגבי גובה דמי השכירות החודשיים.

הטבות המס המוענקות:
מבין הטבות המס המוענקות במסגרת החוק לבניין להשכרה ניתן למנות את ההטבות הבאות:
שיעור הפחת:
שיעור הפחת על דירה בבנין להשכרה - 10%;
שיעור הפחת על דירה בבנין להשכרה שהושכר לראשונה בתקופה שמיום 1.9.1991 ועד ליום 31.12.2006, ולגבי בניין חדש להשכרה - 20%.
הושכרה הדירה למגורים במשך חלק משנת המס, יהא בעל הדירה זכאי לחלק יחסי מהפחת האמור.

שיעורי המס על הכנסה חייבת או שבח ריאלי ממכירה או מהשכרה של בנין חדש להשכרה:
(1) לגבי חברה - 11%;
(2) לגבי חברת משקיעי חוץ - 18% או לפי הנמוך מבין 10% ו- 15% בהתחשב בשיעור השקעת החוץ שבה;
(3) לגבי יחיד - 20%;

פטור ממס שבח ומס מכירה:
מכירת בנין להשכרה או בנין חדש להשכרה, פטורה ממס שבח וממס מכירה בהתקיים מספר תנאים.

מועד אישור הבניין:
לבסוף, מן הראוי להדגיש כי אישורו של הבניין כנכס מאושר, ואשר דרוש לשם קבלת הטבות המס, חייב להיעשות בטרם תחילת פעולת הבנייה שלו.

רמת גן: רח' בן גוריון 2, (מגדל ב.ס.ר 1)
טל': 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל': 04-8526693 פקס: 04-8555976
רומניה: רח' פרנקלין 7, סקטור 1, בוקרסט
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר לעורך דין אלי דורון
משרד עורכי דין - דורון, טיקוצקי, צדרבוים, עמיר, מזרחי